2026年1-10月重点房企投资拿地深度解读

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

01

加仓型4家：国贸地产、象屿地产、厦门轨道集团、越秀地产，货值补货率116.6%—166.8%、均处“净补货”状态，合计货值1704.3亿元、占样本16.6%。

02

稳健型8家：合计货值5628.0亿元、占样本54.7%，平均拿地销售比41.8%、平均补货率77.8%，是“以销定投”的主体。

03

收缩型7家：中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业、北京城建集团、联发集团、大华集团，合计货值2954.2亿元、占样本28.7%，平均拿地销售比25.5%、平均补货率48.5%。

04

核心判断：19家合计拿地销售比37.6%、地货比51.1%、补货率73.6%；面积口径补货率合计54.8%，较货值口径73.6%低18.8pp，呈“补贵不补多”，库存整体净消耗。

PART 02

投资规模与强度

规模（新增土地货值）：绝对值呈“六—六—七”的三段结构

图1 2026年1-10月19家样本房企新增土地货值

数据来源：克而瑞研究中心整理。

800亿元以上：6家，平均1140.5亿元，合计6843.1亿元、占66.5%，名单为华润置地、保利发展、中海地产、越秀地产、招商蛇口、建发房产。

200亿—800亿元：6家，平均435.7亿元，合计2613.9亿元、占25.4%，名单为绿城中国、滨江集团、中国金茂、国贸地产、象屿地产、邦泰集团。

200亿元以下：7家，平均118.5亿元，合计829.5亿元、占8.1%，名单为保利置业、南山控股、厦门轨道集团、北京城建集团、北京建工、联发集团、大华集团。

首尾两档平均值相差近十倍：前6家合计占66.5%的货值，后7家合计占8.1%。

强度（拿地销售比）：中段密集、两端稀疏

图2 2026年1-10月19家样本房企拿地销售比

数据来源：克而瑞研究中心整理。

高比值（高于50%）：3家，平均70.9%，合计货值767.6亿元、占7.5%，名单为国贸地产、象屿地产、厦门轨道集团。

中比值（30%—50%）：11家，平均40.5%，合计货值7672.6亿元、占74.6%，名单为华润置地、保利发展、招商蛇口、建发房产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、保利置业、邦泰集团、南山控股、北京建工。

低比值（低于30%）：5家，平均22.9%，合计货值1846.3亿元、占17.9%，名单为中海地产、中国金茂、北京城建集团、联发集团、大华集团。

中段11家拿走74.6%的货值；高比值档货值占7.5%，低比值档占17.9%，其中中海地产一家新增土地货值1013.1亿元。可见比值高低与货值规模并不对应，单个比值需叠加规模与补货率观察，不据以判断企业投资取向。

规模与强度交叉后的四象限落位

图3 新增土地货值与拿地销售比四象限分布

数据来源：克而瑞研究中心整理。

大货值·中高强度：华润置地一家（拿地销售比45.9%，处中比值上沿），体量与强度同时居前，是样本中唯一兼具高货值规模与高投资强度的企业。

小货值·高强度（比值＞50%）：厦门轨道集团、象屿地产、国贸地产三家。

大货值·中低强度（比值＜50%）：保利发展、招商蛇口、中海地产、建发房产、越秀地产、绿城中国等。

小货值·低强度：联发集团、大华集团、北京城建集团等。

集中度上，新增土地货值前5家占58.7%、前10家占87.3%，头部集中特征明显。拿地价值前5家合计3105.7亿元、占样本59.1%，与销售金额前5家完全重合（均为华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产），其销售金额综合占样本60.1%，两者仅差约1个百分点。

PART 03

拿地质量（地货比）

图4 2026年1-10月19家样本房企地货比

数据来源：克而瑞研究中心整理。

偏低（低于50%）：8家，平均46.4%，合计货值4604.4亿元、占44.8%，名单为华润置地、越秀地产、绿城中国、中国金茂、国贸地产、厦门轨道集团、北京城建集团、联发集团。

