一位北京房企老总对未来市场的32条判断 | 10月网签榜单

1.10月网签榜单出来了，瑜海澐颂、云纪分别是榜单销冠，很多趋势已经看出来了。

2.828新政之后，北京土拍市场偏凉是业内共识。但因为土地款可以分期，就有了相对偏凉的观点。

3.房企的终极考验在当下，也在两年后，主要是现金流的压力。

4.但好处是市场供应少了，特别是明年全年没有新项目上市，就出现了难得的期房时代和现房时代的窗口期。

5.怎么看这个窗口期？开发商依然会很从容吗？

6.事实上，无论是老项目还是新项目，开发商的节奏依然是快，甚至更快，特别是老规项目。这又是为什么？

7.原因只有一条，新规干老规太狠了。这也是买房人常说的背刺。

新房用产品力背刺老产品，老产品用价格背刺新产品。但如果新房用产品力和价格同时背刺老项目，老项目只有站岗的份儿，只能把区域内新项目送走再寻生路。

8.新政有个细节，就是828之前没有取得预售的项目，按揭回款也晚了。这是当下影响最大的事儿。

9.还有，828那天没有取得预售的项目也不能发按揭的新货值，北京大约有1000多亿（地价约是840亿，小伙伴都能算出来，按1.8比值算，约是1400亿）。

10.这1400亿货值没有取得预售，就是北京房企少一年的回款时间。还有一个1400亿，就是北京一年卖地也是约1400亿。哪怕北京zf出台房企拿地分期付款政策，压力依然山大。

房企难，北京zf压力同样大。

11.从上面来说，下定决心不要这几万亿了，但要把烂尾控制住，要有风险控制住。这也意味着房地产行业的顶层制度方向是趋紧。至于说放松，想都不要想，完全没可能。

尽管上头给地方政府一个财政口子，就是发地方债，不是不给你钱，是不要你拿房地产的钱。

所以，地方政府有压力，但房企的压力更大。

12.所以我们就看到这样一幕，在828新政后，新项目开盘去化节奏更快了。东小口和保利太平桥、华润万泉寺开盘后，市场上可能就是存量大战，库存大战。

13.前面说过，房地产是现金流的生意，不能慢下来，集团缺钱，不可能让你慢下来，还是要速度，要快。

14.既然2027年是断顿后，房企会不会涨？我感觉至少不会下跌了。

15.明年年中，除了西冉、0013、广渠路外，没啥项目。今年是保利太平桥、华润万泉寺、东小口这段时间开完，没啥热点盘，都能算出来供应。

16.到2028年送走这些新盘，先是土地市场可能起来，因为回款回来了，开发商还得出来得瑟。

17.但是，将来的事情都不好说，828新政谁都没想到，会不会再来个928新政呢，都不要说，能看明白半年内的事情，已经很不容易了。

18.但是有一点，高周转肯定还会高周转，就是竣备越来越快，根源还是回款。

19.有人给高周转泼脏水，说高周转不能保证质量，不能出细活，这是瞎说。高周转不是问题，是能力，你有没有能力高周转。

比如说，拿地即开工，拿地方案就稳定，拿地方案就成熟，一次做对，一字不改，建出来的房子就是好。

也有房企的高周转出问题，质量有问题，产品有问题，这是能力问题，不是高周转问题。哪个行业不高转？汽车不高周转？手机不高周转？全都高周转。为什么到了房地产高周转，就变成了恶魔？肯定不对。

20.到了现房实景阶段，就不分品牌房企和小房企了，就看你东西怎么样。上海的嘉佰道就给我们上了一课，第一个盘出来的时候，都不知道人家是从哪里冒出来的，但人家是现房实景，这才是看得见的品牌力。

接下来，小房企可能有机会，央国企做不好产品也难。

21.关于房企走势，在供应失衡后，价格会有所修复，但绝不可能大涨，更不可能暴涨，不然就有人干你。房价温和上涨10%，可能zf不会搭理你，但暴涨了，zf还会干你，是真干。

22.反过来，压力给到了房企，要拼施工速度、施工品质、产品力等综合能力。但又有个问题，不会谁比谁干得特别快，也不会谁比谁干得特别慢。

原因在哪里？拿地前准备工作做得不到位，房企不敢拿地；团队不成熟，房企也不敢拿地。不拿地，认；拿了地干不好，管理层要扛责任。

23.当下都在说施工速度，似乎营销就不重要了。其实卖房子这事儿永远是最重要的，跟钱最有关系的事儿永远是最重要的。

24.但是，营销的挑战更大了。过去开盘卖几十套、一百来套，去化10%能接受，每个月20套-30套流量也还行，反正竣备还早，慢慢干能接受。

但是现房销售就不一样了，竣备那一刻就要全面回款。不然前面几十亿的回款怎么办？它更依赖快销，销售周期更短了，是真短了。

25.但一块地能不能快销，更大程度又取决于这块地的先天素质，就是它的客户群厚度、板块能级，拿地更要掐尖了。

出路在哪里？

26.2028年后的行业现状是，拿地的少了，市场供应的新项目少了，肯定有事情干，但是活儿越来越少，要求更高，还要更大的投入，更好的品质。

会影响很多公司，代理公司、渠道会更难一点。

27.为什么说代理公司更难？比如当下已经出现苗头，盘更少后，市场好起来，来访量大，开发商肯定不开中介。

这个逻辑就是：以后盘少了，但好盘的比例会多起来，对中介的需求量就会小。

28.略

29.略

30.从集团层面讲，如果房地产行业IRR低了，会将资金投入IRR更高的蓄水池，投资额权重会下降。没有集团的更强支持后，拿地能力肯定会明显下降。

但是有些公司就不行，比如中建系干不了别的，这是主业，只能接着干。华子、保利就未必，集团的支持力度不会跟过去那么大了，干会接着干，稳定是暂时的，关键要靠自己的力量。

不会再有社会资金大资金进来，不会的。

31.以后大家不会这么拼命加班，对专业能力、综合能力要求更高后，不是加班能解决能力问题。

32.要求更高的点，是个啥？就是拼团队成熟不成熟。成熟团队和不成熟团队区别还是非常大。

有些团队干得慢，还能干错，这就太过分了。

成熟团队经历项目多，干起来驾轻就熟，至少不会犯错。有房企提出新模式，背后本质就是新团队，因为你干得快的时候，就更不能干错了。都到现房了，市场不允许你犯错，都能看到。

10月平层项目榜

冠军： 瑜海澐颂

总经理 叶星 操盘手 李昕

亚军： 未来城星寰时光

总经理 周月莉 操盘手 王鑫

季军： 熙悦京晏

总经理 岳洋 操盘手 王亮

10月别墅项目榜

冠军： 懋源云纪

总经理 刘晓蕾 操盘手 何方希

亚军： 北京润园

总经理 陈海鸥 操盘手 邬双喜

季军： 懋源璟岳

总经理 刘春生 操盘手 陈彬

恭喜各位！销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。