广东
10月广州楼市，出现了一个出人意料的反差！
一边是新房成交环比增长11.3%，另一边是新增供应环比暴跌72.1%。
国庆假期，市场交易热度一度冲高。
假期过后，市场并没有降温，10月新房成交套数、面积依然实现环比增长。二手住宅网签也实现小幅增长。
新房、二手房同步向好，广州楼市正在释放积极信号。
但这轮回暖究竟有多少成色？
新房量价齐升
供应量却大幅收缩！
先看新房。
首先，新房市场量价齐升。
根据中指院数据，2026年10月，广州新房成交5337套，成交面积约58.2万㎡，环比分别增长11.3%、8.5%。
成交均价也从9月的31606元/㎡上升至32699元/㎡，环比上涨3.5%。
其次，新增供应明显收缩。
10月广州新房批准上市仅2145套，相比9月的7681套，环比下降72.1%。
同时，全市可售住宅库存从9月的11.71万套，下降至11.47万套。
一方面，这说明广州楼市依然有购买力，市场需求还在。
另一方面，开发商推货节奏明显放缓，10月市场成交更多是在消化前期已经入市的房源。
我认为，10月广州新房市场最值得关注的变化是：
成交在恢复，供应在收缩，库存也在下降。
还有一个趋势值得关注，除高端豪宅外，10月市场成交热点主要集中在优质成熟板块，以及总价350万—800万的新规好房。（数据来源：合富研究院）
这其实反映出，现在的改善家庭，既希望留在成熟城区，享受便利的生活配套，同时又希望户型、社区、园林和居住体验有明显升级。
因此，广州新房市场正在进入一个更加考验产品竞争力的阶段。
具体到各区域，10月广州新房市场的分化更明显了。
花都以981套成交量拿下全市第一，增城、番禺套紧随其后，黄埔、白云也进入全市成交量前五。
这五个区域合计贡献了全市超过七成的新房成交。
反过来看，荔湾、越秀、海珠、天河四个中心城区，成交合计只有1001套，占全市不到两成，但依然保持着价格优势。
简单说，外围贡献成交量，中心区支撑价格。
二手房网签8513套
广州楼市又有新变化！
再看二手房。
2026年10月，广州二手住宅网签8513套，环比增长0.98%，同比增长5.65%。
（数据来源：广州市房地产中介协会）
值得注意的是，10月成交套数增长，但成交面积反而下降了1.32%。
这说明什么？
广州二手房市场确实在修复，但成交结构正在发生变化，中小户型的需求更加活跃。
从户型面积段来看，60㎡以下和60—90㎡房源的成交占比均有所上升，90—140㎡面积段占比则有所回落。
再看区域，市场分化同样明显。
花都、黄埔、南沙同比增长突出，其中花都同比增长34.71%，表现最为亮眼。
中心城区则各有不同，越秀、白云环比增长，海珠、荔湾、天河仍有小幅回落。
尤其值得关注的是黄埔。
科学城、知识城、黄埔区府等板块的二手房成交同比均有明显增长，说明产业和成熟社区支撑下的居住需求，依然有很强的韧性。
再结合贝壳平台的渠道数据来看，10月看房人数和成交量环比均增长14.1%，但成交均价下降2.9%。
这说明，买家入市意愿在增强，但市场仍在以价换量。
看房和成交同步增长，说明市场确实在恢复活跃度。但价格仍在下行，也说明买家依然掌握着议价主动权。
我认为，接下来广州二手房市场的分化还会进一步加深。
地段成熟、社区维护好、户型实用、价格合理的房子，更容易获得买家青睐。
相反，挂牌价格不合理、房子本身又缺乏竞争力的房源，依然很难成交。
二手房成交量可以先起来，但价格要真正稳住，还需要时间。
看完10月数据，我很肯定广州楼市的回暖已经开始，但真正的硬仗，现在才开始。
新房的胜负手，一边是核心区能不能扛住价格底盘，一边是外围板块能不能稳住走量节奏。
二手房更关键，成交冲高只是表象，能不能跳出以价换量的循环，才是核心。
只放量、不托价，那不是回暖，只是降价换来的短期脉冲。
成交要有持续性，房价要撑得住。这两道关口，直接决定广州楼市拿什么样的基本面，去迎接2027年。
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