怡和卖卖卖，太古却投投投，再砸 150亿升级太古坊！

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

怡和和太古，最近在香港的动作大相径庭。

本周太古地产行政总裁彭国邦接受专访时宣布，未来五年再投150亿港元，把鲗鱼涌太古坊升级成一个叫One Taikoo 的综合社区。

太古地产行政总裁彭国邦（来源：香港01）

被问到太古坊会不会被中环抢走租户，他的回答很硬气：区内没有出现租户大规模流失至中环的情况，反而有企业因为看好更现代化的办公设施，选择迁入太古坊。

我大概 2018 到 2020 年那会儿就是在太古坊上班的，当时是在One taikoo place ，早上上班的时候，大家都是匆匆忙忙，一到下午五六点，大家就到了下班时间，飘飘然、游刃有余。

午餐的时候就可以经过整个太古坊的天桥系统走去太古城，或者穿梭于几栋不同的甲级写字楼之间找吃的，那个时候，我就已经感觉太古是最懂得如何诠释“整体规划”这四个字的开发商。

太古坊的绿化园林空间（来源：香港01）

但是话又说回来：你知道太古坊脚下那块地，140 年前是什么吗？

答案是：糖厂和船坞。

从一片海边荒地，到港岛第二个 CBD（中央商务区），太古整整谋划了100年。用我们现在的人的话说，就是在下一盘大棋。

太古坊今貌，图中最高的建筑为港岛东中心（来源：网络）

从糖厂到船坞的百年老本

太古的故事，要从 1816 年的英国利物浦讲起。太古洋行 1866 年来到中国做贸易，1870 年在香港设立总部。

1882 年，太古在鲗鱼涌买地建炼糖厂，1884 年投产，后来扩建成为全球规模最大的糖厂之一。1900 年，太古又在旁边建太古船坞，1907 年启用，是当时全亚洲最大、最先进的船坞，高峰期雇员超过5,000 人。

为了让员工安居乐业，太古在厂区旁边建了香港首个规划聚居项目——太古村，宿舍、学校、球场一应俱全，让工人一家在鲗鱼涌自给自足。这就是后来太古社区营造理念的源头。

二战期间，糖厂和船坞都被炸毁，战后重建继续运作，一直到 70 年代。

1952年的太古船坞（来源：网络）

1972 年：船坞变成太古城

到了 70 年代，造船业式微。1972 年，太古把船坞和糖厂腾出来的大片土地，成立了太古地产——香港又一家地产巨头就此诞生。

第一个项目就是太古城。1976 年首批 220 个单位开售，一个 585 呎的单位卖 11.2 万起，一天之内全部卖光。

从 1976 年到 1987 年，太古城分十一期落成，一共61 座、12,698 个单位，至今仍是香港十大蓝筹屋苑之一。当年 12 万多的单位，40 年后涨到接近 700 万，升了 50 倍。

1982 年，太古城中心开幕，总楼面 111 万平方呎，是港岛区最大的购物商场。而港铁太古站，是全香港唯一一个以企业名称命名的港铁站。

至于原来的糖厂，1976 年改成太古工商业中心；到了 90 年代，东区海底隧道和鲗鱼涌转车站相继启用，太古把工业大厦一栋栋改建成甲级商厦，太古坊正式成形。1993 年首座甲级写字楼德宏大厦落成，2008 年港岛东中心落成，成为东区地标。

太古城（来源：网络）

太古城中心商场内部（来源：网络）

2014 年重建：太古坊脱胎换骨

不过老楼终究会老。2014 年，太古启动耗资 150 亿的太古坊重建计划。

2018 年，太古坊一座落成；2022 年，太古坊二座落成；2024 年，两个绿化园林太古中央广场和太古花园开放，合共 6.9 万平方呎，种了 260 种植物，重建计划正式竣工。

今天你去太古坊，10 座甲级写字楼全部用全天候空调行人天桥连通，从地铁站走到写字楼几乎不用日晒雨淋。2024 年，太古坊还拿到香港及大湾区首个 LEED 既有社区铂金级认证。

规模上，太古坊写字楼楼面超过 600 万平方呎，目前有约 25 间保险公司和约 250 间跨国企业进驻，写字楼出租率约九成。

我当时在太古坊上班的时候，就听过一句话：如果你把香港最难改造、最不够氛围感的一个地方交给太古去打理，太古就能把这个地方的所有建筑、街区，包括每一棵树、每一个路边行人可以用的休憩椅子，都做得非常有太古味儿。

