10年后，国内二三十层的高层住宅，将不得不面临3大难题，很真实

住建部7月公布，2026年以来，全国已经用超长期特别国债安排了约309亿元，支持更新住宅老旧电梯19.7万台。

去年这笔钱是189亿元，换了12.6万台。电梯老了要换，国家帮着出钱，这说明一个问题已经摆到了台面上。那就是高楼在变老。

二三十层的住宅，大多是本世纪初到2010年代中期盖的。那时候地价一路涨，开发商把楼往高里盖，好把地价摊薄。

如今这批楼陆续到了十五到二十年的房龄。

再过十年，它们会一起迎来维修高峰。我们想聊聊，到时候业主要面对的三道坎。

先说电梯。高层住户离不开电梯，上班、买菜、接孩子，几百号人全指望那几部。用到十五年上下，零件磨损、老化的毛病就会冒出来。

今年的国债政策还头一回管到了加装电梯，全国安排了约76亿元，支持老旧小区加装2.8万台。

有的地方把补贴按楼层分了档。

比如有地方规定，19层及以上的住宅电梯，一台定额补20万元，申报的是用了15年以上的老电梯。楼越高，补得越多，换电梯的成本也就越高。

补贴只能管一部分，剩下的还得业主自己掏。

再说水。城市自来水管网的压力，一般只够把水送到五六层。

再往上，要靠地下泵房二次加压。

水泵、水箱、管道常年顶着压力干活，年头一长，锈蚀、渗漏、爆管都可能找上门。

一停水，住在二十几层的人就犯难了，提着水桶爬二十层楼，谁也受不了。外墙和屋顶也会老。保温层、瓷砖、涂料在风吹日晒里慢慢起鼓、开裂。

几十米高处掉下一块，后果很严重。顶楼防水层老了会漏，地下车库也可能返潮积水。零零碎碎地补，根治不了，往往得整体修，花钱不少。

钱从哪来？这才是最让人头疼的。买房时，大家都交过住宅专项维修资金。

可这些年东修一下西补一下，不少小区账上已经没剩多少了。要再筹钱，就得全体业主一起拿主意。

这道程序，在高层小区里格外难走。

民法典第二百七十八条定了规矩。业主一起决定事情，参与表决的业主，专有面积和人数都得占三分之二以上。

要是筹集维修资金，或者改建、重建楼房，参与表决的人里，面积和人数还都得有四分之三以上同意，门槛相当高。这个门槛，本意是保护每个业主，防止少数人替多数人做主。

可在高层小区，户数多，常住的、出租的、空置的混在一起，很多业主连人都找不到。投票的人凑不齐，同意的比例就更难达标。

规矩没错，执行起来却处处是难处。一栋楼住一两百户，要凑够这个比例，难。住低层的很少坐电梯，不想多出钱。

没车位的，不关心车库渗水。顶楼漏雨，底楼觉得跟自己没关系。各有各的算盘，很多公共维修一拖就是好几个月，有的甚至更久。

第二道坎，是拆迁这条路基本走不通。不少人心里盼着，房子老了总会有人来拆，到时候换套新房，或者拿笔补偿。

这个想法放在老式多层楼上，也许还行。放在二三十层的高楼上，账算不过来，政策也不允许。

以前拆的，多是五六层的老楼。那种楼容积率低，拆了能盖更高的，多出来的面积一部分安置老住户，一部分拿去卖，拆迁的钱就回来了。高层住宅盖的时候，容积率就已经很高。

原地重建，挤不出多少新面积，开发商没有动力接手。往高处加楼，政策上也卡死了。

2021年10月，两个部门联合发文，管的就是超高层。

城区人口不到300万的城市，楼超过150米要从严把关，超过250米一律不批。人口更多的大城市，界线分别是250米和500米。

发文的是住建部和应急管理部。住宅的限高，这两年管得更细。2025年5月起，新版住宅项目规范开始施行，住宅层高提到了不低于3米。

