世界唯一的永久产权：中国农村宅基地，但是在将来可能不值钱

农村宅基地常被说成“世界上独有的永久使用权”，可它到底算不算一份稳妥的家底？如果宅基地开始收费、闲置越来越多，手里这块地将来还值钱吗？

要回答这些问题，得先弄清一件近来在农村议论很多的事：宅基地是不是真的要收费了。

近来，“宅基地要收费了”的说法在不少农村家庭中流传，有人担心“农村的房子也要交钱了”。这件事确实存在，但被不少人曲解了。

准确地说，收费并非面向所有宅基地，只针对超出标准面积的部分；而这个“标准”由各地自行确定，全国并不统一。越缺地的地方，标准往往定得越低。

正因如此，“永久产权”这几个字更值得冷静看待。宅基地听起来像铁饭碗，可很多人等着老房子涨价，最后才发现它不能随便卖，很难换成现金，传给已经进城的子女也有不少麻烦。

看起来是铁饭碗，实际上可能是只空碗。弄清收费的来龙去脉，是判断它价值的第一步。

从9月底开始，河南新乡、江西上饶、海南儋州等地陆续推出对超标宅基地收费的做法。这些地方并非对所有农户“一刀切”，而是把矛头对准了超出标准面积的部分。要理解这一变化为何出现，就得先看看如今农村建房的真实情况，看看问题到底出在什么地方。

如今电商平台上有不少售价几十万元的钢构小楼，农民的房子越盖越漂亮，独栋小楼并不少见。问题也随之而来：有的人家宅基地本来只有200平方米，邻居全家进城打工后，旁边的地闲置下来，于是顺手占用，把房子盖到了400平方米。

这类超占现象，正是收费政策想要解决的问题。

推行收费主要有两方面原因。第一，是落实“一户一宅”，防止一户多宅。前几年我国实施一户一宅，一户只能申请一块宅基地建房。

那么此前已经形成的一户多宅怎么办？做法是有偿回收多余的宅基地，交还村集体，再由村集体分配给没有宅基地的农民。

这样做的出发点，是保障农村所有居民都有房可住。长期以来，农民在工农业产品价格“剪刀差”等历史因素中承担了大量代价，宅基地和农地可以说是农民手中最后的资产。围绕宅基地流转，处理得好，农民能由此获得一笔收入；处理不好，就可能出现土地兼并的问题。

一户多宅之外，闲置同样突出。有数据显示，2025年全国闲置的宅基地超过760万公顷。

年轻人大多进了城，村里常常只剩老人和孩子，不少老房子长期空着，发霉破损，没人住也没人修，只会越来越破。这也说明，盘活和整治宅基地并不是凭空提出的，而是现实问题倒逼的结果。

第二，是整治违规占地，保障粮食安全。粮食安全是重中之重，我国有18亿亩耕地红线，这条线不能动。

许多农村本就有在耕地上建房的限制，可现实中占地扩建、违规建房屡见不鲜。因此，国家需要对宅基地进行整治，把该收的收回来，把该管的管起来，守住耕地的底线。

需要再次强调，一些媒体在标题上“带节奏”，称宅基地要全面收费，这并不准确。一户一宅政策出台后，各地都制定了标准面积，标准以内的宅基地和以前一样，不收任何费用，这可以看作村集体给村民的一种福利。

只有超出面积的部分才涉及收费，具体还要分不同情况来看。

第一类，是原本没有建房的宅基地，或者房屋已经倒塌、废弃不用的宅基地。按规定，这类土地应退回村集体，不收费。

过去，张三家没人了、全家进城了，这块地可以直接转给李四；现在的要求是要复耕，在房地一体化之后，它就不再是宅基地了，也就谈不上再转手给别人。

对于超出标准的部分，各地的处理力度并不相同，有的地方明显更为严格：占地达到300平方米以上的，不是缴费了事，而是直接收回宅基地，再按照村民的平均水平重新分配。

这意味着，对于超占较多的家庭来说，问题已经不是多交点钱的事，而是可能连多占的那块地都保不住。

海南文昌2023年的标准则体现了阶梯思路：超出面积不大于175平方米的，按基准地价的40%核算；大于175、不大于350平方米的，按80%核算；再往上还有对应档次；超出525平方米以上的，报市农业农村局，按照“一宅一策”研究决定。占得越多，处理越严。

综合各地做法，可以归纳出几点判断。其一，宅基地收费被视为大势所趋，可以类比城市的房产税，目前仍处于试点阶段，未来可能逐步推广。

其二，并非所有宅基地都要交钱，类似人们对房产税“免征额”的理解，只有超标部分收费，不超标的不收，这一点不必过度恐慌。

其三，目前收费金额不高，但足以让超占者感到“疼”，占得越多交得越多，这种阶梯收费模式今后有可能在全国推开。

其四，全国标准大概率不会统一。各地地价和人口差异很大，在海南占500平方米可能算多，在黑龙江占一垧地可能都不算多，地广人稀的内蒙古、新疆更难一概而论。

其五，国家的设计初衷是集约节约利用宅基地，但宅基地是农民仅剩的重要资产，政策推进会比较谨慎。真正在农村拥有宅基地的人更要慎重对待；如果村子靠近城市，未来发展空间较大，宅基地的价值就更值得重视，不要轻易处置，也不要轻易放弃。

但“永久”并不等于“值钱”。宅基地属于村集体，农户手里的是使用权，不能像城里商品房那样自由买卖，很难直接变现。

子女在城里安家后，回乡继承、使用也有不少麻烦。很多人守着老宅等升值，最后却发现想卖卖不掉、想换换不成，手里拿着的不过是一张难以兑现的纸。

其六，并非所有宅基地都有价值。比如甘肃一些农村的宅基地，除非本人长期居住，否则很难流转出去，价值十分有限。再加上人口持续外流、房屋常年空置，这类宅基地的价值只会越来越低，各家需要结合所在村子的区位、人口和发展前景，自己做出判断。

其七，何时在全国全面铺开，目前并无确切时间表，这一点与房产税类似。各地仍在试点，标准、档次、收取方式都还在摸索之中。对普通农户来说，眼下最实际的是弄清本地的标准面积是多少，看看自家宅基地是否超标，而不是被各种耸人听闻的说法牵着走。

更深一层的问题值得警惕：当前合规、不超标的宅基地不收费，但今后会不会参照房产税“免征面积”的思路，形成一套普遍适用的标准？如果标准本身成了收费的起点，那么现在说的“超标才收”，将来会不会变成“人人都可能要交”？这种可能性至少值得关注。

一项税或费是否开征，取决于收入水平、社会发展水平和各地实际，也取决于是否合理、合法、合规、合情，但有观点认为，更关键的是现实是否需要。住房养老金就是一例，此前很少有人想到会有这样一笔费用，最终还是出现了。

一些税种长期“说不收”“缓收”，条件成熟后开征也并非不可能。

当然，这些都属于对未来趋势的推测。到目前为止，全国性的宅基地收费制度尚未出台，各地试点针对的也只是超标、超占和违规的部分。与其被“全面收费”的标题吓到，不如把握政策的真实边界：标准以内照旧免费，超标部分阶梯处理，废弃闲置的地退回集体复耕。

宅基地确实是农民手中重要的资产，但“永久”二字并不保证它一定值钱。一边是超标收费、一户一宅和耕地红线带来的规范，一边是人口外流和大量闲置导致的贬值。

靠近城市的地或许大有可为，偏远空置的老宅可能越来越不值钱，看清政策、看清区位，才是守住这份家底的关键。