这个就是当时我上班的时候，每天会经过的大堂。

再投 150 亿：One Taikoo 长什么样

重头戏来了。这次的 150 亿怎么用？

先说个巧合：2014 年那次太古坊重建，投资额也是 150 亿。十年之后再来一次150 亿，太古是真的把鲗鱼涌当成百年基业在做。

第一，重建新甲厦。鲗鱼涌海傍大厦、海湾大厦和华懋交易广场，将一併重建为一幢新一代甲级写字楼，坐拥开扬维港海景，提供约 50 万平方呎办公楼面，并设有零售基座，透过全天候高架行人通道连通太古坊核心区。项目 2027 年动工、2032 年落成。

第二，建住宅。位于英皇道与滨海街交界的合资住宅项目，将建 3 座住宅大厦，提供约 850 个单位，同样设有零售基座，与太古坊无缝连接，预计 2029 年落成。

给大家看两个我之前拍过的在太古坊附近的楼盘。但此处要注意啊，这两个楼盘都不是太古开发的（但是，正因为靠近这个 CBD，所以卖得非常好、非常快）。

第三，商场焕新。太古城中心作为港岛区最大型购物商场，正在进行全面焕新、持续优化租户组合。连同太古坊和周边社区，整个社区现已提供超过 400 间零售商店及餐饮食肆。

第四，还有后手。太古正在为英皇道和船坞里的用地做准备，等市况好转，会再建一幢约 80 万平方呎的顶级甲厦。

对了，他还提到 150 亿资本开支里有一项非常重要的支出是升级洗手间——原话，不是汤姆编的。

为什么这么下血本？彭国邦的另一个说法是：单一业权、单一管理，才能为太古坊创造最大的价值。

说人话就是：自己持有、自己运营，不用听别人杂七杂八的意见，才是长远之道。

鲗鱼涌海傍大厦旧楼群，将重建成甲级写字楼（来源：香港01）

汤姆的看法：地产界的爱马仕

在不少港岛人心目中，太古的地位甚至高过新鸿基，坊间有个说法：太古是地产界的爱马仕。

这里汤姆要先说明：这是坊间口碑加上汤姆的观察，不是官方评级。但这个说法背后，确实有几个硬支撑。

第一，贵精不贵多。新地以心建家，产量大、品质稳；太古走的是另一条路，项目少，但每一个都是地标。

第二，只租不卖，长期主义。太古的核心物业几乎全部自持收租，不争一时快慢，只看十年二十年。2022 年它启动千亿投资计划，一边卖非核心资产回血逾 600 亿，一边把钱投回太古坊、太古广场这些核心资产。

第三，国际认可。2025 年，太古地产获道琼斯领先全球指数评为全球房地产业界表现最卓越的开发商，比原定目标提早六年达标。

第四，豪宅天花板。就在去年底，太古的深水湾道 6 号两幢独立屋以22 亿售出，呎价14.7 万，是近年香港豪宅成交价最高，没有之一。

你可以这样理解：爱马仕卖的不是包，是稀缺和工艺；太古卖的不是楼，是地段加上时间。

太古在香港的杰作一览

项目位置落成年份亮点

太古城

鲗鱼涌

1976-1987

61 座、12,698 伙，港岛首个大型私人屋苑

太古城中心

鲗鱼涌

1982

111 万呎，港岛最大商场，出租率 100%

太古坊

鲗鱼涌

1993 年起

10 座甲厦、逾 600 万呎，港岛第二 CBD

港岛东中心

鲗鱼涌

2008

154 万呎，东区最高甲级商厦

太古广场

金钟

1988 年起

570 万呎，5 座甲厦加 4 间五星级酒店

东荟城名店仓

东涌

2000

香港首个名牌折扣商场，太古持有约两成七权益并负责管理

深水湾道 6 号

深水湾

2025 年售出

两幢洋房 22 亿，呎价 14.7 万

海德园

柴湾

2026 年起

与中巴合作，850 伙，太古最新住宅项目

金钟太古广场（来源：网络）

一百四十年，从糖厂到船坞，从屋苑到 CBD。

汤姆最后说一句：看懂太古，你就看懂了香港地产的另一半，不靠快周转，靠时间换价值。

太古坊的这 150 亿，才刚刚开始。

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