2025年底开始，北京、上海、广州、成都这些城市在卖宅地时，都写上了建筑限高80米。按一层3米算，也就二十六层左右。

楼不能无限往上加，拆迁的成本就平衡不了。高楼拆起来本身也麻烦，四周是密密的楼和地下管线，没法简单推倒。

说到底，绝大多数高层住宅，只能在原地一直住下去。认清这一点，比做拆迁梦更实际。

城市更新的思路，也早就从大拆大建，转到了修修补补、有机更新。

10月23日，住建部公布了一组数字。

今年前三季度，全国完工改造城镇老旧小区1.6万个，还有1.3万个正在改，惠及502万户。改造的老化管线有7200多公里，还新增了8.6万个停车位。

现在改的老小区，主要是2000年底前建成的，多数是多层楼。

再过些年，本世纪初以来盖的那一大批高层，也会排进改造的队伍。

到那时候，以修代拆，以改代建，会是更现实的办法。

第三道坎，是房子老了，不好卖。

高层住宅要有防烟楼梯间、消防电梯、设备管井，公摊一般比多层大，得房率低。可物业费、取暖费，常常按建筑面积算。

买的面积大，住的面积小，交钱却按大的交。房龄一长，小区里的人也在变。有条件改善的家庭，会陆续搬走。

留下来的老人多了，另一部分房子租了出去。租户和老人对物业费涨价都比较敏感，一些小区的物业费收得越来越难，物业服务跟着往下走，小区就越住越旧。

现在二手房供应多，买房的人挑选余地大。同一片区里，有更新的、户型更好的、物业更到位的房子，谁会先选一栋老高层？

电梯三天两头报修的，挂牌时间就更长，价格也更好谈。买家心里都有一本账。对卖房的人来说，这意味着手里的房子越来越难变现。

挂牌价一降再降，看房的人还是不多。

很多业主当初买房，是把它当成一笔能升值的存款。

等到想卖时才发现，这笔存款不但没涨，取出来还要打折扣。当然，老高层也分很多种。

在城市核心地段，交通方便，商场医院学校齐全，物业管得规范的，照样住得舒服，市场也认。

关键看小区能不能形成好的管理办法，该修的及时修，该筹的钱筹得上来，让房子老而不衰。

所以，业主得先把观念转过来。房子是要长住的家，别光把它当成等着涨价的资产。这样想，才会愿意去管小区的事。

开业主大会，成立业委会，支持合理续筹维修资金，盯着物业干活，这些都是保住自家房子最直接的办法。这方面的制度，也在一点点补。

几年前，国家就提出要研究三件事：房子定期做体检，给房子交养老金，给房子上质量保险。

上海等城市已经先试起来了。

政府开的公共账户，主要拿来给房子体检。讲穿了，就是替老楼攒一笔看病钱。准备买房的人，也该把以后的维护成本算进去。

挑高层住宅时，多问问物业怎么样，维修资金还剩多少，业委会运转得好不好。这些东西看着不起眼，十年、二十年以后，会实实在在地影响住得舒不舒服，房子值不值钱。

老楼的问题，说到底是一笔细水长流的账。今天多花一点心思维护，明天就少掏一大笔钱抢修。

电梯定期保养，水泵按时检修，外墙发现空鼓早点处理，小毛病就不会拖成大麻烦。这些道理不复杂，难的是一栋楼的人能不能拧成一股绳。

房子终究是给人住的。二三十层的高楼，陪着一代人过了城市生活，它们变老是自然规律，谁也躲不开。

早点正视，提前打算，政府支持一把，业主一起管，再加上专业的物业，这些楼在往后几十年，照样能给千家万户遮风挡雨。我们觉得，城市更新还在往前推，相关的制度也在一点点完善，高楼的养老问题会慢慢找到更好的办法。

对每个业主来说，从现在起多关心自家楼的身体状况，就是给十年后的日子提前做准备。这比猜房价涨跌，要实在得多。