海南
案例导读
案涉架空层系开发商建设，但其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，应为全体业主所共有。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于全体业主所有。
案情介绍
2014年8月，第三人某建设单位在完成小区建房后，将案涉80平方米架空层区域改建的两间房屋，交由小区某物业公司作为管理用房使用，约定使用期限为2年。
然而，期限届满后，这两间架空层房屋本应随约定失效回归“全体业主共有”属性，物业公司却未按规定返还，两名占用房屋的业主也拒绝腾退。
业委会多次与物业公司沟通协商，却始终未能达成一致。在协商无果的情况下，业委会代表全体业主，将该物业公司诉至法院。
法院审理
根据《民法典》第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及第二百七十四条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
案涉架空层系开发商建设，但其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，应为全体业主所共有。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于全体业主所有。
最终，依法判决被告某物业公司及两名占用房屋的业主，将案涉80平方米架空层区域交还小区业委会管理。
法条链接
《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。
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