观察 | 融通地产江苏公司自营资产运营的南京实践

当商业地产全面步入存量时代，“盘活”二字正在取代“开发”，成为行业命题的核心。

南京，这座存量物业高度密集的主城，大量资产亟待唤醒，黄金区位上的老旧物业、功能错配的商办楼宇、承载城市记忆却缺乏运营的老街区。谁能唤醒这些沉睡的资产，谁就握住了下一轮行业竞争的入场券。

在这一背景下，融通地产江苏公司以“自营”模式深度参与南京城市更新，将一批位于主城核心地段的物业逐一激活，形成了覆盖商业综合体、特色街区、商务办公与历史文化建筑的多元化自营项目矩阵。

其在宁实践，为行业提供了一个观察存量资产价值再造的可借鉴样本。

运营主体

央企体系下的专业化资产运营平台

理解融通地产江苏的实践，需先理解其母体。中国融通房地产集团有限公司2019年5月挂牌成立，是中国融通集团首批设立的3家全资子公司之一。

截至目前，公司资产运营规模稳步增长，管理项目与房屋体量已形成可观底盘；按照规划，2026年末资产覆盖面将进一步扩大，管理规模持续抬升。

在运营体系方面，公司打造以租赁管理为核心，住宅管理、商业管理、物业管理、工程建设管理协同支撑的“一核四支”业务体系，依托“融 e 租”数智化平台，完成资产线上推介、需求精准对接以及租赁业务全流程线上服务，同时组建了覆盖全国的专业化客户经理队伍，服务力量布局广泛。

这套“平台+体系+团队”的组合，正是其自营板块高效运转的底层支撑。

融通地产江苏公司承袭这一体系，在南京市场坚持业主方直接运营的自营模式——从资产诊断、定位策划、改造投入到招商运营，全链条一体把控，确保每一处资产的盘活路径清晰、执行到位。

项目矩阵

覆盖南京主城核心资产带

梳理融通地产江苏在南京的自营项目，一条清晰的空间逻辑浮现——所有项目均锚定主城核心区位，围绕“存量唤醒+功能再造”展开：

*以上项目招商工作均已启动，可与各项目接洽联系，联系电话：18761601905 / 13701589131 / 18251917826

这些项目，或整栋焕新，或微更新改造，或独栋重塑，类型不同、打法各异，却都指向同一个目标：让核心地段的存量资产，重新变得值钱、有活力、能生长——

非标与微更新

小体量撬动大流量

在“中华第一商圈”新街口，RTS纸巷是一个典型的“非标破局”案例。

项目藏身游府西街与抄纸巷交汇处，商业面积约5000平方米，由两栋老旧沿街物业改造而成，2024年9月焕新开业时招商率即达100%，开业率超90%。

它的启示在于，在商圈核心区主导的顶奢战场之外，新街口仍存在“松弛感”的结构性空位。

项目用明快立面和主理人品牌矩阵，将老街巷的烟火气与年轻潮流嫁接。小体量不是劣势，反而是非标商业摆脱“盒子逻辑”、做深场景颗粒度的前提。

相比RTS纸巷的“小而美”，湖南路12号面对的是整栋商业体的系统性改造。融通地产江苏公司持有的湖南路12号项目，地处湖南路步行街核心区，建筑面积7451平方米，定位为集休闲体验、文化教育、运动健身于一体的生活体验中心。

项目采取整栋租赁模式，购物、体育、文化等业态均可洽谈，为具备整体运营能力的品牌方提供了切入百年商街的稀缺整租标的。

整栋商业体的盘活难点，在于业态重构而非物理翻新——如何在商圈信心修复期导入确定性业态、重建消费心智，考验的是运营方的招商组织能力与长期主义定力。

商办矩阵

从“空间租赁”到“产业组织”

大行宫大厦建成于上世纪九十年代，位于中山东路147号，地铁2号线、3号线大行宫站直达，是南京最早的高端写字楼之一。

与许多同龄楼宇一样，项目在长期使用后不可避免地陷入“中年危机”：机电设备老化、空间品质落伍、租户结构松散、租金收益长期低位徘徊。

融通地产江苏公司接收该资产后，打出“整备—改造—招商—运营”组合拳：硬件上系统性修缮与能耗升级，重塑公共空间；租户上战略性重组，清退低效业态，定向导入与周边政务、文化、金融资源相匹配的优质企业；再以统一物业运维与客户服务，让老楼宇重入主城商务市场的价值序列，实现出租率与租金水平双回升。

