我国房地产什么时候止跌回稳，从新房的供给来看，也许已经超调了

国家统计局10月19日公布了前三季度的房地产数据，不少人看完心里一沉。1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。开发商不拿地、不开工，房子越盖越少，几乎成了各地都能看到的景象。

楼市到底什么时候能止跌回稳？回答这个问题，不能只看最近几个月，要把时间拉长，弄清楚这个行业是怎么走到现在的。

2023年8月，知名评论人兔主席出版了一本书，名叫《房地产转型与重塑》。书里的文章从2021年底开始陆续写成，那几年正赶上政策大调整，一批房企接连暴雷，书中也就加进了行业纾困的内容。如今回头看，书里的不少判断正在一步步应验。

房地产在中国经济中的分量，没有哪个单一行业能比。广义房地产约占GDP的五分之一，老百姓的家底大多也压在房子上。

很多人觉得房地产已经火了几十年，其实中国大规模的商品房开发是上世纪90年代末才开始的，多数开发商，不管民营还是国有，都是那时候起家的。也就是说，中国只用了二十来年就完成了大规模城市建设，美国这样的成熟市场则花了上百年。

那二十年讲究的是速度。地方政府要交出GDP、就业和城市面貌的成绩单，就得修路、盖住宅、建写字楼和商场，这些都离不开市场力量。

开发商负责建，地方政府靠卖地充实财政，银行给开发商和购房者放贷完成业绩，几方一起推着城市往前跑。这套模式确实成就了中国城市的面貌，但它有一个前提：城市还没建好。

现在大部分城市已经建得差不多了，行业进入存量时代，这个前提不在了。

数据最能说明问题。按国家统计局公布的数字，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%，以2025年约140万亿元的GDP粗算，开发投资的占比已经不到6%。

2014年前后，这个比例一度接近14%，有测算显示，过去二十多年的长期平均水平大约在10%出头。今年前三季度投资又少了两成，占比只会更低。

需求端的走势也差不多。2020年行业最火的时候，新房销售额一度相当于GDP的17%左右。2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%，新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%，与GDP的比值已经掉到6%左右。从高峰到现在，只用了五年。

城镇化放缓、人口结构变化，房地产投资占比下降本来就在意料之中。可正常回落和猛烈收缩是两回事。占比一路跌到长期均值的一半左右，很难只用基本面解释，其中有相当一部分是悲观情绪推出来的。从新房供给这一端看，说“超调”并不夸张。

为什么会跌得这么急？兔主席早就讲过其中的门道。

中国的综合型大规模开发商大多是上市公司，这在全球都很少见。这种模式靠住宅开发销售活着，必须不停地拿地、盖楼、卖房，可需求总有饱和的一天，所以长期看注定走不通。土地财政也一样，地卖一块少一块，是一次性收入，过快集中供地实际上是在透支未来。

更关键的是预售制。房子还没盖好，购房者看过样板间就去贷款、付款，本质上是老百姓用自己的信用，替开发商向银行融资。行情好的时候，这个循环转得飞快；行业一下行，购房者担心交不了房，就不敢买了，循环随之断掉，开发商拿不到回款，只能进一步收缩。

今年的数据也印证了这一点，1—9月份，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%，其中定金、预收款和个人按揭贷款都在减少。

老百姓的钱袋子同样捂得很紧。2026年9月，全国住户贷款单月增量为0，前三季度住户贷款净减少1.03万亿元。买房大多要借钱，借钱就是加杠杆，所以即便是买来自住，房子也带着投资属性。房价预期一转弱，大家宁可提前还贷，也不愿再借。

兔主席眼中最理想的路径，是用一二十年让房地产占比平稳下降，同时优化行业内部结构，让租赁、商业地产、消费服务这些部分的比重高起来。

可现实没给这么多时间，风险集中爆发，有的企业连活下去都难，更顾不上转型。本该用十几二十年消化的问题，被压缩到短短几年里。新的增长点还没完全起来，旧的支柱已经往下退，中间的空档只能边走边填。

这条路虽然难走，却非走不可。当经济高度依赖房地产，每年都得做出更大的“蛋糕”，就要不断制造购房需求，经济等于被房地产绑住了手脚。

房地产还会挤占资源，大量金融资源流向楼市，其他实体产业就很难发展；买房压力还会影响年轻人选择工作，把人往物质主义上推。没有哪个发达国家是靠房地产建起来的，德国、日本靠的都是核心制造业。转型就像戒断，短期很痛苦，长期看是好事。

好在止跌的信号正在一点点冒出来。一线城市新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大。9月份，70城中新房价格环比上涨城市增至17个，比上月增加2个；二手住宅环比上涨城市从3个跃升至9个。

库存也在慢慢消化。9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。其中，待售3年以下面积54197万平方米，下降5.0%。新开工大幅减少，加上存量去化，未来一两年部分城市的优质新房供应可能会偏紧，市场的主要矛盾正在从“房子太多”变成“好房子不够”。

不过也得承认，回暖还不全面。全国平均来看，新房、二手房房价已经分别持续下跌了40、41个月，三四线城市不少地方仍在低位徘徊。

有分析认为，眼下的反弹更像超跌后的喘息，没有增量杠杆资金进场，房价反弹更似超跌喘息，磨底或持续。一线先稳、其他城市慢慢跟上，这才是楼市现在真实的样子。

政策这边，这一轮的思路和过去明显不同。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自2026年10月1日起对居民购房贷款实施贴息，期限暂定一年。

这是中央财政首次向商业性个人住房贷款直接贴息，政策覆盖面积不超过120平方米、总价不超过150万元的首套住房。钱没有撒给豪宅和炒房客，而是给了首次置业的普通家庭。

另一个重点是补上预售制的漏洞。9月末以来，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳、宁波先后发布实施细则，均对新老项目衔接、预售条件、资金监管等作出进一步明确，合肥、成都等地也提出有序推行商品住房现房销售。

这和兔主席当年的担忧正好对上：购房者最怕的是交不了房，交付有了保障，信心才有回来的基础。

政策效果已经开始显现。据中指研究院数据，今年10月，重点30城新建商品住宅成交771万平方米，同比下降15%，总量还在下降，但结构在变，从一些重点城市的成交结构来看，这部分房源的成交比例有所提升，部分业主主动降价，适应政策要求。

再往远看，行业的出路在“服务”二字。兔主席的思路很清楚：开发商要从建造空间转向管理和服务空间，加快推进公募REITs，让优质存量资产单独融资，企业能回笼资金，老百姓也多了一条投资渠道。

中国不会像美国那样高度金融化，主要方向是做好服务。物业行业也会在竞争中慢慢集中，哪家服务好，五年、八年后差距就会很明显，业主自然会用脚投票。

所以，楼市什么时候止跌回稳？从供给收缩的力度、一线城市的走势和政策的发力方向来看，最猛烈的下跌阶段大概率已经过去，供需两端都跌到了长期均值以下，带着明显的超调色彩。但“止跌”不等于“回到过去”，高杠杆、高周转、全国普涨的日子不会再有了。

看待这场转型，兔主席但是的建议是以三到五年为一个周期，放长时间维度，和大方向对齐。对普通家庭来说，与其天天猜底在哪里，不如想清楚自己需要什么样的房子、能承受多少月供。房子回归居住，行业回归服务，这个过程会慢一些，但走得更稳。