国家发话：老破小可原地重建！居民：更爱“推倒不建，以旧换新”

2025年8月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，首次在国家层面明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，把这一表述写入五年规划。

规划明确：改造城镇危旧房约50万套（间），新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，推进城中村改造约4000个。地方层面，广东近日出台政策，鼓励产权所有人对老旧住房进行自主更新、原拆原建；浙江、湖南等地也出台了类似政策。

原拆原建已经有了实际案例。上海静安的彭一小区拆除了40幢破旧房屋，建成17幢高层电梯住宅，并配套建设了有1600多个车位的两层地下停车库，2110户居民仍住回原址。

浙江乐清的虹苑小区重建项目合同总价1010万元，全部由业主自筹，综合单位造价约1821元/平方米，户均出资不到20万元，曾被网友称为“白菜价换新房”。不过，这条路走起来并不轻松。

先看时间：彭一小区从2019年启动意见征询，到2025年6月启动回搬，整体推进用了六年多。其中，居民从2021年开始集中搬离，在外过渡接近四年。北京一位八十岁的老人就向记者表示，担心房子拆了重建，自己等不到回迁那一天。

再看费用：乐清是县级市，造价较低；而在杭州浙工新村，居民选择同等面积的房屋需出资10万元左右，想换更大的房子，出资就要达到百万元级别。

最后是意见统一：杭州翠苑北二区做过民意调查，210户居民中有197户同意，同意率达到94%，却始终达不到100%。正因为这样，有居民更倾向于“推倒不建，以旧换新”。

今年各地正在大力推行以旧换新：上海8月出台新政，居民家庭在外环外购买新建商品住房，并在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可申请补贴，单套最高5万元；浦东新区在首批收购二手房试点中把收购款转为“房票”，业主须用它购买本区新房；营口规定，房票在3个月内足额使用的，可获得票面金额10%的奖励。

对于地段一般、老人多、没人牵头的老小区，这种方式快，也省心。

但以旧换新也有局限：老破小估值本来就不高，换来的房票能买到什么位置的房子是个问题；新房离医院、菜场和老邻居可能更远，对老人来说，未必比爬楼更划算。

两条路径并不冲突。不同房屋采用不同方式，才能避免不必要的拆除和资源浪费。

一个小区能否走原拆原建，要看具体门槛。

厦门两部门联合印发的城镇老旧小区自主更新改造指导意见，提供了一个可以细看的样本。原拆原建既不是政府统一出资的拆迁，也不是所有房龄较大的小区都能直接申请。

项目能否推进，要同时满足房屋资格、全体业主同意、建设资金、规划条件和土地价款等要求。以下政策条件只适用于这份地方文件及其发布背景，不能直接套用到其他城市。

整体判断是：政策提供了一条更新路径，但每个项目是否可行，仍取决于这些条件能否逐项落实。

文件重点针对的是使用年限较长、结构较差、功能不全、已经没有维修加固价值的住宅，以及经鉴定属于C级或D级危房的楼栋。公开文件中的年限条件是40年以上。

因此，普通的二三十年房龄住宅不能一概视为符合条件，“老破小”也不等于具备申请资格。产权和土地权属同样需要清晰。

手续不全的小产权房和产权关系尚未理顺的房屋，不能想当然地走这条路径。已纳入其他改造或征收安排的地块，以及涉及文物和历史风貌保护的建筑，也各有限制。

可见，原拆原建首先是一项受规划和产权条件约束的更新活动，并不是业主可以随意发起的翻建。改造还需要房屋全体所有权人书面同意。

项目规模越大，需要协商的人越多，利益关系也越复杂。同一栋楼里，各户的面积、楼层、家庭财力和居住需求都不相同，这些差异会直接影响改造意愿。

单栋楼独立改造可以减少参与户数，降低协商难度；相邻多栋楼联合改造便于统筹空间，却会明显增加协调成本。

全体同意这一条件，往往比房屋本身是否达标更难满足。

文件确立了几项原则：业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜。出资比例由业主协商，例如参照原产权面积分摊。

