从7.48亿一路降到3.84亿！西安“地标”双子塔，没人要！

去年12月初的时候，地产房剑推送了一篇文章《7.48亿元起！烂尾十年，西安地标建筑将被拍卖！》，讲的是灞河边的苏陕国际金融中心项目被法拍。

这篇文章的阅读量超过了22.5万，由此可见大家对这个项目的关注度。

如今，将近1年时间过去了，无聊之下我又跑到阿里法拍平台上去看了一年，没想到这个项目依然没有拍出去。

已经拍了13次了，拍卖起始价格一路从7.48亿元降到了4.04亿元，均以流拍收场。

如今，将迎来第14次拍卖，拍卖起始价格已经降低到了3.84亿元，相当于第一次起拍价的一半！

关注度如此之高的标的物，为何无人接盘？

01

一路降价，为啥没人要？

首先用最简单的文字说一下苏陕国际金融中心这个项目基本信息情况。

这个项目是由陕西本土房企中登集团开发的，2009年10月开工建设，规划了2栋150米的超高层。

150米的超高层也许放到今天的西安并不稀奇，但在2009年的时候整个西安已建成的100米以上超高层都没几栋。

中登，则一次上马了2栋超高层建设！

当时的中登，也确实有这个底气，要知道那几年中登的老板宋玉庆那是上榜胡润百富榜的人物。

2009年首次上榜就以12亿元的财富值排在《2009年胡润百富榜》第836位，2012年、2014年曾经位列陕西上榜富豪第二名，2011年位列第三。

但是，后来的事情大家都知道，那就是中登资金出现问题，“地标”双子塔在已经封顶并且已经完成部分外立面施工的情况之下，从2015年1月停工至今，成为西安知名的烂尾楼之一。

后来，法院裁定苏陕国际金融中心的开发主体陕西中登投资有限公司进入破产清算，也就有了这个项目被法拍。

去年7月份，评估机构给出的苏陕国际金融中心土地及在建工程评估值为7.48亿元。

也就是说，这个标的物1年前首次拍卖，是按照评估值进行拍卖的。

而现如今，即将开始的第14次拍卖，起拍价3.84亿元，只有评估价的一半左右。

这个标的物之所以一路降价也没人要，实际上看懂了标的物的情况，就不难理解了。

第一，标的物本身因素。

作为一个17年前开工建设的超高层项目，这个项目的设计等标准都是十几年前的，停工至今也已经超过10年时间，抛开土地年限仅剩下23年不说，这个项目还经历了拆降等，现如今其质量、性能、结构等，都需要打上一个大大的问号。

第二，过户的不确定性、查封等因素。

拍卖公告中明确提醒到标的物部分房屋被以物抵债/拆除/登记备案未解除对成交后开发主体的变更影响、拍卖标的可能涉及现行标准与原标准不相符的情形等不确定因素，这些都是需要竞得人承担的。

第三，项目未完工需要继续投入。

从苏陕国际金融中心项目工程进展来看，目前主体完工，内部完成少量砌体工程，幕墙部分完工（因政府拆降要求，部分幕墙已被拆除），完成部分管道预埋安装，空调、电梯等机电设备尚未安装，这意味着竞得人拍下之后还需要一定资金量的投入，项目才能建成投用。

多重因素叠加之后，竞得人花了几个小目标即使拍下，还需要面临太多的不确定的因素。

在目前的情况之下，敢于赌的人少之又少，手握4、5个亿的资金在西安可选无风险的项目太多了，没必要去冒这个风险。

当然，最终这个标的物肯定是要有人接手的，要么是价格降到足够吸引人，竞得人拿下之后拆了重新建设。

还有一种可能性，就是实在没人要，ZF收储这块土地之后，建筑物拆了土地重新出让。

毕竟，占据一线河景的约60亩地在这摆着，这也许是这个标的物最核心的价值。

02

西安多个烂尾商办项目待盘活

实际上，西安目前处于烂尾中待盘活的商办类项目，不止苏陕国际金融中心。

烂尾20多年、盘活无望的三安大厦就不提了，仅过去5年新停工的项目就有中国国际丝路中心498大厦、锦业时代D5大道、丝路天际、安达仕酒店、绿地能源国际金融中心‌等等，还有一些处于磨洋工中的超高层项目。

阿里司法拍卖平台上，除了苏陕国际金融中心即将迎来第14次拍卖之外，（破）陕西金苑房地产开发有限公司重整投资人资格（包含100%股权及经汇广场在建工程项目等）也将在11月20日迎来第一次拍卖，起始价5.32亿元。

经汇广场的位置在西安经开区凤城六路与明光路十字东北角，占地26.918亩，土地用途为商服（土地年限2054年8月24日止），总建面117246.92㎡，规划 A、B 两栋高层办公楼，配商业裙楼，地下2层、地上27层。

这个项目主体结构已经完成，砌体、电梯安装约50%；消防、安装工程约70%；外幕墙约90%；室外管网、土方、高压等部分施工；空调、绿化、亮化、装修仅完成方案设计，尚未开工。

值得注意的是，经汇广场虽然已取得建设用地规划许可证，但由于欠缴6000万元土地出让金因此暂未办理国有土地使用证。

从位置上来讲，经汇广场项目的位置还是不错的，位于经开核心，向东约1.5公里就是西安南北中轴未央路，向西800多米则是另一条南北主干道朱宏路。

虽然说苏陕国际金融中心、经汇广场等这些商办项目都占据着不错的地段，但实际上这些项目要想盘活的话难度是比较大的。

这主要是由于商办项目本身的特点决定的。

商办项目无法像住宅项目一样通过快速销售回笼资金，而往往需要面临更长的去化周期，西安市场上的商办项目基本都进入到现房销售阶段。

另外，西安商办项目基本不存在投资价值，目前购买的客户基本是以自用为主，在这两年的经济环境之下，当大多数企业正为活下去而努力之时，此时的需求也必然下降。

至于一些陕北资本这两年在西安拿下一些商办、酒店类资产，更多的是与资产配置有关，并且还有一些其它因素，此时手握大量资金的他们可以选择无风险的项目，或者自己拿地自己开发建设，这些烂尾商办项目明显缺乏吸引力。

回顾过去二十多年时间，西安真正盘活的烂尾商办项目少之又少，无非就是省体旁边的陕西信息大厦、南门外的太阳宫。

另外，烂尾超十年的万昱黄金海岸目前正在盘活，但距离真正复活建成还需要时间；科技二路上的原赛格广场，基坑状态就处于停工，停工十年后才被秦煤接手，目前等待实质性开建，距离建成也还需要5年以上的时间。

因此，继续熬吧，继续等待吧。