越来越多的人，为什么都纷纷“逃离”高层电梯房？聪明人早就看透

曾经象征体面、人人争着“上车”的高层电梯房，为什么如今让越来越多的人想要逃离？

那些早早对高层住宅保持警惕的人，究竟看透了这类房子背后怎样的命运？要回答这两个问题，得从高层住宅的来时路说起。

近些年，高层住宅和高密度社区的负面舆情接连出现，公众对高层的态度几乎来了一个180度的大转弯。高层刚兴建时代表面子，住进几十层的电梯房意味着体面和现代。如今，它却被许多人看衰，甚至被贴上“未来贫民窟”的标签。

高层住宅并非中国首创，这一理念源自法国建筑大师勒·柯布西耶。他厌倦了巴黎遍地低矮的住宅，曾设想把塞纳河以北的中心城区全部推平，改建成摩天大楼。这个想法在当时过于超前，几乎没有人认同，最终只换来众人的白眼，“垂直城市”的蓝图也被暂时搁置。

真正让高层住宅登上舞台的，是第二次世界大战。许多城市在战火中被夷为平地，战后又迎来婴儿潮，住房需求急剧膨胀。

与此同时，混凝土技术不断升级，高楼的建造成本和难度随之下降。几重因素叠加，勒·柯布西耶的“垂直城市”方案被大量欧美国家采纳，高楼迅速拔地而起。

然而，随着楼宇逐渐老化，这剂曾被视为解决住房短缺的良药，慢慢变成了社会管理的毒药。维护成本高、人居环境恶化等问题逐一暴露，倒塌、火灾等恶性事件也时有发生。

到1970年前后，这些率先兴建高层的国家，出现了与我们今天颇为相似的“高层即贫民窟”趋势。

曾经代表先进与进步的高楼大厦，转眼成了人人唾弃的社会问题。各国政府随即停止对高层住宅的补贴，并开始限制建筑高度。

就这样，在欧美流行了大约50年的高层住宅，逐渐退出了历史舞台。高楼的兴衰在西方走完了一个完整的周期，而另一场轮回才刚刚开始。

就在欧美抛弃高层住宅的1970年前后，遥远的东方却掀起了“混凝土森林”的建造狂潮。香港人口激增、土地有限，高层住宅在这里找到了最适合的土壤，迅速落地生根。一栋栋高楼密集排布，成了香港最鲜明的城市面貌，也为后来内地的住房模式埋下了伏笔。

1978年改革开放后，香港的各种理念陆续进入内地。1998年福利分房制度正式停止，房地产进入商品化阶段。

源自香港的“高楼、期房、按揭、快周转”模式，几乎在一夜之间推向全国。开发商拿地、建楼、预售、回款，节奏越来越快，高层住宅也成了这套模式中最趁手的产品。

当时，我国正值全面转向出口导向型经济的窗口期。大量外贸订单涌入，沿海城市新建了大批工厂。

工厂薪资更高，吸引大量农民工进城务工，城市住宅随之出现极度短缺。在人多、地少、需求急的条件下，高层住宅成了解决住房矛盾的最佳方案，一下子被推到台前。

从更长的时间看，高层电梯房能够大规模发展，背后还有更深的人口基础。我国一直是人口大国，居民对住房的需求持续增加。

按照统计数据，目前我国城镇常住人口已经超过65%，每年仍有大量农村人口转为城市人口，城镇化进程不断推进。人口持续向城市集中，客观上为高楼林立提供了需求支撑。

数据可以直观反映当年的热度。2000年前后，上海新建住宅中超过一半是高层，北京的比例更高，达到63%。

一线城市的核心区建高楼，尚可用土地稀缺来解释；可并不缺地的二三线城市也纷纷加入高楼竞赛，说到底还是面子在作怪。人们普遍认为，高楼林立才是现代化的标志。

于是，全国各地主动或被动地卷入了一场持续近20年的高层扩建潮。只要房价一路上涨，高层的种种短板就被掩盖起来。

直到近两年房价回归基本面、炒房之风不再，高层住宅的问题才开始被重视。1970年前后发生在欧美的困境，又一次在我国重现。

这种转变与整个楼市的处境密切相关。过去几年，炒房现象频繁出现，烂尾楼事件接连发生，让许多人对楼市始终保持观望。

房地产行业正面临前所未有的困境，购房者从盲目追涨转向谨慎挑选。买房的人一冷静下来，高层住宅的缺陷就再也藏不住了。

政策上的转向其实早已开始。2020年起，住建部明确限制新建250米以上的住宅，各地盲目争抢“第一高楼”的攀高热，首次在国家层面被叫停。此后5年间，拒绝高层的风气逐渐从商业办公楼吹到了住宅领域，开发和规划的思路随之发生变化。

近两年，“好房子”的概念被频繁强调，新出让土地的容积率明显下降。层高大于3米、容积率低于2.5的10层以下洋房，正在成为新楼盘的主力。

过去20年在全国大量新建的30层住宅，其实一直扮演着应急产品的角色，是住房极度短缺年代的权宜之计。

那么，这些数量庞大的30层住宅，未来会迎来怎样的结局？这恐怕是许多住在高层小区的业主最担心的问题。不少人认为，我国高层住宅终将重复欧美的历史：老化加速、难以拆迁、维修成本节节攀升，最终走向贫民窟化，这并不是危言耸听。