永昌大厦位于鼓楼区中山北路212号，体量约1.1万平方米，定位“智慧企业的聚合场”，以“科技赋能、创新驱动、服务致胜”为理念，提供110—1000平方米商业与办公空间，邻近地铁5号线（在建）与7号线福建路站。

龙蟠88坐落于玄武区龙蟠中路与中山东路交汇处，体量达3.9万平方米，围绕新能源展厅、酒店、摄影体验等核心业态，打造集休闲、办公、生活于一体的城市复合功能空间，50—5000平方米的宽幅面积区间可灵活匹配商业、教育、酒店、办公等多元需求。值得一提的是，“融e租”江苏线下首店亦落址于此，形成资产运营与平台服务的协同闭环。

三座商办的共性打法，是在“办公”这一基本面之外，主动叠加差异化业态与标签——新能源、教育、科技。

用“商办+”的思路，为传统写字楼空间重新赋值。

文化资产

城市记忆的商业化转译

陶谷新村15号坐落于颐和路历史文化街区，是一栋民国风貌独栋别墅。这类资产的盘活核心是“轻干预、高定化”——保护建筑肌理的前提下，适配高端接待、品牌发布、文化沙龙等高净值场景，实现历史价值与商业价值的平衡。

如果说前面几项是“存量焕新”，那么南京军人俱乐部项目则是融通地产在南京的一个全新命题。

项目位于鼓楼区中山北路105号，改造后建筑面积4.2万平方米，共8栋楼，其中1号楼为省级文物保护单位。

项目定位“市级全时文化潮流街区”，规划将娱乐、餐饮、生活方式、展陈空间、新零售等业态融入一个复合式生活空间，试图为南京城市青年重启一块多元新生活的场域。项目总投资逾2.3亿元，预计2027年开业。

这个项目的看点，不在“多大”，而在“多重”。它把文物保护、文化潮流的业态重构、全时段消费场景、青年社群运营等多个命题叠合在一个空间里，且自带地标属性。

对南京这样一个文化资源富集的城市而言，如何在保护与激活之间找到平衡、让历史建筑真正“活”进当代生活，南京军人俱乐部给出的是一个值得持续观察的样本。

行业观察

融通方法论的三重启示

从湖南路12号的生活体验中心，到RTS纸巷的松弛街区，从颐和路独栋的轻焕新，到三座商办综合体的“商办+”，再到南京军人俱乐部的全时潮流街区，每一个项目的起点都是“地段+存量”，而终点都是“内容+运营”。

这条路径的背后，是“融e租”线上数字化平台与线下服务中心协同支撑的全链条运营能力在托底——线上做资产的精准匹配与招租招商，线下做实体转化与客户运维，“平台+网点”的双轮驱动，让分散的单体项目不至于各自为战，而是被纳入一套系统化的盘活机制里。

值得一提的是，融e租江苏首店落址龙蟠88后，未来还将开设南京、徐州、苏州等城市门店，配合全国百家门店的布局目标。

融通地产江苏公司的南京自营实践，为行业提供了三点值得深思的启示：

其一，自营模式是资产盘活的制度保障。区别于散售物业的产权碎片化与委托运营的目标短期化，业主方自营确保了定位、改造与招商的长期一致性，使“以时间换价值”的精细化运营成为可能。

其二，盘活的核心是“再定位”，而非“再装修”。从大行宫大厦的商务重构，到RTS纸巷的场景再造，再到颐和路独栋的文脉活化，每一个项目的成功都始于对资产禀赋与城市需求的重新匹配。物理改造只是手段，价值逻辑的重构才是根本。

其三，体系化能力决定盘活的规模上限。单个项目的成功可以依赖团队经验，但跨区域、多形态资产的批量盘活，必须依靠平台化、体系化的运营能力。“一核四支”业务体系与“融e租”数智化平台的支撑，使融通地产的自营模式具备了可复制、可扩展的基础设施属性。

存量时代，资产不再稀缺，让资产持续产生价值的能力才真正稀缺。融通地产江苏公司在南京的实践表明，当核心地段遇见专业运营，沉睡的物业便能重获新生，城市也因此增添新的活力坐标。

编辑｜魏贝贝

审核 | 冯宪法