浙江
金华楼市现在好魔幻。同一片区域，房子和房子之间的分化，真的超出想象。有些房子挂很久无人问津，但是有一类房子，一经推出很快就能成交。
就拿江南春城这套四楼步梯房来说，上证105平方。最开始房东自己挂牌105万，挂了很长时间一直没找到买家。后面这套房子被美化公司收下来，简单翻新美化之后，直接标价85万，房子一上架当天就卖掉了。
而且这不是个例，是常态化现象。大家留意一下，每周周四、周五，金华各家美化公司，会集中放出一大批美化房，一周大概二三十套上新。每周的成交单子里面，总能看到它们的身影。就这两天，除了江南春城这套，东湄未来社区西屿雅居，也成交了一套安置房改造的美化房。
我慢慢摸出一个规律：美化公司收的房源，大多就两类。一类是安置房，另一类就是市面上本来带着硬伤的老房子、低楼层房源。这类房子房东自己卖的时候，缺点摆在明面上，看着旧，买家挑毛病，很难出手。
经过统一翻新美化之后，房子焕然一新，价格还定得实惠，一下子就好卖了。他们尤其偏爱湖海塘片区的电梯次新安置房，像志和苑北区、志和苑南区、香桂苑这一批。房子本身房龄新，电梯配置，地段还在湖海塘核心。简单装修一做，观感完全不差。对比旁边同地段商品房，差价能差几十万，有的甚至接近上百万。
很多刚需客户，想留在好地段，预算又有限，权衡之后就会选择这类安置房美化房。当然，客户也是分两类的。一部分人完全不介意，只要地段好、户型够用、价格合适就入手。还有一部分客户，明确说不要美化房，也不考虑安置房。
这类客户，如果预算充足，直接选品质商品房完全没问题。但大部分普通人预算有限，想要落脚在成熟板块，安置房就成了退一步的选择。客观来讲，安置房和商品房住起来感受确实有差别。安置房里面租客相对多一些，物业费便宜，对应的物业服务水准会弱一点。不那么讲究居住氛围的，自住没问题；对小区环境、物业品质要求高，手头资金又充足，那就不太适合安置房。
现在大量安置房源源不断流入市场，实实在在冲击商品房的行情。不少商品房房东还在硬扛价格，心里想着不能再降价了，再往下跌，卖出去的钱都不够抵扣剩余贷款，亏不起。
但是市场是很现实的，不会跟着房东的成本走。各个板块都有大量安置房，湖海塘、金东万达、西关、江北，到处都有。很多拆迁户手里分到好几套安置房，需要变现，不管当初的成本多少，目标就是尽快落袋为安。
商品房房东心里肯定不服气：我当初买房成本高，已经亏了不少，凭什么还要跟着降价？可现实摆在眼前，安置房就是压在商品房上面的一根稻草。刚需买家对比价格，同样的片区，安置房便宜一大截，优先去看性价比更高的房源。商品房就算品质更好，价格差距摆在那里，客户很难打动。
咱们客观看，不是商品房不好。商品房小区环境、物业、圈层，确实更占优势。但是买房市场，刚需最看重的就是地段和总价。美化公司抓住了这个机会，把原本难出手的安置房、老旧房源翻新，用更低的总价吸引刚需，成交速度很快。
市场的分化会持续下去。预算有限、看重地段，能接受安置房居住氛围的，美化安置房是一个省钱的选择。追求小区环境、物业品质，预算充足，就多看商品房。
打算卖房的商品房房东也要看清现状：现在竞争对手不只是同小区其他商品房，还有大量上新的安置房美化房。市场不会管你当初买成多少钱，只看当下买家愿意拿出多少预算。能不能成交，终究还是要看价格能不能匹配现在市场的接受度。
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