这种担忧描绘的是一个恶性循环：有钱人逐渐搬走，没钱的人慢慢沉淀，小区变成一潭死水，物业费越来越难收。物业只能不断压缩服务，甚至在无钱可赚后清场走人。房屋无人维护，老化继续加速，最后彻底沦为垃圾场和贫民窟，在欧美这一幕已经真实上演过。

但别忘了高层住宅的来时路。这类30层的住宅，原本就是为进城务工、却买不起好房子的人准备的。只是在无差别的炒房浪潮中，这种居住体验较差、近乎“筒子楼”的产品，也搭上了房价大涨的顺风车，被包装成了人人追捧的改善型住宅。

高层住宅土地利用率高，开发商建这类楼盘利润也最高。在房价持续上涨的年代，眼红的购房者只在乎能不能上车，并不会仔细看上的是不是“垃圾车”。既然这样的产品造出来也有人抢着买，开发商自然乐此不疲，结果便是城市里随处可见的高密度、高层数住宅。

可如今，人口周期已经反转，劳动密集型经济的转型也已经发生。涌进城市的人潮在认清高房价与长期低工资的现实后，开始反向回流。

房价下跌，让购房者重新理性地审视高层住宅。其“垃圾车”的本质一旦暴露，这类产品便在人们用脚投票之下逐渐被市场抛弃。

政府和开发商要想继续卖地卖楼，只能转向注重品质。想让已经冗余的住房市场再出现新的消费者，就必须让新楼盘和老楼盘拉开差距。可问题在于，那些已经建成的高层和老旧小区该怎么办，又由谁来为它们的老去买单，这才是更现实的考验。

许多老旧小区当年根本没有物业，一直由街道和地方政府托底，目前只提供垃圾清运、门卫等最基础的服务。我国的高层住宅集中建于过去20年，未来10年左右可能出现断崖式的集中老化。一旦需要维修电梯、加固结构，以地方目前的卖地收入，恐怕难以负担。

由此不难推断，房地产税的开征几乎是确定的，只待经济转暖便会提上日程。到那时，房产税和维修费用将成为持有房产的最大成本。高层住宅电梯多、消防要求高，维修费用可能比更老的多层小区贵上近一倍，高层业主的负担会格外沉重。

维修资金的“家底”同样单薄。2004年起，购房时强制缴纳的住宅维修基金一般只占房价的2%至3%，经过多年通胀，实际购买力已所剩无几。我国也不像欧美那样每年续征维修基金，使用时还受层层限制，挪用问题屡被曝光，真到用钱时往往捉襟见肘。

去年，住建部提出建立房屋养老金制度，名义上由政府公账出资，但业主最终大概率还是要掏钱，区别只在于比例多少。如果租金回报率只有1.5%左右，再叠加约1%的房产税和随楼龄上升的养老金，维护成本高的小区很可能直接变成负资产。

首当其冲的，是那些位于非核心地段、不影响市容的“老破大”“老破小”，以及近20年大量修建的高层和超高层。地方财政越弱的地方，这类房子贬值得越快。曾经被视为财富象征的房产，可能逐渐变成需要不断往里贴钱的负担。

有人寄希望于涨租金来转嫁成本，但租金是完全市场化的。买房可以用30年贷款加杠杆，却很少有人贷款租房。

今年全国房租明显下降，并非房东心善，而是租客收入受限。当年腾讯发放租房补贴，南山房租立刻跳涨；如今租金一涨就租不出去，折旧加速的老楼、高楼只会持续走低。

从决策层的角度看，在维持稳定的前提下，让老旧小区和高层住宅价格下跌，可能利大于弊。推进双轨制的最大阻力，在于当年大量建造的中高层住宅占据了城市较好的地段。在延缓扩张、强化城市更新的思路下，没有好地段，就难以推出高端改善盘。

也正因为这些楼盘价格仍然偏高，去年开始的收储工作一直推不动，国企算不过租售比和翻新维护成本的账。一旦房产税和房屋养老金落地，老楼、高楼和危楼变成负资产，可能引发老房价格雪崩。账面下跌尚可忍受，年年往房子里垫钱，却是多数人难以承受的。

房价一旦明显下跌，拆除收地的成本就会大幅降低，重建改善房或保障房的账便能算得过来，这或许正是实现双轨制的关键一环。对整个行业而言，这也是市场自我调节的一部分，目的是让房地产在出清之后回到正常运行的轨道。

高层住宅从欧美的兴起到衰落，再到在香港和内地的狂飙突进，走过的是一条相似的轨迹：短缺时是良药，过剩后成负担。人们“逃离”高层电梯房，并非一时跟风，而是看清了它的老化周期和持有成本。

曾发挥巨大历史作用的高层住宅，或许将在推动楼市走向成熟的过程中，作出最后一次贡献。