2027-2030年房价预测：若不出意外，极可能像日本2013-2019年走势

国内楼市从高点回落已有数年，2027-2030年的房价究竟会走向何方？如果参照日本2013-2019年那轮走势，房价企稳回升之后，市场又会迎来哪些新的考验？

从2021年高点算起，国内这轮楼市调整已经走了5年。不少人把目光投向日本，因为日本曾在漫长低迷之后迎来回暖。

2012年底安倍上台，宽松货币、财政刺激、结构性改革“三支箭”齐发；2013年9月东京申奥成功，楼市由此启动，此后走出了一段持续上行的行情。

据日本不动产研究所数据，东京23区新房均价从底部的4200万日元，一路涨到2019年的7000万日元，累计涨幅约67%，年均涨幅在5%到8%之间。这样的节奏并非暴涨，而是温和、持续的上行。

这也是外界以日本为参照，推演国内2027-2030年房价走势的重要依据。国内已经出现类似苗头。据国家统计局数据，9月上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为70城中首个同比转正的城市，结束了长达38个月的负增长。

核心城市率先企稳，与2013年东京率先启动颇为相似。不过，要看懂日本这段走势，不能只盯着涨幅，更要看上涨之后日本房市变成了什么样子。

近年来，日元持续贬值，加上日本房价比台湾便宜，全球掀起了一股购买日本房产的热潮。日元贬值同时推高了建材价格，日本房价因此不断上涨。

耐人寻味的是，房价节节走高，房屋销量却在下滑。这种量价背离让市场开始讨论：日本房市是否已经出现供过于求、供需失衡的征兆？

先看价格。根据日本不动产经济研究所公布的数据，2022年日本新建住宅大楼每户平均售价为5121万日元，比前一年增加6万日元，约合新台币1190万元。

单看金额，这一年涨幅并不大，但已是连续第六年增长，并创下该机构自1973年开始调查以来的最高纪录，站上近半个世纪以来的高点。

东京首都圈的价格更高。2022年，首都圈新建住宅大楼每户平均售价达到6288万日元，明显高于全国平均水平。

首都圈是日本最大的住宅市场，它的价格表现在很大程度上反映了核心都市的房价压力。从2013年东京率先启动，到2022年首都圈价格依旧居高，核心城市始终是这轮行情的风向标。

在这轮涨势背后，日元贬值扮演了双重角色。对海外买家而言，日元走弱等于降低了以外币计算的购房成本，日本房价本身又比台湾便宜，日本房产因此对外更具吸引力。

另一方面，日元贬值推高了建材价格，新建住宅成本随之上升，最终反映在售价上。日元贬值吸引海外资金的同时，也推升了本地房价。

再看销量。与房价攀升形成鲜明对比的是，日本房屋销售量持续下滑。

2022年，日本新建住宅大楼销售户数为72967户，比前一年减少5.9%，这是近4年来第三度出现萎缩。价格一路向上，成交却一再缩水，说明高房价没有带来相应的市场热度，买方的承接意愿正在减弱。

最大市场东京首都圈的情况更为明显。2022年，首都圈新建住宅销售户数为29569户，比前一年减少12.1%，降幅约为全国的两倍。

而且，首都圈年销售户数已连续第七年不足4万户。这说明成交低迷不是一时波动，而是持续多年的状态，早在东京房价上行的阶段就已经出现。

价格创新高、成交量却下滑，通常意味着市场出现了某种失衡。一方面，成本推动价格上涨；另一方面，高价削弱了购买意愿和购买能力，导致成交减少。那么，日本房屋是否已经供过于求？其实早在前一年，市场上就已经出现这样的声音。

日经亚洲曾报道，日本闲置住宅在2018年已达到849万栋，并且很可能在2023年突破1000万栋。野村综合研究所的预测更加惊人：到2038年，日本闲置住宅数量可能达到2303万栋。

