明年上半年：要做好'潮水暴涨'的准备，房价或将超乎想象！

明年上半年，楼市真要迎来"潮水暴涨"吗？

房价会不会真的涨到大家想不到的地步？

先别急着下结论，咱们一起看看9月数据，里面藏着不少信号。

国家统计局公布了9月份房价数据。

新房表现好于上月，70个大中城市中有17个城市新房价格环比上涨，比上月多2个。

市场有观点认为，部分新房项目户型、得房率优化等产品结构变化，对新房价格统计产生一定影响。

二手房方面，70个大中城市中有9个城市价格环比上涨，比上月多6个，表现明显好于8月份。

一线城市中，北京8月环比下降0.1%，9月转为上涨0.1%，是一个积极信号。

上海环比上涨0.5%，广州上涨0.1%，深圳上涨0.2%。

一线城市二手房价格整体环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；同比下降1.5%，降幅已经很小，并且在明显收窄。

二线城市环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点，虽在改善但仍偏弱，同比下降0.5%。

三线城市环比下降0.3%，同比下降5.4%，依然低迷。

这位分析人士此前指出，上海二手房成交曲线的尾端已明显上扬，判断依据要看周日的二手房网签数据。

周日当天上海二手房网签量为1237套，上周全周网签量约7117套，已回到今年3月、4月的水平，远好于2025年10月和2024年1月，是一个非常积极的现象。

当天国家统计局还召开新闻发布会，介绍了房地产开发投资情况。

各项指标普遍为负，跌幅大多在10%到20%以上。

其中有几个数字值得关注。

一是住宅新开工面积为2.48亿平方米，同比下降25.4%，降幅超过四分之一，也就是新增供应在大幅减少。

可以把市场看作一个蓄水池。

池中库存仍在下降，同比减少1.5%，新流入的水量比去年少了25.4%，这是好现象。

这个过程就像减肥，摄入量在快速减少。

现房销售细则刚刚出台，到明年新增供应的收缩速度会更快，库存去化也会随之加快。

二是整体库存情况。

新建商品房待售面积为7.48亿平方米，同比下降1.5%。

这个去化速度还不够快，但随着新增供应持续减少，速度会越来越快。

现在关键看成交流速，流速一旦提起来，去库存就会非常快。

其中，待售时间在3年以下的面积为5.44亿平方米，同比下降5%，约占总库存的七成。

可见3年以下的库存去化情况不错。

整体降幅只有1.5%，说明3年以上的老库存，也就是滞销库存，目前仍然难以消化。

这也解释了贴息政策为何限定在120平方米以下、总价150万元以下。

这项政策主要针对小城市的滞销库存，本意是花小钱办大事。

但从目前来看，效果比较一般。

这部分库存好比一列货车的末尾车厢，需要房价真正涨起来，火车头全力开动，快速回到并突破前期高点，政策才能发挥作用，贴息才能事半功倍。

1至9月，房地产开发企业到位资金中的国内贷款为7624亿元，同比下降30.1%，开发商目前基本不再加大投入。

只有房地产市场回暖，开发企业才会重新投入，包括拿地等各类投资活动。

同期个人按揭贷款为7678亿元，同比下降22.1%。

综合来看，目前已满足三个条件：第一是政策底已到，第二是需求底已到，第三是财政底已到。

近期财政层面的相关动向已经表明，财政底已经出现。

在此基础上，有必要进一步认识房地产与上下游产业，以及与整体经济和民生之间的关系。

以 2017 年投入产出测算口径为例，包含上下游关联产业在内的房地产完全拉动规模，约占当年 GDP 的 38.5%；房地产业本身增加值占比远低于该数值，当年全国 GDP 约为 83 万亿元。

