房价何时能回到2021年高点？马光远根据全球房产历史分析出结果

几个中介朋友都在聊，以后还能不能重现2021年房价高峰？有人期待市场回来，有人观望觉得不可能复刻，各有各的看法。

其实看待房子走势，不能只凭主观情绪，还得依托长期的发展规律。比如经济学家马光远此前他在文章中，就梳理了全球百年地产调整周期，形成一套完整的市场推演逻辑。

结合美日欧、香港等多个地产长期的房产周期，以及上半年国内的监测数据，咱们客观的梳理了一下市场的底层逻辑，由此形成了一个大概的市场走向：

第一，全球主要经济体周期规律

想要判断未来的房子走向，咱们不妨参考全球主要经济体、经历了泡沫调整之后的一个完整修复历程，从中可以提炼出它的运行特征。

①日本，上世纪90年代泡沫破裂之后，日本全国房子地价接近腰斩，30年之后也只有东京核心区的房价超越了30年前的峰值，绝大多数城市的价格依旧低于当年。

②美国，次贷危机爆发后，美国房价整体回落30%，凤凰城等地跌幅甚至超50%，十年后，一部分房价才重新站到了前期的高点。

③香港，97年亚洲金融危机后，香港股市跌幅超60%，房价差不多20年才修复到危机之前的水平。

④爱尔兰、西班牙等地，欧债危机后，这些地区的价格普遍跌了50%左右，后来经历了十几年的修复，伴随着经济复苏，人口持续流入，价格才接近前期高点；

⑤意大利，因为长期经济低迷，人口外流，到现在，很多城市的房子价格还没有回到前期高点。

按照国际清算银行汇总全球190轮完整地产周期后得出的统计结论：如果市场经历了深度调整，要回到前期的价格高点，平均需要9.6年时间。

他们还总结了三个规律：

①人口持续流出，库存压力大的地方，很难恢复到高峰期。

②土地资源稀缺，人口持续流入的地方修复速度更快。

③除了日本的极端案例，绝大多数经济体市场恢复周期起码要十年左右。

第二，多个企稳信号已经出现

前面说的周期规律，那么对照下来，我们这一轮调整，今年已经算是第六个年头了，总体来说，修复的格局比较差异化。

先看交易，主要以存量二手房为主，重点城市二手房交易占比六成以上，上海、深圳等多个一线城市，上半年二手房销售创下近五年纪录，新房供应规模在减缓，成交面积仍处于下行区间，但跌幅持续收窄。

再看库存情况，一线核心区供需关系偏紧，部分地区房源供不应求，三四线城市以及郊区板块去化周期延长。

价格修复情况也比较分化，一线城市的新房价格环比持续上涨，二三线新房同比下行。

还有就是居民贷款买房意愿，前五个月住户中长期信贷规模有所收缩，居民加杠杆的意愿比较谨慎，市场成交多以存量房为主，各地也在持续落地配套利好，助力购房居民信心恢复。

第三，时代风向变了。

以前很多人总觉得只要利好加码，价格就能回到高峰期，殊不知，支撑市场快速上涨的底层逻辑已经变了。

①人口结构。国内购房主力群体年龄一般在25-40岁，然而现在这个群体的规模已经开始持续下滑，加上老龄化严峻，新增购房需求大不如前了。

②住房供需格局。深圳住房用额率已经达到96%，住房套户比突破1.1，相当于绝大多数在城镇已经买房，已经有房子住了，现在不少地区库存压力大，供过于求。

③居民负债。细数国内买房人，其实绝大多数都是贷款买房，普通大众愿意增加负债的意愿已经明显下降，房子也开始逐步回归居住。

这三项结构性的变化已经很难在短期逆转了，所以全面普涨的时代结束了，未来会出现结构性修复行情，不可能一线、二线、三四线、郊区全部一起涨。

第四，基于全球周期的分层市场推演

结合全球地产的修复中心，以及经济学家预测高盛、以及国内多个机构的行业研报，再参照全球9.6年平均修复周期进行测算，国内价格要回到2021年的高点，起码还需要四年以上时间，也就是大概在2030年以后。

不过，北上广深好等核心城市，核心地段，优质板块的稀缺资源，因为有较强的人口流入，以及土地资源稀缺等因素，修复速度将更快，估计35年之内就可以重新突破2021年的高点。

这个高盛也有研报预计，深圳上海有望在2026年底探明市场底部，未来三年核心区价格累计上涨15%。

那些缺乏人口、产业配套资源支撑的三四线、远郊地区，还有老旧普通住宅。长期的库存压力及现实因素影响，未来十年都很难回到高点，特别是人口持续流出的区域，未来价值可能更低。

正如马光远提出的，20%的概念，以后市场只有20%的优质住宅能够长期保持增值，剩余80%基本上只能留住居住，增值空间基本消失。

最后的关键问题就是，马光远的这一套周期预判最后能不能应验？

虽然这一套周期推演拥有完整的数据和案例支撑，但能否兑现还得看几大关键变量：

①政策落地的执行力度。如果各地稳楼市利好能够持续落地见效的话，市场整体修复节奏会比预期更早。

②人口和产业趋势。有人口产业支撑的核心区的优质房源修复速度更快，其他地区如果能够缓解人口外流的话，下行压力会缓解。

③居民收入和工作预期。如果大家预期收入改善，工作稳定性强，购房意愿就会上升。

另外，不管这一轮周期还有多长时间，完全复刻2021年的普涨不太现实，未来核心区域优质住宅修复更快，市场也会走向更加理性高质量发展。