我国楼市大局已定，未来全国45%的家庭，或将迎来“4大挑战”

10月19日，国家统计局公布了9月份的70城房价。上海新房价格同比指数是102.8，福州是94.6，郑州是95.2。也就是说，上海比去年同月高2.8%，福州低5.4%，郑州低4.8%。

同一个月，同一张表，涨跌差得很大。我们认为，楼市的大局已经清楚了：全国一起涨的年头回不来，各城市要各走各的路。压力最先落在手里有两三套房的家庭身上。

这样的家庭有多少？人民银行2019年做过一次城镇居民家庭资产负债调查。有两套住房的家庭占31.0%，有三套及以上的占10.5%，合计41.5%，所以“超四成”这个说法站得住。

这些家庭的财富，大部分压在房子上。后面说的四个挑战，都绕不开这一点。同一次调查里，住房贷款占家庭总负债的75.9%。房子是最大的资产，也是最大的一笔债。1998年住房制度改革，福利分房停了。

之后房价长期往上走，“买了就赚”成了很多家庭的共识。到了今天，这个共识开始不灵了。先看新房。今年1至9月，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%。

新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%。新房卖得少了，二手房却在增加。住房城乡建设部的数据显示，二手房网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

这两个数字出自不同部门，统计口径不同，不能直接相减。但成交在往二手房这边挪，这一点看得出来。再看价格。9月份，二线城市二手房价格环比下降0.2%，三线城市下降0.3%。

二三线城市的二手房成交增加，不少是靠降价换来的。有几套房想出手的家庭，要先对这个现实有数。

政策这几个月动作不小。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》。通知要求新出让土地上的商品住房项目优先实行现房销售，并推行“交房即交证”。

买新房以后，会越来越像“看到房子再付钱”。同一天，央行和金融监管总局也发了文件。个人住房贷款最长期限延长到40年。新房如果是预售的，贷款要等项目竣工备案后才能发放。

买房人先拿房、再还贷，风险小了很多。9月29日，财政部等三部门又发了贴息通知。

政策从2026年10月1日起实施，暂定1年，贴息标准是年化1个百分点，期限最长5年，单户贷款规模上限100万元。享受条件是用新发放的商业性个人住房贷款买首套房，面积不超过120平方米，总价不超过150万元。

这套政策的方向很明确：保刚需，保交房，换模式。已经有好几套房的家庭，不在这次优惠的范围里。

第一重挑战，是房子要重新估价。不少家庭心里的价格，还是几年前的高点。9月份，三线城市新房价格环比下降0.2%，二手房下降0.3%，降幅都和上月相同。

挂牌价和成交价之间的差距，就是前些年涨上去的那部分在慢慢退。城市之间的差距更大。70个大中城市里，9月新房价格环比上涨的有17个，二手房环比上涨的只有9个。

一线城市二手房环比涨了0.2%，三线城市还在跌。同样一套房子，放在哪座城市、哪个片区，价格可能差出一大截。

东北的情况更突出。1至8月，东北地区新建商品房销售面积同比下降20.6%，全国平均降幅是12.1%。人口流动和产业调整这些长期因素，已经压到了楼市上。在这类地方有几套房的家庭，账面价值和实际能卖的价钱，可能差距很大。

第二重挑战，是房子不好卖。值钱和好卖是两回事。二手房成交虽然在增加，但大量房源挂在同一个市场里，抢的是同一批买家。

位置好的房子很快成交，普通房子要等很久，两者的差距在拉大。房企的成绩单也是这样分化的。

中指研究院的数据显示，1至9月100家房企销售总额22597.2亿元，其中千亿房企5家，百亿房企51家。千亿房企比上年同期少1家，百亿房企少8家。

规模大的企业在收缩，腰部企业缩得更多。排在前面的，基本是央国企。保利发展累计销售1812亿元，中海地产1809.9亿元，华润置地1646亿元。它们的项目多在核心城市。

买房人的钱，也在往核心城市、好地段集中。7月，杭州一个江景豪宅项目首次开盘66套，三小时卖完。

同一时期，不少远郊刚需楼盘的去化却很吃力。同一座城市里，有的房子抢着要，有的挂牌很久也难成交。现房销售推开以后，二手房还会受到一层冲击。买新房可以看到实物再付款，交房时还能同时拿证。

过去二手房“现房、马上能住”的优势会变小。老小区、配套一般的房子，要直接和品质更好的新房竞争。我们判断，二手房好卖和难卖的差距，未来几年还会拉大。

第三重挑战，是持有成本。多套房家庭每月要还房贷、交物业费，北方还有取暖费，房子旧了还要修。房价上涨的时候，这些开销被涨幅盖过去了。房价不涨甚至下跌，每一笔支出都是实打实的损耗。

贷款期限放宽，对新买房的人有帮助。按100万元本金、3%年利率算，30年期月供4216元，40年期降到3580元，总利息从约51.8万元升到约71.8万元。月供轻了，总账更重。

对已经背着几笔房贷的家庭，这项政策解决不了压力。房地产税也是一个变量。上海、重庆2011年开始试点房产税。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。后续怎么推进，要看具体安排。多套房家庭心里要留出这笔账。

第四重挑战，是租金越来越难覆盖月供。前些年，不少家庭买第二套、第三套房，打算用租金还贷，再等房价上涨赚差价。

不少城市租金偏弱，房价也不涨，两头收益一起缩水。租房市场的房源还在增加。2021年起，国家大力发展保障性租赁住房，要求租金低于同地段、同品质的市场租金。

年轻人租房的选择多了，普通商品房出租时能谈的价钱就少，空置的时间也容易变长。首套房贴息开始后，一部分有能力买房的租客可能转去买房。

贷款100万元的家庭，每年最多少付约1万元利息，5年下来最多约5万元。买房和租房的成本差距缩小，靠租客帮着还月供，会更难撑住。这四重挑战，指向的是同一件事：房子的投资属性在减弱。

1至9月，房屋新开工面积34031万平方米，同比下降24.9%。9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。新房供应在主动收缩，库存在慢慢消化。

供应减少、库存下降、一线城市价格企稳，说明楼市在往底部靠。但这是“L型”的底。核心城市和好地段先稳住，多数三四线城市要在低位待很长时间。

指望再来一轮全面上涨，让多出来的房子解套，不太现实。回头看，1994年出台的《城市房地产管理法》确立了商品房预售制度。这种“卖楼花”的做法，上世纪50年代起源于香港。

后来预售成了内地房企高周转的基础。现在推行现房销售，老办法要退场了。房企靠扩张赚钱的路在收窄，家庭靠囤房增值的路也一样。对多套房家庭来说，慌着低价抛售和硬扛着不动，都不划算。

这几个月接连出台的贷款、现房、贴息政策，目的是稳住市场、保住刚需，也给了大家一个调整的时间。我们建议把手里的房子逐套盘一遍：哪套在核心地段，哪套是远郊老房，哪套的租金够付成本。

位置差、房龄老、长期空着的房子，拖得越久越难卖。可以适当降价，换成现金，或者换一套更好的。地段好、配套成熟的房子，可以继续留着。

家庭现金流要排在第一位，别让多出来的房子拖累正常日子。房子回到居住这个本分上，对刚需家庭是好事。有几套房的家庭，早一点盘清家底，比硬撑更踏实。