房地产与国民经济一荣俱荣、一损俱损，房地产不景气，国民经济各领域都会受到明显冲击。

由此直接导致的是居民收入和就业机会大幅减少。

财富缩水又让居民对未来的预期降低，进而抑制消费，形成负向循环。

因此，要提振经济、改善民生、增加居民收入，关键在于推动房价较快回升，这需要强有力的政策加以刺激。

现房销售属于长效政策，预计要到明年5、6月份前后才能见效，在此之前需要耐心度过过渡期，市场走向已大体确定。

从当前数据以及数据发布的艰难程度来看，年底前再出台强力刺激政策的可能性较高，明年春季也一定会继续推出政策，否则市场难以支撑。

整体判断仍维持原有方案：政策底、需求底、财政底三个底部都已出现，房地产市场即将进入快速反弹阶段，现在只差成交流速的进一步提升。

数据就说到这儿，咱们换个角度再聊聊。

过去两年，大家听到的基本都是一句话：还要跌，再等等，千万别接盘。

中介门店周末冷冷清清，挂牌价一个月比一个月低，群里天天聊哪栋楼又降了10万，刚需的看房计划也一拖再拖。

可要是把土地的事翻出来看，味道就不一样了。

房子从拿地到真正上市，中间要隔18到24个月，今天少批一块地，两年后市场上就少一批房。

上海、厦门本来库存就不多，今年上半年涉宅用地又少了两成多。

真实需求一年八九万套，新房只能供六万套左右，缺口慢慢就露出来了。

历史上也有现成的例子。

2012到2014年住宅用地连着收缩，到了2016年，核心城市就先回暖了。

再看看二手房挂牌，8个重点城市挂牌总量大约123万套，比2025年高点少了19%，上海从22万套回落到13万套，厦门从3.8万套降到2.1万套。

房东的腰杆子也硬起来了。

去年砍价10%，房东还愿意坐下来慢慢谈，现在砍个5%，人家直接不接待。

上海静安寺附近90平的次新两居，挂出来平均18天就卖掉了。

重点城市的议价空间从2024年的12%缩到5.7%，核心区连5%都不到。

政策这边也是一波接一波。

7月公积金二套利率降到3.075%，8月现房销售落地，9月换房退税延期到2027年底，10月首套又给了1%的利息补贴。

这类政策一般先让带看热一个季度，再过两三个季度成交量才回到正常，刚好赶上明年上半年。

先行指标其实已经亮了。

9月重点城市二手房带看量同比涨了31%，新增客源涨了27%。

带看是成交的风向标，往后推三个月，成交量的拐点大概就落在2027年一季度。

这和前面说的上海网签回暖，正好对得上。

不过话得说明白，标题里的"潮水暴涨"只是个比喻。

它说的是冷了好几年的市场重新热闹起来，憋着的自住和改善需求集中释放，可不是2009年那种一年涨两成多，更不是2016年那种全民排队抢房。

为啥回不到那时候？

城镇化率已经到了67%，人口连着两年小幅减少，货币环境也稳，没有天量资金往楼市里冲。

觉得买房一定赚钱的人，从2021年的72%降到了12%，炒房客基本都走了，现在买房的九成五以上是自住和改善。

真正的潮水，大概是先放量再涨价，分批修复，小步慢跑。

头一批是上海、厦门、北京、深圳的核心区，地铁口、次新盘、加了电梯的老小区，未来三年累计能修复15%到20%。

第二批是杭州、成都、武汉、西安的主城区，还有临深临沪的东莞、佛山、苏州、无锡。

排在最后的，是远郊没配套的高密度新城，还有人口外流的弱四线和县城。

这些地方去化周期还在30个月以上，想一起涨基本没戏。

所以别光盯着一个"涨"字，不同城市、不同板块之间的差别，比以前任何时候都大。

落到普通人身上，就三句话。

刚需别死等"再跌20%"，现在利率在近二十年的低位，政策窗口开到2027年底，碰上通勤方便、配套成熟、月供不超过收入三成的房子，可以认真看看。

手里有核心区房子的，也别天天刷成交价瞎焦虑。

想加杠杆博反弹的，劝你收收心。

核心区一年涨个4%到6%，扣掉税费和利息，短炒基本赚不到什么钱。

潮水涨起来的时候，没人会敲锣通知，等所有人都看见浪了，前排的位置早就没了。

明年上半年，咱们很可能就站在这个起点上。