广东
来源：深圳淘房志
南山中心区旧改中“硬骨头”——北头村，终于开拆了！
从2008年立项，到如今正式搬迁拆除，熬了18个年头。
对于村民们来说，总算看见曙光了！
其实，早在2020年的时候，淘房志团队在走访的过程中，就发现北头村很多楼栋就已经被围挡封起来了。
（淘房志团队，摄于2020年10月）
但后面几年就没啥大动静了。
直到2026年，才迎来关键转机。（行政征收+房票安置）：
1月19日：南山区政府发布项目行政调解公告，尝试调解拆迁遗留问题；
4月15日：官方终止行政调解流程，项目转向行政征收路径推进；
6月3日：发布房发布征收补偿方案，有货币补偿、产权调换和房票安置三种选择；
6月11日：正式发布房屋征收决定，项目征收工作全面启动。
公布的实施主体是深圳市金汇融房地产开发有限公司，也就是大族集团的子公司，旗下还有个非常有名的上市公司——大族激光。
这两年，站上了AI的风口，反正是赚了不少钱，倒不用太担心资金链的问题。
此前在深圳开发过布吉大族河山和坂田大族云峰两个盘，现在操盘北头村旧改，还是有一定的开发经验。
实探北头村！
深圳首个可选房票安置的旧改
一期用地已经拆除大半
北头村在哪？桂庙路和前海路交汇处，一脚油门到前海，地理位置还是相当不错的。
从南山地铁站走过去，大约7、800米的距离。
刚靠近，就能看到拆楼机正在拆除桂庙路一侧仅剩的几栋建筑了。
虽然有雾炮车，但扬尘依然很大，还因为这事被周边居民投诉过。
北头村的牌坊依然伫立在那，两边张贴着“告示”。
从上面可以看到，地块的权利人——深圳市北头实业股份有限公司已经搬迁了。（下称“北头股份公司”）。
旁边一位五金店铺的老板跟我吐槽道：
“天天吵死了，也就最近这一两个月开始拆的，以前一直都说要拆迁，但没啥动静，没想到这次突然就拆了。”
从北头村的牌坊进入之后，就能看到南山小学，也是这几年新建的。
按照当前学区的划分，北头新村和北头豪苑的初中学位是南海中学，小学就是家门口的南山小学，后面大概率也不会有啥变动。
项目一期拟拆除用地面积61453.16㎡，范围就是北头旧村、北头新村、北头豪苑这三个小区。
现在正在拆的是北头旧村，而北头新村这块地依然还有一栋没有拆掉。
从门卫口中得知，应该是钉子户的原因。
旁边的南新苑小区也是十分破旧，差不多近30年楼龄，但是目前没有旧改计划。
北头豪苑基本已经搬空了，目前只拆了一两栋。
北头股份公司的总部大楼早就人去楼空了，靠近南新路一侧的几家商铺也都搬走了。
遇到一位北头村的老居民，他告诉我说：
“这么多年了，终于等到拆迁了，希望早点把房子建好，就能住进新家了，没选房票安置，还是习惯住在这里。”
现在拆除的只是一期，后续还有二期，但不确定什么时候能够推进。
根据今年6月份发布的《补偿方案》，北头村的村民可以选择货币补偿、产权调换、房票安置中的一种、两种或三种相结合的补偿方式。
其中，产权调换按照建筑面积1:1.2置换或套内建筑面积1:1置换。
房票安置是最大亮点，深圳首例，也给其他旧改打了个样。
在这一块区域，还有向南东村、南山村等一系列大型旧改项目。
目前，向南东村也基本快搬空了，预计近几个月也会开始拆除了。
一期住宅约11.56万平
未来能卖到10万+吗？
按照2024年7月公布的规划方案，一共分成三宗住宅用地，住宅总建面约17.7万㎡；
一宗商业用地，包含8239㎡商业、70146㎡办公、28000㎡公寓。
现在一期拆除的这几块地都是纯居住用地，住宅面积约11.56万㎡，容积率5.7—6.5。
但在今年3月份，深圳出了个新政：旧改可不配建保障房。
这条改动对深圳的存量旧改来说都是利好，至少给后续规划调整留了一个口子。
如果做高容积率的刚需盘，那大概率卖不上太高的价钱。
要是申请调整规划，改成低密的改善盘，还会有些溢价的。
而且就算真往改善方向调，北头村所在“南山中心区”能不能接住改善溢价还要打个大大的问号。
为什么这么说？
虽然项目的地理位置不错，离前海近，生活配套成熟，到天虹、欢乐颂、海雅缤纷城、海岸城都不远。
但南山中心区这个板块，一直比较尴尬，城区相对老，没有特别能打的景观资源，也没有特别好的学位，导致卖不上啥价。
比如，同片区的次新房正东名苑，地段更好，离海岸城也就五六百米，2022年备案均价10万/㎡，现在二手成交价也就8万左右。
距离项目600米左右的鼎太风华1-7期挂牌均价基本都在8-10万的区间。
这两个盘就是北头村未来定价最现实的参照系。
在我看来，北头村旧改的售价判断：最大的变量不在项目本身，而在入市时机。
这个盘等到现房销售，最快也得2028年。
2028年的深圳楼市是什么状态，现在没人能打包票。
如果到时候市场还处在“量稳价稳”的磨底阶段，8到9万的定价是比较靠谱的。
反过来，如果宏观环境回暖，市场信心修复，那往10万的价位冲一冲也不是没可能！
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