千年预言正在应验：有路无人走，有房无人住，学区房时代即将过去

9月18日，国新办开了一场发布会，住建部一位司长讲了一个判断：房地产市场出现了两个转变，一是房地产市场供求关系发生了重大变化，二是房地产市场进入了存量时代。

他还给了一组数据：全国二手房的交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%。今年前八个月，二手房交易占比已经达到52%。

这句话很多人听过就算了，但讲学区房，我觉得最该从这里讲起。原因很简单，名校旁边几乎没有新楼盘，学区房基本都是二手房。

以前买房的人主要盯新房，学区房是个小圈子，有自己的定价办法。现在二手房成了主战场，买家可以拿它和周边所有房子一套一套地比，学区房想单独定价，难了。

再看10月19日公布的前三季度数据。1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；新房销售面积同比下降13.2%，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

新房在缩，二手房成交在涨，但价格没跟着涨。我的看法是，买房的人还在，只是讲价的底气比卖房的人足了。

成交越多，比价就越细，房子身上哪些钱是虚的，很快就被挑出来。学区房身上虚的那一块最大。为什么这么说？

可以拿演唱会门票打个比方。学区溢价跟黄牛票很像，能卖高价靠三个条件：想进场的人多，座位有限，票能转手。三条都满足，黄牛稳赚。

观众变少，场馆改实名，或者干脆摇号，黄牛票最先崩。房子本身就是那张"票面价"，名校光环带来的溢价就是黄牛加的钱。

现在这三个条件同时在松动，而且松动有先后。先松的是"想进场的人"。

2025年全国出生人口792万，这批孩子要到2031年才上小学，但小学门口其实已经冷下来了。全国小学阶段教育招生1461.74万人，在校生10178.29万人，毕业生1860.51万人。

一年里从小学毕业的，比进小学的多了将近400万。幼儿园那头更早感觉到：2023年全国幼儿园有27.44万所，到2025年全国共有幼儿园23.19万所，两年少了4万多所。

老师队伍也跟着收缩，全国专任教师总量在2023年达到峰值后开始下降，2025年降至1870.10万人，已连续两年下降，降幅主要集中在学前教育和小学两个学段。

我想提醒一点：学区房这二十年涨价，大家一直归功于"教育资源稀缺"，可资源这些年其实一直在增加，变的是抢资源的孩子数量。孩子多的那些年，稀缺显得像天经地义；孩子一少，原来的稀缺有不少就不存在了。

不过，只盯着"孩子少了"，判断会走偏。2025年末全国人口比上年少了339万，可城镇常住人口反倒多了1030万，城镇化率到了67.89%。

总人口在减，城里的人还在增加，说明人在搬家，在重新挑城市。这样看，"有路无人走，有房无人住"这句老话，今天应该换个读法：东西本身未必建多了，是东西和人分在了两个地方。

乡村公路车再少，它也是公共服务，不能按车流量算账。商品房不一样，每天都有人在市场上给它重新报价。

9月70城数据很能说明问题：新房价格一线城市环比微涨，三线城市下跌；二手房一线环比涨0.2%，二三线分别跌0.2%和0.3%。就连一线城市也不同步，上海、广州、深圳新房小涨，北京下跌。

我的判断是，以后全国性的"学区房行情"不会再有了，只会有一个城市一个城市、一个片区一个片区的行情。人口净流入城市的核心学区还会有人抢；人口流出城市的"名校房"，可能要比当地普通房子先跌，因为它涨的时候比别人多涨了那一块。

再说"座位能不能锁住"。2026年北京义务教育入学继续执行免试就近，小学以登记入学为主，单校划片和多校划片结合；上海学位紧张的区域，继续实行人户一致优先、按落户年限排序，同一个地址几年内只能用一次入学名额。