中性（50%—60%）：9家，平均54.4%，合计货值5347.2亿元、占52.0%，名单为保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产、滨江集团、象屿地产、邦泰集团、北京建工、大华集团。

偏高（60%及以上）：2家，平均63.2%，合计货值334.9亿元、占3.3%，名单为保利置业、南山控股。

近九成房企地货比落在60%以下，涉及货值占样本总量比重超过95%，成本结构高度集中在中性区，没有出现大面积“高价补货”。

偏低档内部按拿地销售比仍可分两层：越秀地产（47.2%）、华润置地（45.9%）处于样本中高区间；绿城中国（37.5%）居中；北京城建集团（18.4%）、联发集团（21.4%）仅两成上下。

偏高两家的成因同样不同：南山控股64.3%对应145.3亿元货值、93.4亿元拿地价值，从规模看更似单项目驱动（需项目级数据确认），其高地货比主要由单宗地块货值折算率偏高所致；保利置业62.1%对应189.6亿元货值、117.7亿元拿地价值，补货率仅51.5%，属于“少量高价补货”，成本压力真实但敞口有限。

PART 04

供给持续性（货值/面积补货率）

本节用两个指标衡量供给持续性：货值口径补货率＝新增土地货值÷全口径销售金额×100%，19家合计73.6%；面积口径补货率＝新增土地建面÷同期操盘销售面积×100%，16家可比样本合计54.8%。

货值口径：四档结构

图5 2026年1-10月19家样本房企补货率（货值口径）

数据来源：克而瑞研究中心整理。

高于100%：4家，平均138.0%，合计货值1704.3亿元、占16.6%，名单为越秀地产、国贸地产、象屿地产、厦门轨道集团。

70%—100%：7家，平均80.1%，合计货值5537.1亿元、占53.8%，名单为华润置地、保利发展、建发房产、绿城中国、滨江集团、邦泰集团、南山控股。

50%—70%：5家，平均55.9%，合计货值2753.3亿元、占26.8%，名单为中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业、北京建工。

低于50%：3家，平均40.7%，合计货值291.8亿元、占2.8%，名单为北京城建集团、联发集团、大华集团。

19家中16家高于50%，合计货值占97.2%；高于100%的4家合计货值1704.3亿元、占16.6%，其中三家为厦门系企业。

面积口径：实物库存的增减

图6 面积口径补货率：新增土地建面÷操盘销售面积

数据来源：克而瑞研究中心整理。

高于 100%（实物净补库）：2 家——滨江集团 111.6%、华润置地 105.8%。

70%—100%：3 家——国贸地产 86.5%、邦泰集团 88.9%、南山控股 ≤83.5%（上限落于该区间）。

50%—70%：3 家——象屿地产 65.3%、越秀地产 61.5%、建发房产 50.8%。

低于 50%：8 家——保利发展 36.2%、招商蛇口 41.5%、中国金茂 46.5%、中海地产 42.7%、联发集团 36.2%、保利置业 ≤29.3%、北京城建集团 ≤47.6%、大华集团 ≤31.4%（后 3 家为上限值）。

面积口径补货率合计 54.8%（16 家可比），较货值口径补货率 73.6% 低 18.8 个百分点，二者背离是值得关注的结构性信号。货值口径显著高于面积口径，说明样本新增土储单方货值高于在售项目，即补入地块可能更偏核心、单价更高。

货值与面积交叉后的四象限落位

图7 货值口径与面积口径补货率四象限分布

数据来源：克而瑞研究中心整理。

以100%为界，16家企业没有一家在金额与实物两个口径上同时增厚，落位分为四类:

金额增厚、实物消耗（3家）：国贸地产145.4%／86.5%、象屿地产123.3%／65.3%、越秀地产116.6%／61.5%。补货金额超过当期销售，补入建筑面积少于当期销售面积，反映所获取地块的单价较高（具体城市与区位分布需项目级数据，本报告未含）。

