从欧美看中国隐患：70年产权到期，高楼变垃圾？炸不掉还修不好

11月2日，天津一个本地房产号发消息，说当地第一宗"土地续期"已经落地。

南开大悦城商业地块的续期是今年夏天办的：2026年7月3日，天津规自局与项目公司签署补充合同，将B、C地块商业用地到期日延至2066年6月23日，等于多用16年，出让金照样得补。消息传开，评论区很快有人拿自家住宅去套这笔账。

没过几天，短视频平台把圣路易斯、芝加哥、格拉斯哥几段炸楼老录像剪到一起，配的话一条比一条吓人：中国几亿人住在高层里，70年一到，地要重新买，楼要烂掉，到时候想炸都炸不动。

以欧美老楼对照中国高楼，需要先厘清天津的实际情况。

大悦城那块是商业用地，商业用地的续期，必须要补交土地出让金，不是自动续期。住宅走的是另一套规则，民法典第三百五十九条规定："住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。"拿商业地块的账单去吓唬住宅业主，是张冠李戴。再说欧美那几栋"鬼楼"。

圣路易斯的普鲁伊特-艾格是33栋11层板楼，公寓一共2870套，网上常见的"2770套"是抄错了。设计师是山崎实，他后来设计了纽约世贸双塔。

1972年3月16日电视直播爆破，倒下的只有一栋，不是三栋，整片拆光拖到了1976年。建筑评论家詹克斯后来干脆把1972年叫作现代主义建筑的死亡之年。

格拉斯哥红路公寓的流行说法也有硬伤。8栋钢结构高层在1964到1969年间陆续建成，2012年开始拆。

2015年10月11日那次爆破炸的是剩下的六栋，不是两栋，而且有两栋只塌了一半，后来用机械一点点拆掉。再往前一年，当地还打算在英联邦运动会开幕式上直播炸楼，被骂到收回了。

芝加哥卡布里尼-格林的最后一栋高楼是2011年3月30日倒的。这几处其实有一个共同点：都是政府盖、政府当房东的公租房，住户手里没有产权。

中产先搬走，最穷的人被集中留下，房租收不上来，维修的钱就断了。1968年伦敦罗南角公寓发生煤气爆炸，楼体一角接连塌下来，死了4个人，英国人对塔楼的信任从那以后一落千丈。

楼还没烂，管理和钱先垮了。欧美"修不好"最惨痛的例子在伦敦格伦费尔塔。

这栋楼2016年刚翻新完，外墙加装了一层易燃的铝塑复合板，第二年6月一场大火，72人遇难。修错了比不修还要命。

英国政府去年初决定拆掉这栋楼，全国排查出的问题外墙到现在也还没整改完。欧美也不是只会炸。

巴黎17区有一栋60年代的16层公寓，叫Bois-le-Prêtre，拉卡顿与瓦萨尔等建筑师2011年给它外面挂了一圈阳光房，花的钱比拆掉重建少得多，住户也不用搬走，这对搭档后来拿了普利兹克奖。

东德是另一种结局：2002年起推"东部城市改造"，人口流失的城市拆掉了三十多万套板楼。修还是炸，要看人还在不在。回到国内。

中国土地有偿出让是从1987年12月深圳第一场土地拍卖开始的，1990年国务院条例把住宅用地出让最高年限定为70年，商品房真正放量是在1998年房改以后。粗算一下，大批70年住宅用地集中到期，要等到2060年代以后。

温州2016年到期的那批房子，是早年只批了20年的特例，不能拿来推算全国。今年以来续期确实往前推了一步，推的是非住宅。

上海7月底出了工商业用地续期指导意见，天津也签下了第一份商业续期合同。住宅用地续期怎么收、收多少，全国层面到现在也没有细则。

迟迟不出细则本身就说明了态度，住宅续期大概率会比商业宽松得多，不会让老百姓"再买一次房"。比起产权，楼本身在变老才是眼前的事。

很多人以为"设计使用年限50年"就是楼只能住50年，这是误读。这个数字是结构安全的设计基准，维护得好的楼能用得久得多。

电梯也没有全国统一的强制报废年限，网上说"最长25年必须报废"没有依据，用了多年的电梯靠检验和评估决定还能不能用。修楼要钱，钱也不是完全没有。

住宅专项维修资金被称作房屋的「养老金」，全国沉淀规模以万亿计，难的是取不出来。民法典把口径从「双三分之二通过」改成「参与三分之二加过半同意」，要重新筹钱还得有参与表决业主的四分之三同意。

