700万的房子，银行只认480万：深圳经营贷国庆后“集体关闸”，续贷的人正在补一场最贵的差价

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

深圳经营贷“变脸”实录：国庆前还在抢2.35%，节后有人续贷被要求补200万

国庆前一周，深圳一位做了八年贷款中介的人还在帮客户赶2.35%的末班车。10月8日上班，他做的第一件事是给那几个客户挨个发消息：“先别递了，等通知。”两个国有大行的进件口子收了，一家股份行的报价往上抬了一档，还有银行明确告诉他：空壳主体的单子，系统直接弹回来。

没有红头文件，没有集中公告。但深圳经营贷市场在国庆前后，像被一把看不见的闸刀切成了两段。节前还在刷屏的“2.35%、10成、秒批”，节后集体静音。等“开门红”的有房一族，等来的是一张重新写过的准入清单。

01

“金九”没响，“银十”连火都没点

往年9月底，总会有几家银行放出经营贷的新品或高成数利好，为四季度冲量造势。2025年的9月却安静得反常。从月中开始，市场传出的全是收紧信号：这家抬高门槛，那家砍掉成数，另一家把空壳企业挡在门外。所有人都把希望押在国庆之后，结果假期一过，等来的是全行业集体“失声”——产品不更新了，利率不往下探了，连平时最积极推单的客户经理，开口第一句变成了“公司真实经营吗”。

有银行人士的体感很直白：往年这个时候一个月能做十几单，2025年四季度过半，还没开单。银行的精力重心也变了，存量续贷排雷和风险催收排在了新增拓展前面。

02

三道闸门同时落下：壳、成数、利率

节后落地的调整，精准打在过去几年经营贷最“好做”的那批客户身上。

• 第一道，空壳公司的路走到头了。 某国有大行节后明确，不再受理非实体经营企业准入。想进件，租赁合同、纳税记录、开票数据、购销合同，一样不能少，银行要的是能对得上的证据链，不是一张执照加一份包装流水。过去“买个壳、补点流水、找个场地拍张照”就能跑通的路径，在系统交叉核验面前基本失效。一线反馈的无真实经营主体拒贷率，从上半年的四成左右抬到了接近九成。

• 第二道，高成数退潮。 下半年市场上还能看到个别国有大行把抵押成数推到10成，节后回落到最高9成，普通客户实际审批普遍落在85成。“公司刚过户、房产刚过户”的双刚类申请，多家银行直接不再受理。成数下调一个档位，放在一套评估价500万的房子上，就是几十万额度的蒸发。

• 第三道，低价不再普惠。 节前股份行最低报价压在2.35%，节后部分银行把执行价抬到2.45%；想要2.35%那一档，往往附带额度压缩或客户资质的硬条件。方向是明确的：低价和足额，很难再同时拿到。财联社2025年12月的调研也印证了这一点，深圳市场经营贷最低利率在年末回升至2.35%起，此前部分银行低至2.2%的窗口已经被叫停，行业内将竞争重心转向了额度和成数。

03

真正让业主睡不着的，不是利率，是评估价

利率涨一两个点，对有真实经营需求的人来说，咬咬牙还能消化。评估价的持续下坠，是另一回事。

过去几年深圳经营贷的底层逻辑建立在一个默认前提上：房产评估价至少能稳住，续贷时不涨也不至于大幅缩水。这个前提正在被一点点拆掉。福田一位业主三年前抵押经营贷时银行评估价接近700万，2025年续贷重评只剩480万，缩水31%，贷款到期前两百多万的缺口必须自己填上。另一位深圳业主2021年办理的抵押经营贷，原银行重新评估后下调近300万，按新评估价续贷需要补107万差额。

评估价下跌叠加成数下调，两头一挤，可贷金额的缩水幅度远大于账面数字。一套房子市场感觉值700万，银行评估只认480万，按85成算可贷408万；如果原欠款450万，续贷不仅覆盖不了，还可能被要求补本金。“到期就续、本金不动”的旧剧本，正在翻页。

04

银行不是在“少做一单”，是在重新给风险定价

如果只把节后收紧理解成年底不想做了，就把问题看浅了。

2020年底全国商业银行经营贷余额是11.59万亿，到2023年底冲到了22.18万亿，三年翻倍。深圳是那轮扩张中最热的市场之一。如今这批三年期贷款集中进入续贷窗口，银行面对的问题不是“要不要抢新客户”，而是“存量客户续贷时评估价跌了，差额谁来补”。

银行自己的账本也在说话。招商银行小微贷款不良率从2024年末的1.22%升至2025年上半年的1.34%附近；工商银行经营贷不良率同期从1.27%抬到1.62%，交通银行从1.21%升至1.36%，邮储银行从2.20%升至2.29%。当不良抬头、评估价下行、净息差收窄三条线同时压过来，银行的选择不是“少赚一点”，而是先把口子收窄。

邮储银行研究员娄飞鹏对上证报的概括很直白：经营贷利率上行，不是资金成本上升，是风险成本上升。

政策端的指挥棒也在转向。2025年7月，深圳市银行业协会发布普惠金融自律公约，明确指向“反内卷式竞争”，加强定价和授信行为管理。银行不是没有钱放，是不愿意再用“谁比谁更敢放”的方式放了。

05

最难受的人，卡在续贷的算术题里

新增难，是“借不到”；续贷难，是“要还钱”。

多地银行在续贷端执行的口径正在收紧：同一笔授信内，无还本续贷原则上不超过两次，第一次相对宽松，第二次开始严查经营状况，第三次要么拒贷，要么强制归还部分本金才给续。这意味着“到期续上、本金不动”的循环，对一部分人来说已经转不动了。补得上差额，续贷继续；补不上，就得面对转贷、拆借，或者更被动的选择。

银行内部的精力分配也在印证这一点。有银行人士说得很直接，现在忙的不是拉新，是存量续贷排雷和催收。节前还在抢单的客户经理，节后把时间花在了给存量客户算缺口、对评估价、解释为什么额度少了。

06

门没有全关，但只给“真经营”的人留着

说深圳经营贷“凉了”，并不准确。更准确的描述是：它正在从一门“有房就能谈”的生意，退回到“真做生意才能谈”的业务。

被筛出去的，是靠一张执照和一份包装材料进来的主体。贸易类公司在这轮收紧里卡得格外紧，原因不复杂：缺厂房、缺设备，交易链条绕，经营真实性难核，而早年那批包装流入楼市的经营贷，恰恰大量披着贸易公司的外壳。相反，有真实场地、有连续流水、有纳税和购销合同的企业主，银行依然愿意接，利率也还有谈的空间。

对于手上还背着经营贷的深圳业主，现在真正要紧的事只有一件：把续贷的节奏往前赶。不要等到到期前一个月才去问。用当前银行评估价乘实际成数，倒推能贷多少，再和剩余本金摆在一起，缺口心里先有数。租赁合同、对公流水、纳税记录、开票数据、购销合同，提前理成一条能对得上的线，比临时补要有用得多。

节前那班2.35%的车已经开走了。节后这轮集体转向真正传递的信号，不是利率还会不会再降，而是那条靠壳和杠杆拿便宜钱的路，正在被一段一段地封上。房子还是那套房子，但经营贷的算法，已经换了一套。

你身边的银行，国庆后经营贷是紧了还是松了？

续贷时有没有遇到需要补差额的情况？

评论区说说真实体感。