山东
这两年，青岛楼市的风向变了。
改善盘、高端盘一个接一个地冒出来。从崂山、市南，到市北、李沧；从西海岸到城阳，几乎每个板块都有楼盘在喊"高品质""真改善""顶豪标杆"。
价格呢？动辄比周边二手房贵出一倍，甚至更多。
周边二手房卖2万，新盘卖4万；周边二手房卖1万，新盘敢喊2万。
贵，不是问题。问题是——你贵得值不值？
高价新房，必须名副其实。豪宅的定价，就得拿出豪宅的品质。否则，吃亏的就是真金白银掏钱的购房者。
1、经不住考验，笑料不少
青岛市场上，确实存在这样一类楼盘。期房阶段宣传得天花乱坠，定位拉满，价格拉满，样板间美轮美奂，效果图如梦如幻。
结果交付之后，业主集体破防。口碑一点点下滑，货不对板。
就拿绿地泉开发的凤栖澜玥来说。五年前三万一平，精装房，配会所，走高端路线。
宣传阶段，"凤栖"二字诗意盎然，澜玥之名尽显雅致。购房者冲着品牌、冲着地段、冲着"高端定位"掏了钱。
交付后，绿地泉物业表现不佳，被业主赶跑了，改成了万科物业。
物业能换，建筑质量却改不了了。前几天下大雨、刮大风，外立面开始破损了，一片片的，脱落明显。
还有融创壹号院、崂山首府都是遇到窘境的高端盘。
曾经的"顶豪ip"，壹号院，一期交付之后，业主备受困扰。高额的增值服务费，呈现一般的公区配置，颇受诟病。
后来二期施工缓慢，让壹号院尴尬不已。如今，在张村河板块，壹号院次新房的价格，回落明显。
名字起得再好听，也掩盖不了综合产品力的不足。
崂山首府呢，近期部分“资产”登上了法拍公告。这都是开发商债务纠纷导致的。黄金地段的高端盘，如今这种不堪局面，孰之过？
另外，张村河某项目，也让人揪心。宣传阶段吊足了市场胃口，然而仍在延期中。
总价上千万，这种等待，每一秒都是煎熬。
2、期房时代的遗痕！
这些楼盘翻车，本质上都是同一个问题——销售阶段，把预期拉到100分，交付实际就是低分。
中间的分差，就是口碑的崩塌，就是品牌的透支。
有些是开发商故意为之—先画饼，再减配，省下来的都是利润。
有些营销团队吹出去的牛，工程团队根本接不住；有些是资金链出了问题—不是不想做好，是钱不知道去哪里了。
但不管什么原因，购房者不该为开发商的问题买单。
好消息是，政策层面正在推动"现房销售"。未来，越来越多的楼盘将以现房或准现房的形式入市。这意味着什么？
不用再对着效果图想象，不用再对着样板间脑补，不用再赌开发商的良心。
房子就在那里，外立面什么材质，园林什么水平，大堂什么档次，精装什么标准,眼见为实。
这对于购房者来说，是一个巨大的利好。那些靠"画饼"卖房的楼盘，在现房时代将无处遁形。
3、避坑还得靠自身！
现房时代，能帮你过滤掉一部分"坑"，但不能帮你避开所有的坑。因为有些问题，不是"看不看得见"的问题，而是"你懂不懂"的问题。
外因是条件，内因才是根本。购房者必须提升自身的避坑能力。
豪宅时代，进坑的代价更大。因为这些所谓豪宅的定价都比较高。每个板块的“标杆”，都是先把价格“飙”上去。比如，白云山板块的云山墅；李沧的金水云麓。
新时期，买房子，别只看售楼处，只看所谓的高大上会所。务必去这个开发商已交付的小区走一走，看一看。外立面有没有脱落，园林有没有荒废，大堂公区维护的怎么样，物业是否靠谱。
如果条件允许，去看看施工现场。看看用材、看看工艺、看看管理。一个工地乱糟糟的项目，交付品质大概率也好不到哪去。
研究研究同板块、同品质的二手房卖多少？同区域竞品卖多少？这个楼盘凭什么比它们贵？贵出来的部分，到底体现在哪里？
如果贵出来的部分，你看不见、摸不着、说不清，那就要警惕了。
另外，别迷信“大开发商”。品牌房企也会翻车，中小房企也有精品。
就拿最近交付呈现不错的城阳上郡赋来说，陕西普通房企，在青岛刚做第一个盘，交付就很不错，行内口碑反馈很好。
青岛的豪宅时代，确实来了。但豪宅时代，不应该只是"价格的时代"，更应该是"品质时代"、"诚信时代"。
对于房企来说，名不副实，迟早会被市场反噬。
对于购房者来说，提高认知，擦亮眼睛，才能买到配得上那个价格的好房子。
豪宅时代，更得提高避坑能力。共勉。
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