一边是新房价格屡创新高，一边是空屋规模持续膨胀，这组反差暴露出日本房市更深层的结构问题。

空屋率为何不断上升？报道分析了几个原因。第一，2000年以后，政府无视人口减少、住房需求下降的现实，仍然持续鼓励兴建新住宅。

人口在减少，新房却不断增加，住房总量与实际需求之间的差距自然越拉越大，大量房屋最终沦为无人居住的闲置资产。

第二，日本购房者普遍不倾向购买旧屋。买家偏好新房，二手房就难以顺畅流通。一旦原屋主搬离或离世，房屋被闲置的可能性就更高。

新房持续供应、旧房乏人问津，两者叠加，进一步推高了空屋数量，也让住房存量的结构越来越不健康。

第三，旧屋拆除速度缓慢。旧屋如果既卖不出去，又没有及时拆除，就会一直以闲置状态留在住房存量中。

报道指出，若旧屋拆除速度仍然缓慢，闲置住宅数量还会继续上升。拆不掉、卖不动、住不满，旧屋于是成了日本房市中越积越多的沉重包袱。

这三项因素构成了一条清晰的因果链：人口减少导致需求下降，政策却持续鼓励新建；买家偏好新屋，旧屋难以流通；旧屋拆除又跟不上，空屋便越积越多。

这条因果链也解释了“新房价格上涨、销量下降”的现象：在住房存量偏多的背景下，新房价格受成本推动上涨，市场承接能力却有限，销量因此走低。

面对如此大量的空屋，日本该如何应对？据传，日本政府有意实施“空屋税”，率先开出第一枪的是京都。京都的情况颇为特殊。

作为历史古都，京都为维护市容订立了严格的建筑限制，导致当地住房供给短缺、房价飞涨，许多年轻人因为买不起房而大量迁出。

值得注意的是，从全国来看，日本面临的是空屋过多；但在京都，建筑限制造成的却是可用住房不足、价格过高。空屋与高房价同时存在，说明有一部分房屋没有被有效利用。房子并不少，真正能进入市场、满足居住需求的房源却不够，这正是京都问题的症结所在。

因此，京都当局有意对空屋和别墅开征新税。政策目的主要有两层：一是借此抑制房价涨势；二是鼓励屋主把空屋出租，或翻修后再出售，让闲置房屋重新进入市场，从而提振房市。

换言之，这项税制并非单纯为了增加税收，而是要通过提高持有闲置房屋的成本，促使屋主释放房源。

不过，这项新税目前仍处于规划阶段，预计最快要到2026年才会实施。日本政府是否会在全国推行空屋税，现阶段也仍属传闻，尚无定论。从京都的尝试可以看出，当房价上涨与房屋闲置并存时，单靠市场自身很难消化存量，政策工具迟早要介入。

回到国内2027-2030年的走势判断，上海二手房价格率先同比转正，与2013年东京率先启动确有相似之处。

也有观点认为，国内还具备一些日本当年不具备的有利条件。但日本的经验同样提醒我们，价格企稳回升只是故事的一半，成交量能否跟上、存量房能否顺畅流通，同样决定着市场的成色。

如果国内真的像日本2013-2019年那样走出一段温和上行，房价更可能呈现核心城市先行、逐步扩散的格局，而不是全面普涨。与此同时，日本也留下了教训：房价连年新高，销量却持续萎缩；新房不断兴建，空屋却持续累积。

这些都值得认真对待，没有真实需求支撑的上涨，往往难以持久。

综合来看，日本房市呈现出一种矛盾的局面。一方面，日元贬值推高建材价格，新建住宅价格连续六年上涨并创下历史新高，日本房产也因相对便宜而吸引海外买家；另一方面，新房销量持续萎缩，首都圈尤为明显，全国闲置住宅数量庞大，且可能继续增加。

价格上涨与销量下滑并存、新屋兴建与空屋累积并存，正是外界担忧日本房市供需失衡的原因。

对于正在寻找底部的国内楼市而言，日本2013-2019年的走势既提供了回暖的参照，也提前指出了需要警惕的风险。