实物增厚、金额未同步（2家）：滨江集团72.5%／111.6%、华润置地95.5%／105.8%。两家新增土储面积大于同期销售面积，补入地块的单价低于在售项目。

双轴消耗（11家）：邦泰集团90.7%／88.9%、建发房产77.4%／50.8%、南山控股75.1%／≤83.5%、保利发展73.0%／36.2%、招商蛇口57.8%／41.5%、中国金茂56.9%／46.5%、保利置业51.5%／≤29.3%、中海地产51.0%／42.7%、联发集团44.6%／36.2%、北京城建集团42.0%／≤47.6%、大华集团35.4%／≤31.4%。金额与实物两个口径都低于当期销售，库存被持续消耗。

供给持续性的分布是“单项增厚、总体仍处库存消耗状态”：5家在单一口径上增厚，没有一家双口径同步增厚；11家双轴低于持平线，其中保利发展、保利置业、联发集团、大华集团面积口径补货率不足40%，实物库存消耗最快；滨江集团、华润置地的实物库存处于增厚区间。

PART 05

综合研判

以拿地销售比R（强度）为横轴、货值补货率B（节奏）为纵轴，按固定阈值划分区间，将19家逐家落位；气泡面积表示派生轴面积口径补货率A，未披露者以空心圈表示，19家房企可分为加仓型、稳健型、收缩型三大类。

图8 19家样本房企投资姿态判定象限：强度、节奏与派生轴

注：①方向票按固定阈值记+1／0／-1（拿地销售比＞50%／30%—50%／＜30%；货值补货率＞100%／70%—100%／＜70%；面积口径补货率＞100%／70%—100%／＜70%）；面积口径未披露者该票记0，未进入建面TOP100者按第100位取上限并以“≤”标注，上限不改变方向票。②加仓型以“货值补货率＞100%（净补货）”为必要条件，以保持与1-9月版定义的跨期连贯；未净补货者即便S≥2仍列稳健型，其余按综合分S≥-1为稳健型、S≤-2为收缩型。③成色（地货比）不参与计分，图中不单独标绘；综合研判段落中的“成色偏低／中性”为文字注脚，不构成姿态判定依据。④派生指标参与后，招商蛇口、保利置业两家由稳健型调整为收缩型。⑤图中点位以圆心定位，气泡面积对应面积口径补货率实测值（标尺见图右下），空心圈按姿态着色、不单独构成一类；颜色由三票相加后的综合分S与净补货条件共同决定，并非只由R、B两轴决定，图中以※标出派生轴改判的两家企业。

数据来源：克而瑞研究中心整理。

加仓型4家（合计货值1704.3亿元、占16.6%）：国贸地产、象屿地产、厦门轨道集团、越秀地产。四家货值补货率116.6%—166.8%，拿地销售比47.2%—81.4%，地货比40.5%—53.7%（成色偏低或中性）。派生轴上，已披露的三家面积口径补货率为61.5%—86.5%，均低于100%，厦门轨道集团未披露；货值口径净补货与实物面积去化并存。

稳健型8家（合计货值5628.0亿元、占54.7%）：按面积口径补货率可分三组：实物补库或接近持平的华润置地、滨江集团、邦泰集团、南山控股，该指标不低于70%；实物去化较明显的建发房产、保利发展低于70%；绿城中国、北京建工因面积口径数据未纳入测算，该票记0。

收缩型7家（合计货值2954.2亿元、占28.7%）：即三项方向票中至少两项指向去化。中海地产、中国金茂、北京城建集团、联发集团、大华集团五家三票均为负；招商蛇口、保利置业拿地销售比处中比值档，但货值补货率与面积口径补货率均低于70%。