住房公积金、专项维修资金及相应的贷款安排，可能成为筹资渠道。文件中的行政事业性收费减免或税收优惠，和由政府承担整栋楼的建造费用是两回事，不能混为一谈。

如果只是修整外立面或改善部分设施，其他类型的老旧小区改造也可能解决问题；彻底拆除重建则需要高得多的工程投入。有分析以每平方米数千元的建安成本作粗略估算，提醒业主不要只看新房的外观，还要算清设计、施工以及实施过程中的资金压力。

具体费用仍须由项目方案和工程预算确定，这个估算只能作为参考。新增面积也有明确边界。

在满足条件时，项目可增加不超过原建筑面积20%的建筑面积，其中一部分用于电梯、公共服务和配套设施，另一部分用于原有住宅按套扩面。也就是说，20%是项目总增量的上限，不是每户室内面积都能增加20%。

日照、建筑间距以及与周边建筑的关系还会进一步限制设计方案，文件允许的上限在实际中未必能达到。扩面还可能带来土地价款支出。

电梯等公共配套增加的面积，和住宅套内扩展的面积处理方式不同，后者需要补缴土地价款。在地价较高的城市，即使扩面不多，这笔钱也可能相当可观。

因此，评估改造收益时，要把建安成本和土地价款放在同一本账上，只算其中一项会低估实际投入。

储藏间、杂物间能否改变用途，要看原有登记情况和合法来源，不能把公共空间随意改成个人住房。底层架空、地下空间开发和停车设施建设，也要在符合条件并取得同意的前提下统筹安排。

相邻楼栋联合更新时，有可能把地下空间连通，但同样受开发范围、原有建筑基底等条件约束。从程序上看，原拆原建要经过业主发起、部门指导、方案审核、区级审批、建设验收和产权登记等环节，实际上是一个完整的建设项目流程。

房屋所有权人是实施主体，可以组建相应的委员会，也可以委托业主委员会或具备资质的法人负责申请和协调。

邻居之间口头达成一致，代替不了这些正式程序。

这也是专业团队可能介入的原因。项目推进需要规划、建筑、工程、融资和产权协调等多方面的专业能力。

有观点指出，如果组织能力不足，即使房屋条件达标、业主改造意愿强烈，项目也可能长期停留在设想阶段。

有观点认为，原拆原建更可能在这样的老旧住宅中体现价值：土地价值明显高于重建成本、区位较好、楼层较低且规划条件允许。

这类房产的价格有相当一部分来自土地和区位，提升建筑品质有可能把这部分价值释放出来。

反过来，条件不利的项目可能出资多、收益有限。还有一种推测中的商业模式：专业团队收购部分业主的房屋，整合产权后推进更新，再通过出售改造后的住房获得回报。

这只是对商业模式的设想，文件并没有保证可以这样实施。收购价格、审批结果、业主意愿和建设成本，任何一项发生变化，都可能决定项目能否成立。

在市场影响上，也有观点把这项政策看作改善老旧住宅预期、稳定二手房市场的工具，并预计执行节奏可能受到调控，改造后的住房也可能与新房形成一定竞争。这些属于个人判断，目前缺乏数据支撑，宜谨慎看待。

原拆原建为符合条件的老旧住宅提供了一条自主更新的通道，但门槛并不低：房龄和危房鉴定决定能否申请，全体业主书面同意决定能否启动，自筹资金、扩面限制和土地价款决定经济上是否划算，专业组织能力决定项目能否走完审批和建设流程。

对具体业主来说，比政策本身更重要的，是逐项核算自家楼栋的情况：是否符合条件，邻居能否达成一致，扩面能否获批，资金如何落实。

政策打开了一条路，但每个项目能否走通，还要由这些具体条件来决定。