2027房价再跌，真正难熬的是四类现金流薄弱的普通家庭

2026年的日历只剩最后两页，2027年已经近在眼前。一说到“房价要是再跌一轮”，很多人第一个想到的，是手里攥着好几套房的炒房客。这个结论来得太快了。炒房客投进去的是一笔投资，亏了还能割肉走人；有些人投进去的却是全部退路，想割肉都没有地方下刀。所以，衡量谁“惨”，不该只看亏了多少，更要看还剩多少回旋余地。按这个标准，排在前面的就换了一批人。

排在最前面的四类人，共同点是现金流薄

最靠前的，是靠“六个钱包”凑齐首付的自住家庭。他们只有这一套房，卖了就没地方住，不卖就得继续还月供。收入一旦中断，每个还款日都像在倒计时。

紧随其后的，是在高点“卖小换大”的改善家庭。住得更好了，每月要还的钱也涨了不少。工作稍有变动，原本的改善就成了负担。

拿房产抵押来周转生意的小老板，处境更难。生意本身没出问题，但房子估值一下调，银行给的额度就跟着打折，周转的钱先接不上了。

还有一群人名下连房贷都没有，比如钢筋工、搅拌车司机、装门窗的师傅。土地和项目一放缓，他们接到的活就少了。四类人各不相同，但有个共同点：手里的现金流偏薄，扛风险的家底不够厚。托底政策一直在跟进。5年以上首套公积金贷款利率目前为2.6%；据中指研究院统计，截至今年6月末，各地累计发行超124亿元专项债用于收购存量商品房，收购超2万套。不过，政策能稳住整体市场，却替不了每个家庭算自家的账。

大城市一定比小城市扛跌吗？未必

很多人默认，大城市的房子更扛跌，小城市才危险。眼下的数据，好像也在支持这种看法——10月19日，国家统计局发布的数据显示，9月份70个大中城市中，一线城市房价环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，各线城市同比降幅都在收窄。中指研究院11月1日发布的数据则显示，10月重点城市二手房成交量同比保持增长，但百城二手住宅均价为12376元/平方米，环比下跌0.61%。10月20日公布的5年期以上LPR为3.5%，报价已连续17个月不变。

但事实是不是真的这样，值得探讨。1997年至2003年间，香港楼市最低潮时，催生了超过10万名“负资产”人群。从历史来看，日本在90年代发生房产泡沫破灭。当时有一种说法是，一个东京可以买下整个美国。东京圈和大阪圈当时的房价飙升得非常可怕，几乎是垂直90度上去的；当日本房地产泡沫破灭的时候，它也是垂直90度下来的。全国平均房价，或者说三大都市圈以外的其他地方，房价泡沫相对没有那么大。它们的走势上涨坡度比较缓，下来得也比较缓，因为这些城市的房价本身不高，所以泡沫化程度也轻一点。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，涨的时候非常疯狂，跌下来的时候也非常陡峭。

这呈现出一种不一样的景象：假如房地产出现下行风险，一二线城市的风险还真不一定就比三线城市小。传统观点一般认为，一二线城市人口吸附能力强，产业链也比较高端，比如金融、互联网行业，只有在一二线核心城市才有，三线城市几乎没有相应的产业。三线城市则被认为人口净流出、人口老龄化，是比较衰落的城市。所以传统观点认为，即使出现风险，也还是赢家通吃，一二线城市的房地产价格韧性相对更强一点。但从日本的经验看，这个判断未必站得住。

一二线的风险不在“跌不跌”，而在贷款体量

从按揭贷款还款的角度看，一二线城市的借款总额比较大，动辄300万、500万，甚至1000万的贷款都不罕见，而是经常可见。很多行业，比如金融、互联网行业，月薪高达5万、10万、20万的都有，所以贷款总额也很大。但当经济真的开始下行时，行业之间的传导也是有顺序的，一般来讲先是制造业衰落，而后传导到服务业走弱。这些高端服务业，不管是互联网也好，金融也好，虽然产业链附加值比较高，人均收入也高，但这不代表它们不会受到整体经济下行趋势的影响，只不过周期靠后一点。而且一旦受到影响，比如互联网大厂或金融行业的一些高端岗位，一旦失业或被裁员，再找到类似的工作其实也很难。降薪裁员以后，再想每个月偿还3万、5万的按揭贷款，就非常困难。

如果是在小城市，三四线城市，家族里的人、朋友可能帮帮忙、凑一凑，度过难关还是有可能的，因为小城市贷款也贷不了多少钱，贷个三五十万、五六十万差不多。但在一线和核心二线城市，贷款总额动辄就是三五百万甚至上千万。在这种情况下，家庭的主力军一旦失业或降薪，想靠其他人帮忙或救济，包括父母、亲朋好友，就很困难。因为贷款总额很高，每个月的按揭金额也非常大，一般人是很难帮上忙的。

等额本息前十年，还的大部分是利息

具体来看，假设房价1000万，首付30%，贷款额700万，采用等额本息的还款方式，前十年大部分时间其实都在还利息，还到第十年时，本金可能只还了20%；想把本金还到一半，可能需要还到第20年。等额本息的还法，早期一定是在还利息，前20年大部分是在还利息，一直到利息还得差不多了以后，本金的份额才逐渐扩大。

根据测算，还到第5年零8个月时，本金还款占比才超过10%；到第10年时，本金才还了20%；到第13个年头，本金才还了30%；一直到第19年，快到20年的时候，本金才超过50%。这意味着，家庭的主力军如果在还款的第五年、第十年突然失业、降薪或被裁员，负担不起按揭，房贷违约以后会发现，本金其实并没有还多少，可能只还了一点点。比如还到第五年，本金才还了10%，大部分还的都是利息，所以这个时候欠银行的钱依然很多。

如果房价再下跌一定比例，即使把房子拍卖了，可能还会倒欠银行的钱。这也是为什么在1997年到2003年，香港有很多负资产的人；90年代日本房地产泡沫破灭以后，也出现了很多负资产的人。等额本息的还法注定了前面5年、10年本金其实没还多少，所以房价一旦下跌到一定比例，比如超过了首付比例或者再多一点，就很有可能即使房子拍卖以后依然欠银行的钱。这一点并不显而易见。

一二线是价格泡沫，三四线是量的泡沫，没有绝对安全区

一二线城市和三四线城市的房地产，如果有风险的话，究竟谁的风险大，其实还真不好说。只能说一二线城市可能存在一定的价格泡沫，三四线城市可能更多体现为量的泡沫，就是量比较大。当它们走入拐点以后，当下行趋势真的来临时，谁跌得多、谁跌得少，其实也真的不好说，不一定像传统观念认为的那样，一二线城市凭借韧性或强健就比三四线城市安全得多。

炒房客可以及时止损，有资产的家庭可以从容置换。最难的，是把全部积蓄押进一套自住房、没有备选方案、收入又扛不住负债的普通人。房子在哪座城市，从来不是决定一个家庭能不能扛过去的唯一变量；有没有稳定收入、足够的备用现金流，才是真正的安全垫。