李兴龙被抓！中国铁建地产亏了31亿的周期审判？

11月4日，中央纪委国家监委网站挂出一则简短通报：中国铁道建筑集团有限公司党委常委李兴龙涉嫌严重违纪违法。

正接受中央纪委国家监委驻国资委纪检监察组纪律审查和监察调查。

注意一下通报落款：驻国资委纪检监察组。

这是一个重点监督包含国有资产的管理与保值增值的单位。

同时国资委又是中国铁建的直管单位。

其实早在几天前，中国铁建就公告，董事会审议通过，李兴龙因个人原因不再担任公司副总裁。

先离职，再通报，中间相隔五天。

而在免职之前，能让市场关注到李兴龙的是，他在离开中国铁建地产之前，一笔挂在铁建地产的账上31亿元的亏损。

故事的起点，落在2010年的成都龙泉驿。

中铁·果壳里的城，开盘，迅速成为当年刚需市场标志性的热销大盘。

这个项目，是中国铁建地产在西南站稳脚跟的关键一步，操盘负责人正是李兴龙。

多年之后，这段拓荒起家的经历，也成了他整段仕途起落的源头。

在李兴龙扎根成都之前，房地产在中国铁建体系内，长期只是配套性质的副业板块，背靠庞大的基建资源，却始终没有成型的高端产品体系，在全国地产圈谈不上存在感。

2007年，李兴龙主动请缨，从零开拓成都市场。

他花几个月摸排当地市场，敲定龙泉驿地块，启动果壳里的城项目。

项目开工不久，地震来袭，工地停工，市场信心受挫，项目推进陷入困境。

他带着团队一边参与地方灾后援建，维系央企在当地的口碑，一边调整产品方案，扛过低谷。

等到市场回暖，项目开盘首日卖出2000多套，一举打开中国铁建地产在成都的局面。

站稳脚跟之后，李兴龙意识到，单纯做刚需大盘很难形成长期竞争力，于是着手打造高端产品线。

随后几年，青秀城、北湖国际城、西派国际、西派城、西派澜岸陆续落地，他主导打磨出中国铁建地产核心高端IP——西派系。

这套产品落地之后，中国铁建地产慢慢摘掉了"基建企业盖房"的标签，切入高端改善赛道。

成都也成为中国铁建地产最重要的根据地。

2018年，中国铁建地产青秀未遮山项目创下成都摇号时代的名场面：6万人登记摇号，供应1056套房源，中签率仅1.71%。

李兴龙，1974年11月生，山东泰安人，石家庄铁道学院管理工程专业出身。1997年8月参加工作，23岁的第一份岗位是中铁建设集团开发公司成本经理。

干过地产的人都清楚这个岗位：招标、定标、签证、结算，一栋建筑从图纸到落地，每一笔造价都要经过他。

这个位置不显眼，但离资金很近。

之后他调任中国铁建房地产集团市场发展部开发主管，再派驻成都，先后担任中国铁建地产（成都）开发有限公司、中铁房地产集团四川有限公司执行董事、总经理、法定代表人。

从管成本核算的人，变成能拍板项目的负责人。

这段成都岁月，塑造了他后续操盘的底色：他比多数地产一把手更懂成本。

也正是依托这套对成本的判断逻辑，他在行业下行周期选择逆势拿地扩张；这套打法在一段时间内推高了规模排名，也为后续留下了沉重的存量包袱。

2019年4月，李兴龙出任中国铁建房地产集团总经理；2020年11月，接任党委书记、董事长。

2019年，中国铁建地产迈入千亿房企阵营；2021年，销售金额1432.25亿元——这是这家公司迄今为止的销售高点，也是国内房地产行业一轮周期的顶点。

潮水很快转向。

2021年多家头部民营房企爆雷，2022年全国商品房销售规模大幅下滑。

同行纷纷收缩战线，李兴龙给出的选择是逆势布局。

2022、2023两年，百强房企普遍谨慎拿地，中国铁建地产权益拿地金额分别为371亿元、404亿元，连续两年跻身全国拿地前十，两年合计接近800亿。

行业排名随之抬升：2021年第26位，2022、2023年稳定在第15位。

"逆势增长、规模保持千亿、排名连创新高"，是当年中国铁建地产对外宣传里的表述，对应的正是李兴龙掌舵的阶段。

成都依旧是这套扩张策略里最重要的战场。

2022至2024年，中国铁建地产在成都拿下8宗地，7宗落在主城区。2024年3月，以22400元/㎡楼面价拿下锦江区潘家沟地块，经过55轮竞价，溢价率31.76%，是林家坝板块首宗破两万楼面价的地块，项目定名西派交子。