三类姿态的货值占比分别为16.6%、54.7%、28.7%，与“规模三分”并不重合：加仓型4家合计销售1354.8亿元、占样本9.7%，收缩型7家合计销售5611.1亿元、占样本40.1%，后者对全国销售与土地成交的影响明显大于前者。就绝对投资规模而言，收缩型7家新增土地货值合计2954.2亿元、新增土地价值合计1562.1亿元，分别为加仓型4家的1.7倍与2.1倍；中海地产、招商蛇口新增土地货值1013.1亿元、918.3亿元，分居样本第3、第5位。可见姿态分类衡量的是相对自身销售消耗的补货强度，而非绝对拿地规模排序，“收缩”亦不表示退出拿地或土储不足。上述两家补货节奏对行业总量的边际影响，需结合后续月份数据继续观察。

PART 06

结论

第一，规模呈“头部集中、中段稳态、尾部放缓”三段结构。前6家占66.5%货值，拿地价值前5家与销售前5家完全重合（占59.1%/60.1%，差约1pp），整体拿地销售比36.9%近均值37.6%，头部集中由销售体量而非加杠杆驱动；但个体分化明显（中海27.1%、华润45.9%），且TOP30门槛未动、四家前期入榜企业已跌出，尾部构成更替。

第二，三项加权指标同步落中性区间。拿地销售比37.6%、地货比51.1%、补货率73.6%，较1-9月变动均＜1.1pp（样本不同不作同比），整体保持稳定，反映房企拿地整体审慎、投资纪律强。

第三，供给持续性呈“单项增厚、总体净消耗”。16家可比样本无一家金额与实物双口径同增厚：3家金额增厚、2家实物增厚、11家双轴低于持平线；面积口径补货率合计54.8%（中位数49.2%），较货值口径低18.8pp、呈“补贵不补多”，库存整体净消耗。

PART 07

附录

统计口径与分档规则

分析框架：三维画像与派生轴

拿地销售比＝新增土地价值÷全口径销售金额×100%，衡量投资强度，回答“拿得多不多”。

地货比＝新增土地价值÷新增土地货值×100%，衡量拿地成本的成色，回答“拿得贵不贵”。

补货率＝新增土地货值÷全口径销售金额×100%，衡量供货节奏，回答“补得快不快”。

三项之外增设一条派生轴：面积口径补货率＝新增土地建面÷同期操盘销售面积×100%，与货值口径补货率并列使用，用于观察实物库存的增减。

研究对象

以2026年1-10月新增土地价值TOP30为初始池，用新增土地货值榜核验货值口径，再匹配销售全口径金额榜，三项数据齐全者计入样本，最终得19家。

剔除的11家为徐汇城投、兴耀房产集团、北外滩集团、常熟城投、成都轨交、中建国际投资、九龙江集团、泉州城建、建杭置业、广州地铁、南京江北建投。这些企业多为地方国资平台或区域性城投主体，拿地更多承担区域托底与代建职能，与市场化房企的投资逻辑不同，单列剔除比强行纳入更能保证结论可比。

合计口径与档位阈值

合计值一律采用加权口径：分子分母分别汇总后相除，不用个体比值的简单平均，避免小体量企业放大波动。档位阈值为固定整数分界，非样本分位数或行业均值，不随样本或统计区间调整，以保证跨期可比与逐家复算；不同销售体量的企业在同一标准下并列比较。统一阈值如下：

拿地销售比：高于50%为高比值，30%—50%为中比值，低于30%为低比值。

地货比：低于50%为偏低，50%—60%为中性，60%及以上为偏高。

补货率：高于100%为补货快于销售，70%—100%为与销售相当，50%—70%为低于销售，低于50%为显著低于销售。

口径说明：相较1-9月版的变化

为便于跨期对照，现将本版（1-10月，19家）与上一期（1-9月，22家）在样本、框架与定义上的主要变化梳理如下；指标口径如有调整均出于数据可得性与可比性考虑，并在正文与“数据说明”中同步标注。

数据来源：克而瑞研究中心整理。

19家样本房企三维指标

注：合计口径为加权计算，分子分母分别汇总后相除；表中企业名称统一采用克而瑞榜单主体名；地货比达到或超过60%的为保利置业、南山控股两家。

数据来源：克而瑞研究中心整理。

19家样本房企三项指标内部分档分布