要说清楚，在很多城市，房产和户籍还是硬门槛，"买房跟上学没关系了"这种说法不对。但交易的性质确实变了。

单校划片时，房本差不多就是入场券，上面有座位号；多校划片下，房本只是一张参加摇号的资格。上海的年限排序和地址限用规则，等于给门票加了实名制，前一家用过的票，后一家接手就不一定好用了。

既然从入场券变成了摇号资格，价格自然不能按原来算。家长当初多掏的那几十万、上百万，买的就是"肯定能进"。

这一点打了折扣，最先缩水的是溢价，不是房子本身。溢价一退，剩下的就是房子本身的成色。

不少老学区房的底子本来就差：楼龄三四十年，没电梯，没车位，物业几乎不管事。过去没人计较，大家买的是学位，不是这套房。

现在学位不稳了，这些毛病一样一样都成了砍价的理由。普通商品房没了学区光环，还有户型、交通、配套兜底，老破小学区房能兜底的东西不多。

第三个条件是"票能不能转手"，它其实是前两条的结果。孩子少了，学位锁不住了，下一个愿意高价接手的家长自然难找。

这三条是连着的：人口先变，规则跟着调，最后落到成交价上。还有一层，我觉得比房价涨跌更值得琢磨。

学龄人口不是各个学段一起减少，是像浪一样往前推：初中学龄人口在2026年前后到阶段性峰值，高中大约在2029年，高等教育大约在2032年。这里面有个容易被忽视的地方。

房子能绑定的只有义务教育这九年，高中靠中考分数，大学靠高考分数，房本管不着。人口高峰从小学推到初中，再越过初中，家长的焦虑会往上走，从抢小学学位变成抢好高中的名额，可这个阶段能用房子解决的部分很少。

也就是说，焦虑还在，但能靠买房缓解的那一段，正在走出房子管得着的年龄。初中学区眼下可能还撑得住几年，等这波浪过去，压力也会过来。

对公共部门来说，题目也换了。过去学位不够就建，现在是想办法调：小学老师多出来了，能不能转去初中、高中？

县城学校生源越来越少，大城市新区学位还紧张，资源能不能跟着人走？这些事比一套房子的涨跌难得多。

可以肯定的是，学校之间的差距会被慢慢调整，不会一直固定不动。差距一变，靠差距挣出来的溢价也就跟着变。

说到这里，可以重新读一读孟母三迁。两千多年来，大家一般把它读成"要住在学校旁边"。换个角度看，孟母三次做的都是同一个动作：搬走。

墓地旁边不合适就走，集市旁边不合适再走。她一直给自己留着随时能走的余地。

用投资的话讲，孟母手里拿的是选择权，今天很多家庭做的是一把押注。用三十年房贷把全家固定在一个门牌号上，等环境变了、规则变了，想走也走不了。

选择权的好处在于情况变了还能调整，押注的问题在于押对了要靠运气，押错了没得改。对四五十岁的读者来说，这笔账更实际。

孩子已经毕业，手里还压着一套老学区房，盼着下一位家长按当年的价格接手，这个想法最好重新掂量。现在二手房成交在涨，正是比价最透明的时候，这时候挂牌，买家看的是楼龄、户型和通勤，学校名字只占一部分。

还有一种情况，有的家庭打算给孙辈提前买学区房，我觉得更要慎重：五六年后的入学规则、片区划分和生源情况，现在没人说得准。回头看，过去三十年中国很多资产靠的是"增量逻辑"：人越来越多，城市越来越大，只要买进去就能跟着涨。

现在住建部明确说进入存量时代了，路、房子、学校，都得回答同一个问题：谁来用，能用多久。那句老预言听起来灵验，不是古人会算命，是一个靠数量往上堆的阶段走到头了。

父母愿意为孩子花钱，这没有错。问题出在把孩子的前途和某个门牌号绑在了一起。

孟母留给后人的，也不是一张学区地图，而是看清环境、该留就留、该走就走的判断力。房子会贬值，规则会改，这份判断力比哪一本房产证都更值得留给孩子。