开盘后，143㎡户型总价500-800万，去化表现不错，不到一年清盘。

2024年中国铁建地产在成都销售额接近200亿，拿下当地房企销冠；武侯新城板块内，中国铁建地产项目占区域新房销售的68%。

在当时的业内视角里，这是一套可复制的模式：央企融资成本低于民企，民企退场腾出的市场空间，央企顺势承接，只要产品卖得动，账面就能维持增长。

在集团层面，这套打法同步铺向全国：中国铁建首个未来社区项目落在温州鹿城，一期拿地55.28亿；西安井上村TOD随后落地；2023年11月，他以董事长身份带队赴上海虹口，对接北外滩合作。

标准化产品线快速周转，高货值土地快速储备，两条腿都迈得很大。

2024年7月，李兴龙升任中国铁道建筑集团党委常委、中国铁建股份有限公司党委常委、副总裁，卸任中国铁建地产董事长。

从区域成本经理到特大型央企集团班子成员，一路向上。

他是在规模增长的掌声里离开地产板块的。

只是那些他主导拿下的土地储备，还留在报表里，等待后续销售结算。

房企盈亏从来不会在拿地当天敲定。

拿地时土地计入资产，要等到房源、车位、商业陆续去化完成，单个项目的盈亏才会最终落地。

李兴龙主政期间锁定的这批地块，大规模的盈亏兑现，发生在他调离之后。

离开之后，中国铁建地产销售曲线持续下行：2024年全口径销售额964.4亿元，跌出千亿；2025年733.4亿元，同比再下滑231亿元。

2025年，中国铁建地产净利润亏损31亿元。31亿的亏损规模，直接吃掉了母公司大量的利润。

落到单个项目，库存压力更加直观。

北京平谷梧桐浅山项目，截至2025年9月末，总投入18.05亿元，累计销售6.78亿元，去化进度35.69%。

项目地处北京远郊，拿地时同步铺开的远郊布局，最终没能跑通，资产沉淀下来。

成都西派浣花，总投入30.21亿元，累计销售18.95亿元。

西派系是李兴龙一手打造的标杆产品，浣花也是成都公认的高端地段，但项目还有大量商业、公寓、车位库存，变现缓慢。

他最拿得出手的产品招牌，同时背负着沉甸甸的存量包袱。

李兴龙免职公告对外披露的同一天，中国铁建交出三季报：前三季度营收6394.47亿元，同比下降12.21%；归母净利润93.48亿元，同比下降36.88%；第三季度单季归母净利润6.58亿元，同比下降83.98%。

其中房地产开发业务新签合同额385.72亿元，同比降幅28.93%，是集团内部下滑幅度最大的板块。

然后，纪委通报来了。

把上述故事的时间节点并排放在一起。

每一格都是公开信息，每一格都盖着时间戳。

当然，截至目前，官方通报没有披露李兴龙涉案的具体事由，无法认定本次审查调查和地产拿地、项目减值存在直接因果关系。

能讲清楚的只有规则本身：国资委对央企负责人的考核，包含利润和国有资产保值增值这两条硬杠。

对央企而言，大额资产减值，在国企审计流程中，会触发对过往投资决策的回溯核查。

一家地产主业央企，账上挂着31亿亏损，重金拿下的项目压着卖不动——这笔亏损对应的每一块地，投资决议上都有签字的流程。

查国资的人接手这个案子，往哪个方向翻卷宗，都有一套逻辑。

市场上亏损的国资企业很多，这可能是操盘手的错，但这操盘手可不是犯罪。

而李兴龙被抓！是不是因为中国铁建地产亏了31亿的周期审判？

这事目前没有答案，具体的情况，都要以官方的通报为主。

但有一个答案，我们可以肯定，被纪委通报就是确定掌握李兴龙的犯罪证据了。

一个从成本岗起步的人，比谁都清楚地价背后的成本边界与风险。

从核算造价的岗位走到集团高管，从成都龙泉驿的一块地，做到全国近800亿的土地储备。

这份31亿亏损的年报，成为外界回看他掌舵中国铁建地产阶段经营决策时，最醒目的数字。

始于果壳里的城那场艰难的翻盘，终于漫长的审计回溯与纪检调查。

上行周期里的扩张故事，在行业退潮之后，都要被重新复盘。