房产中介讲漏嘴：今明两年买房，认准：买大、买旧、不买三

国家统计局10月19日的数据显示，1—9月份新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%。

住房城乡建设部的数据显示，同期二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。今年上半年，全国二手房交易占比达到50.4%，超过新房。

住建部的判断是，房地产市场的供求关系已经发生重大变化，市场进入了存量时代。

价格方面的回暖信号仍然有限。

9月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；但70个大中城市里，二手住宅价格环比上涨的只有9个，多数城市仍在下跌，只是跌得慢了。

开发端同样疲弱：全国房地产开发投资同比下降20.6%，房屋新开工面积下降24.9%，说明行业还没有走出调整期。

在这样的存量市场里，简单的口诀很难指导真实决策。

另有分析提供了一个更具体的角度：在多数中国中产及以上家庭中，房产占家庭总资产的六到七成，但人们对这笔资产的关注远不如对日常消费的关注。

远川研究所副总经理杨天南是上海本地人，多次买卖过房产，他从自身经历出发梳理了上海楼市的变化。

他的核心判断是：从总量看，房地产整体的上涨空间已经有限；从结构看，真正稀缺的只是核心位置、高品质的房子。买房和换房都应围绕这种“结构性稀缺”来判断。

他提出，“房住不炒”并不意味着可以对房子不闻不问。房产往往是一个家庭最重要的资产之一，买房、卖房都值得认真研究。

现实中，有些人买一杯奶茶，还会在大众点评上反复比较口味和评价，可面对几十万甚至上千万元的购房决定，却未必愿意花足够的时间了解房屋质量、周边配套和市场行情。

买完以后是住一辈子，还是随着市场变化换到更好的区域或城市，也很少有人认真想过。杨天楠曾提到，对于不少普通家庭来说，房产可能占家庭资产的六七成。

如果这么重要的一笔资产，买完以后就不再关注，显然不太合适。

哪怕暂时没有买卖计划，也应该定期了解房价变化、周边配套和区域发展情况，给未来的选择留出余地。

买不买是次要的，关键在于，如果没有长期关注，市场发生明显变化时很难察觉。他还指出，房子是低频高价的产品，一个人一生只交易一两次，经验天然有限。

换房本身成本也不低，要交税费、付中介费，往往还得先把旧房卖掉；买大房子也不等于硬加杠杆，这些都需要提前规划。

还有亲历者提到，自己十几岁随家迁居广州时，看到当地家庭周末喜欢一个个楼盘去看，但那更多是因为当时“买什么都涨”，并不是真的做过深入研究。

据杨天南介绍，上海人均居住面积在1949年约3.9平方米，到1985年也只有5平方米出头。

老上海人多住在石库门，一栋楼住好几户，厨房和卫生间公用。工厂建的工人新村本质上也是宿舍，起初同样没有独立厨卫。

直到1994年售后公房改革、1998年商品房改革以后，很多上海人才有了独立成套的住房。

他提到，自己家在2000年左右花约40万元买下一套房子，在当时是一笔巨款。2021年卖出时，这套房子已经涨了相当多倍。

即便如此，到2020年前后，上海人均住房建筑面积在全国仍排倒数，一线城市普遍不到30平方米，深圳更是只有20平方米出头。

在2025年完成“拎马桶”改造之前，黄浦区每平方米售价二三十万元的大平层附近，确实还有本地居民家中没有独立卫生设施。

杨天南认为，看房地产不能只看总量，还要看结构。

从总量看，城镇化率增速放缓，经济增速放缓，人口见顶，居民杠杆率已处高位，房地产整体的提升空间不大。但结构上，好房子仍然稀缺。

从结构看则不同。上海约2400万人、800多万套房，套户比刚过1，数字上似乎“不缺”。

但拆开看，其中大量住房建于2000年以前，全市约345万套，以工人新村、单位公房和里弄为主，厨卫合用、户型局促，居住体验较差。

买这类老房子不宜指望拆迁致富——上海的城市更新早已转向“留改拆并举、以保留保护为主”，大拆大建不是主流，原拆原建、成套改造、修缮提升才是主要路径。改善的是居住条件，不是拆迁补偿。

每年新入市的房子只有7万至10万套左右。

如果用“人车分流”这个不算高的标准衡量，即车辆进小区后直接进地库、不占用孩子和老人活动的通道，他估计全上海符合条件的不超过50万套。

因此，上海不缺房子，缺的是好房子。

另有观点提醒，租房也值得多花时间考察噪音、光照和周边垃圾站等问题。杨天南自己也犯过错。

2019年南通房价上涨，他判断启东作为南通下辖的县级市，需求并不稳定，于是决定趁机卖出。

交易现场，买家临时要求再降两万元。

他起身离开，心里打算数到三对方还不拦就降价，结果数到二时，对方同意按原价成交。

从网络口诀到官方数据，再到亲历者的经验，可以得出同一个结论：房子本身并不稀缺，稀缺的是核心位置、高品质的房子。

总量红利消退以后，家庭应把房产当作需要长期跟踪的核心资产，借助公开规划、实地观察和他人经验识别结构性的稀缺和风险，并适时调整持有的房产。

10月，上海二手住房成交2.23万套，环比增长6%，同比增长34%，成交量创下近6年以来的同期新高。同时，上海二手住房挂牌总量截至今年10月末约为16.6万套，较去年9月的峰值减少4.2万套。

价格方面，9月上海二手房价同比上涨0.8%，有媒体称这是70城中首个同比转正的城市。