中指研究院：10月法拍市场“存量出清”加速 挂拍成交双增、均价折价双降

智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2026年1-10月，全国355城法拍市场累计挂拍各类法拍房源65.4万件，同比增长31.6%；交易截止拍品77.2万件，成交18.8万件，同比增长34.6%；成交总金额2552.8亿元，同比增长19.0%；整体按拍品清仓率24.4%，较上年同期提升1.6个百分点;成交折价率74.3%，成交均价5021元/㎡，同比上涨4.8%。

从重点城市看，深圳、上海、北京、杭州、广州、成都居成交金额前列，其中深圳以154.2亿元居首、清仓率高达71.0%、成交折价率92.4%，上海110.8亿元、清仓率79.4%，北京94.3亿元、清仓率53.8%。

从物业结构看，法拍住宅是本轮放量的绝对主力：1-10月住宅成交13.7万件(同比增长46.6%)，成交金额1467.3亿元(同比增长27.9%)，占全部法拍成交金额的57.5%;住宅清仓率38.4%，显著高于商业(16.3%)、工业(24.5%)、土地(22.5%)、车库/车位(9.2%)等业态，住宅成交均价7974元/㎡，同比下降6.4%，呈现“量增价稳、以价换量”特征。

图：全国355城法拍房市场月度交易走势(2026年1-10月)

2026年1-10月全国355城法拍房市场分析

(一)市场总体：挂拍放量、量增价稳

中指法拍数据库监测，2026年1-10月，全国355城各类法拍房源累计挂拍(新上拍品)65.4万件，同比增长31.6%;交易截止拍品77.2万件，成交18.8万件，同比增长34.6%;成交总金额2552.8亿元，同比增长19.0%;整体清仓率24.4%，较上年同期(22.8%)提升1.6个百分点;成交折价率74.3%，成交均价5021元/㎡，同比上涨4.8%。值得注意的是，挂拍量与成交量增速(31.6%、34.6%)明显快于成交金额增速(19.0%)，反映市场在供给放量的同时，单套/单价中枢有所下移，“以量补价”特征突出。

从月度节奏看，挂拍量自年初以来震荡走高，5月(7.0万件)与10月(8.2万件)为阶段高点;成交量在3月(1.9万件)、9月(2.3万件)、10月(2.2万件)表现较优。清仓率全年在12%-18%区间波动，2月受春节因素影响降至12.2%的低点，3月回升至17.9%的年内高位，下半年整体维持在15%-16%的平稳水平。

(二)物业类型结构：住宅“半壁江山”，商业工业次之

从成交金额结构看，2026年1-10月法拍住宅成交金额1467.3亿元，占比57.5%，稳居第一大业态;商业成交553.8亿元，占比21.7%;工业成交310.6亿元，占比12.2%;土地成交115.2亿元，占比4.5%;其他成交91.8亿元，占比3.6%;车库/车位成交14.6亿元，占比仅0.6%。住宅与商业合计占比接近八成，是法拍市场的主战场。

从清仓率看，住宅以38.4%领跑各业态，工业(24.5%)、土地(22.5%)、商业(16.3%)依次递减，车库/车位清仓率仅9.2%、流拍率超九成，去化压力最大。从折价率看，住宅折价率79.0%(即成交价约为评估价的79%)，为各业态中折价最浅，商业折价率67.9%为各业态中最深，反映商业类法拍资产买方议价能力更强、价格折让空间更大。

图1-1：全国各物业类型成交金额占比(2026年1-10月)

(三)住宅市场：放量主力，量增价降

住宅是2026年法拍市场放量的绝对主力。1-10月住宅新上拍品30.8万件，交易截止拍品35.7万件，成交13.7万件，同比增长46.6%;成交金额1467.3亿元，同比增长27.9%;清仓率38.4%，较上年同期(33.4%)提升4.9个百分点，去化效率明显改善。

价格端呈现“以价换量”：住宅成交均价7974元/㎡，同比下降6.4%，折价率79.0%(较上年同期77.4%小幅走深)。这意味着法拍住宅在成交量大幅放量的同时，成交价格中枢有所下移，买方市场特征明显，购房者/机构通过法拍渠道“捡漏”的空间扩大。

图1-2：全国法拍住宅月度成交金额与均价走势(2026年1-10月)

(四)各能级城市：能级越高、清仓率越高

分城市能级看，法拍住宅市场分化显著：

一线城市(北上广深)住宅成交10190件，成交金额410.5亿元，清仓率64.2%，成交折价率82.7%，成交均价33293元/㎡;二线城市住宅成交55175件，成交金额569.4亿元，清仓率45.7%，成交均价8339元/㎡;三四线城市住宅成交71768件，成交金额487.4亿元，清仓率32.5%，成交均价4805元/㎡。

