江苏
11月1日，创新区又有6宗地块开拍。结果略感意外，其中1宗竟未能顺利出让，连“中创一哥”科创产发也未出手托底；剩余5宗虽成交，但依旧全部由本地国企底价摘牌。
未能顺利出让的地块编号R26034，位于紫琅湖路北、文兴路西，西侧即南通中学新校区。地块占地面积约5.2万㎡，容积率1.01-2，规划建筑面积上限为10.4万㎡，起拍总价约9.67亿元，折算起拍楼面价约9293元/㎡。
南通市自然资源和规划局官方公告仅表示“因故中止挂牌出让”，未披露具体原因。查询发现，该地块未有出价记录，推测其中止原因或为无房企报名。
笔者认为，R26034地块之所以无人问津，关键或在于其体量大、总价高、容积率高，与当前创新区市场需求及房企资金端承受力存在错位。
同批次6宗地块，R26034地块土地面积最大、规划建筑面积最大、容积率上限最高、起拍总价最高。
大体量、高总价，本身就对拿地企业的资金实力和开发运营能力提出更高要求；且该地块销售方式及资金监管还要按照“828新规”执行，对拿地企业的资金周转进一步形成约束。
更关键的是，R26034地块容积率上限仍设置为2.0，这与创新区近两年的市场需求存在偏差。
过去两年，创新区两个快速清盘项目——和园&紫园，均为容积率仅1.01的别墅项目；而容积率1.99的紫琅吾岛，建面约8.75万㎡，15栋17层小高层，共计538套，入市已超两年，去化率仍不到20%。
按照R26034当前容积率设置，未来大概率仍以小高层为主，一个建面超10万㎡的小高层项目，去化压力可想而知，即便是国企，大概也没有“试错”勇气。
当然，另外5宗地块虽成功出让，但也均都是本地国企托底；其中3宗容积率上限为1.8，也算不上“稀缺低密”，未来入市压力同样不可小觑。
据「新知南通研究院」不完全统计，2023年至今，创新区累计出让涉宅地块19宗，土地出让金总额约179亿元。
目前仅2宗入市，即和园&紫园；1宗由政府回购；还有16宗待入市，合计待入市土地面积约88万㎡，规划建筑面积约132万㎡。16宗存量地块全部由本地国企底价摘牌，其中科创产发参与摘牌11宗。
目前，创新区主力在售新房项目共11个。截至10月末，这11个项目合计未备案约2990套，按近一年板块月均去化约85套估算，消化这部分库存还需要约35个月。
放到整个板块底色下看，R26034地块的“中止”或许并非“偶然”，而是“828新规”抬高资金压力、产品结构与市场需求错配、板块库存去化承压等多重因素共同作用下的“必然”。
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