租户多、房东在外地的小区，光是凑够投票的人数就很难。地方这两年一直在松绑。

新版《成都市住宅专项维修资金管理办法》自2026年11月1日起施行，昆明新办法自2026年9月11日起施行，江西新规定也增设四类房屋安全应急维修通道。几地的思路差不多：遇到紧急情况可以走应急程序先修，别让一部坏电梯等上半年表决。

那干脆拆了重建行不行？这条路比十几年前窄多了。

2021年住建部发文防止大拆大建，城市更新中拆除面积原则上不超过现状总面积的20%，拆建比一般不超过2，新建住宅高度一般不宜超过80米。

高层的容积率本来就用满了，拆一栋要补偿几百户，重建后也多不出几套能卖的房子，开发商自然不会碰。最新的风向在10月23日。

住房城乡建设部、工业和信息化部、财政部等6部门联合印发的《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》对外发布，要求有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，而且项目须先做专项体检和城市设计，改造不再从"拆"开始，而是从"诊"开始。

这等于把大拆大建的门又关紧了一些。今年是"十五五"开局年。

据媒体梳理，根据《城市更新"十五五"规划》，未来五年全国计划新开工改造城镇老旧小区11.5万个，改造重点锁定建成20年以上的住宅小区。

这一轮主攻的还是八九十年代的多层老楼，2000年代盖的那批二三十层高层，要到下一个五年才会真正排上队。留给它们攒钱、立规矩的时间并不多。

至于"炸不掉"，是把技术问题想歪了。国内定向爆破拆高楼的经验很多，红路那次没炸干净，是施工方案出了问题。

真正难的是炸之前：几百户签不签字，补偿谁来出，拆完住哪里。修也有风险。

去年11月香港大埔宏福苑在外墙大修期间起火，一百多人遇难，外墙上的棚架防护网加快了火势，和格伦费尔是同一类教训。邻国日本可以拿来对照。

日本老公寓是楼老了、人也老了，以前重建要五分之四业主同意，基本推不动。修订后的《区分所有法》今年4月1日起施行，抗震不足、外墙有剥落风险等特定老楼，重建门槛降到四分之三；联系不上的业主，经过法院程序可以不计入表决基数。

中国的表决规则迟早也得往这个方向调。欧美那种二十年就烂成"鬼楼"的剧本，在中国大城市成片重演的可能性不大，关键区别在产权。

业主把半辈子积蓄押在房子上，没人愿意眼看着它烂掉。真正危险的是东德那种局面：人口持续外流的三四线城市，空置多了，物业费收不上来，整栋楼就可能没人管了。

更现实的风险是房子慢慢贬值。电梯老、停车难、外墙掉渣的2000年代高层，在不少城市跌得比新房还狠。

不过"老高层普遍腰斩""一线新盘都卖15万一平"这类说法是以偏概全，能卖到15万的只是核心地段的个别豪宅盘。买家已经在用脚投票，这件事会比土地到期更早落到普通家庭头上。

接下来有三件事值得盯。第一，住宅续期怎么收费，"十五五"期间会不会出全国方案。

第二，房屋养老金能不能推向全国：上海等22个城市正开展试点，政府公共账户的钱从哪里来还得说清楚。第三，维修资金表决能不能放宽，紧急维修能不能先修后表决。

这三件事办成了，老高层就有钱修、有人管，也有人能拍板。70年产权到期后，高楼会不会变成难以维护的资产？

从欧美的经验看，楼塌之前，先垮的是钱和人心。产权到期本身不会让楼烂掉，没人管、没钱修才会。

中国的高楼炸得掉，也修得好，前提是趁外墙还没往下掉渣，就把钱和规则理顺，别等到那一天再去翻圣路易斯的爆破录像。