从成交金额占比看，二线城市(38.8%)> 三四线城市(33.2%)> 一线城市(28.0%)，但一线城市凭借高单价、高清仓率，以7.4%的成交件数贡献了28.0%的成交金额，单件价值量是三四线城市的近5倍。能级越高的城市，法拍资产越“抢手”、折价越浅、单价越高，核心城市优质资产仍是资金追逐的焦点。

图1-3：各能级城市法拍住宅成交对比

2026年1-10月重点城市法拍房市场分析

(一)成交金额TOP城市：深沪京杭领跑

2026年1-10月，法拍住宅成交金额TOP10城市依次为：深圳(154.2亿元)、上海(110.8亿元)、北京(94.3亿元)、杭州(64.4亿元)、广州(51.2亿元)、成都(49.0亿元)、重庆(46.5亿元)、苏州(37.2亿元)、宁波(29.4亿元)、福州(28.0亿元)。TOP10城市合计成交金额665.0亿元，占全国法拍住宅成交总额的45.3%，头部城市集聚效应显著。

一线城市法拍住宅合计成交金额410.5亿元，占全国住宅成交金额的28.0%，与“一线城市”能级口径完全吻合，核心城市法拍资产价值高度集中。

图2-1：重点城市法拍住宅成交金额TOP15(2026年1-10月)

表2-1：重点城市法拍住宅成交金额TOP50

(二)深圳、上海、北京

深圳：2026年1-10月法拍住宅成交3218件，成交金额154.2亿元，居全国首位;清仓率71.0%、成交折价率92.4%，成交均价39498元/㎡。深圳法拍住宅“量价齐高、折价极浅”，反映其市场承接力最强，法拍房已接近市场化定价，套利空间被充分压缩，买卖双方博弈充分。

上海：法拍住宅成交1961件，成交金额110.8亿元，清仓率高达79.4%(全国最高)，成交折价率78.6%，成交均价43947元/㎡(各重点城市最高)。上海清仓率领先，说明其法拍资产去化效率极佳，但折价率适中，为买方保留了合理的价格安全垫。

北京：2026年1-10月法拍住宅新上拍品3218件，交易截止拍品3676件，成交1976件，清仓率53.8%，成交金额94.3亿元，成交均价37624元/㎡。从月度看，5月(13.1亿元)与9月(12.8亿元)为成交金额高点，7月(150件，清仓率27.4%)为成交低点;清仓率在27%-56%区间波动，3月(56.4%)最高、7月(27.4%)最低，季节性与挂拍节奏影响明显。

图2-2：北京法拍住宅市场月度交易走势(2026年1-10月)

小结与趋势判断

综合2026年1-10月数据，全国法拍房市场呈现“结构分化、价稳量增”特征，行业正处于司法处置提速与买方市场深化的交汇期，CI Buddy判断如下：

第一，供给端持续放量，法拍市场“水涨船高”。1-10月挂拍量同比增长31.6%、成交量同比增长34.6%，增速远超成交金额增速(19.0%)，说明本轮放量更多来自低价资产供给的扩张，法拍正成为房地产存量出清的重要通道。

第二，住宅是绝对核心，且“以价换量”逻辑清晰。住宅占成交金额57.5%、清仓率38.4%遥遥领先，但均价同比下降6.4%，反映买家议价能力增强、折价空间拉大，对刚需与投资型购房者而言，法拍住宅的性价比窗口正在打开。与此相对，商业、车位类法拍资产流拍率高企(车位流拍率超九成)，去化仍将是长期难题。

第三，城市能级分化是最显著的结构性主线。一线城市清仓率64.2% vs 三四线32.5%，成交均价33293元/㎡ vs 4805元/㎡，核心城市法拍资产“高单价、高去化、浅折价”，三四线则“低单价、低去化、深折价”。资金向核心城市集聚的趋势在未来一段时间内难以逆转，建议参与方重点聚焦一线及强二线城市的高流动性标的。

第四，机构化、专业化参与提速。折价率整体维持在74%左右的稳定区间，法拍市场定价逐步理性，银行不良资产处置、AMC纾困、机构批量收储等参与主体增多，法拍渠道正从“个人捡漏”向“机构资产配置”转型。中指法拍数据库覆盖全国355城、可追溯至2015年，为机构研判法拍资产价值、捕捉区域机会提供了数据基础。

总体来看，2026年法拍房市场在供给放量与价格调整的双重作用下，正经历从“规模扩张”向“结构优化”的过渡。核心城市优质住宅的法拍承接力依然坚挺，而商办、车位等非住宅业态的去化压力将持续存在，市场主体应顺势而为，以能级与业态为锚、以价格安全垫为尺，方可把握法拍市场的结构性机遇。