产业优势与成熟运营双轮驱动 平安西安高科产业园REIT上市在即

随着公募REITs市场持续扩容，具有鲜明区域产业特色、成熟经营基础和专业运营能力的底层资产，正成为连接实体经济与资本市场的重要载体。平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（180107.SZ，下称“平安西安高科产业园REIT”）即将登陆资本市场，为投资者打开一扇了解西安高新区产业发展和园区资产运营价值的窗口。

10月28日，平安基金管理有限公司公告，该基金于10月27日成立，发行4亿份，发行价格为2.914元/份，募集资金11.656亿元。作为陕西首单本土产业园公募REIT，产品以运营超8年的研发办公园区为底层资产，将区域创新产业形成的真实空间需求、成熟园区的租赁现金流与基础设施资产证券化机制连接起来。

底层资产为西安软件新城软件研发基地二期（3TCOM云汇谷产业社区），包括13栋研发及配套建筑，总建筑面积约32.5万平方米、可出租面积约21.22万平方米。园区汇聚软件研发、电子信息等领域企业。2026年6月末，园区出租率为86.39%，形成了以企业租赁收入及停车、空调等配套服务收入为基础的经营现金流。

3TCOM云汇谷产业社区

产品原始权益人及运营管理机构西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（下称“西安高新配套”），已持有运营12个产业园区，并逐步形成产业研究、精准招商、企业服务和资产管理相结合的运营体系。区域产业集聚与专业化运营的协同，为这只产业园公募REIT构建了清晰的价值逻辑。

区域产业与政策机遇：成熟园区迈入资本市场

平安西安高科产业园REIT的区位优势，首先来自西安高新区持续积累的产业基础。据西安高新区管委会公布的资料，2025年高新区地区生产总值达到3481.12亿元，拥有高新技术企业超过6000家，现在已具备光电子信息、新能源汽车2个千亿级集群，高端装备、生物医药、新材料、数字文创4项新兴支柱产业，集高性能集成电路、高端新材料、低空经济、高端医疗器械、光子、具身智能、商业航天、新型储能8条新赛道，以及以科技服务业、现代金融业为主的6个生态融合产业的“2486”现代化产业体系，形成“龙头牵引、链条延伸、集群发展”的现代化产业格局，支撑高新区打造世界领先科技园区和培育新质生产力。

3TCOM云汇谷产业社区位于这一区域的产业空间网络中，面向研发、软件、科技服务等企业提供办公及配套设施。园区以研发办公建筑为基础，配合多元产业服务，为不同发展阶段的企业提供入驻与扩租的条件。伴随区域产业链发展，园区的客户资源、服务能力与区位价值形成相互支撑。

从发行结果看，基金募集规模为11.656亿元，战略配售比例68.89%，其中原始权益人及其同一控制下关联方合计认购36.315%，其他战略投资者认购32.575%；网下发售与公众发售比例分别为21.80%和9.31%。通过公募REITs，西安高新配套将已建成、具备稳定运营记录的园区资产引入资本市场，也为同类存量产业空间探索了资产盘活与再投资的新路径。

收益特征方面，按照发售公告披露的预测可供分配金额及发行规模测算，基金2026年年化预测净现金流分派率为6.18%，2027年为5.69%。预测分派率以发行价格为基础，体现了产品以底层资产经营收入形成现金分派的特点；实际分派金额及投资回报仍与园区经营、基金交易价格等因素有关。

值得一提的是，国内基础设施REITs的政策环境也在持续完善。10月9日，中国证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，拟进一步明确公募基金投资公募REITs的相关规则，为未来机构配置基础设施资产拓展制度空间。伴随存量资产盘活机制不断完善，具备成熟经营基础和可持续运营能力的产业园资产，有望获得资本市场更多关注。相关规则尚待正式发布实施。

对西安高新配套而言，本次发行不仅是一次资本市场的实践，也为未来公司园区建设、运营与资产盘活形成有效衔接。成熟项目通过公募REITs实现资产价值的市场化呈现，原始权益人则以持续运营和基金份额持有等方式参与资产的长期发展。

优质经营与专业服务：运营能力沉淀资产价值

产业园的长期价值，最终都体现为企业愿意入驻、持续经营并按期支付租金。3TCOM云汇谷产业社区投入使用超8年，已积累较完整的租赁、回款和配套服务经验。2024年和2025年，入池项目租金当期收缴率均超过96%，期后收缴率接近100%，为租赁现金流提供了可观察的经营记录。

西安高新配套在更广泛的产业园资产组合中积累了较强的招商和服务能力。据公司披露，2025年旗下市场化园区平均出租率为87.03%，续租率保持在98%以上，新签招商面积超过10万平方米；2024年以来，阿里巴巴、龙旗科技、润和软件、微聚繁星等既有客户在公司园区内累计扩租超过3万平方米。这些数据反映的是公司旗下市场化园区的整体经营表现，与单个入池项目口径有所区别。

企业为什么选择一处产业园，考虑的往往不只租赁面积和价格。当科技企业进入快速发展时期 ，还面临着办公扩容、招聘、融资和产业链合作等一系列需求。西安高新配套将服务前移至企业成长环节，以更细致的产业研究和客户画像推动精准招商，并通过后续企业服务提高园区的综合承载能力。

公司构建的PFD招商模式，将园区（Park）、基金（Fund）和数据（Data）结合起来。其与西安软件园发展中心合作建设的产业数字平台覆盖约60个园区、4000余家科技企业，能够按照企业所属行业、发展阶段、产业链关系和空间需求开展客户匹配。与传统依靠场地展示和渠道推介的招商方式相比，数据与产业研究的结合，使运营团队能够更早识别企业成长和扩租需求。

在产业资源对接方面，西安高新配套与省属金融企业共同发起设立3T产业基金，并于2025年向西安中科光电精密工程有限公司投资2000万元，对接具身智能机器人等产业领域的企业成长需求。园区、资本与产业资源相互联动，有效拓宽了产业园服务企业的方式。

围绕3TCOM品牌理念，西安高新配套以技术（Technology）、人才（Talent）和宽容度（Tolerance）为核心，将空间更新、企业服务和社区运营纳入统一的品牌运营体系。同时形成了极具特色的3TCOM产业社区品牌。在空间更新方面，近年来，公司对多个产业社区持续进行功能优化，累计完成160余项改造，包括增设充电桩、公共休闲空间和运动场地等。

3TCOM产业社区第三届3TFestival音乐节

2025年，西安高新配套对3TCOM云汇谷产业社区三处餐厅进行了提升改造，以满足园区超1万名员工的餐饮需求。在社区运营方面，公司围绕科技企业员工的工作与生活需求，组织校企联合招聘、职业培训、青年夜校、体育赛事及暑期子女托管等活动，将园区服务从办公空间延伸至人才引进、职业发展和日常生活。同时，通过MINI马拉松、音乐节等活动搭建社交场景，以小憩空间、宠物寄存、子女托管等服务补齐生活服务缺口。随着空间、服务与社区活动持续完善，集产业高度、社区宽容度、人文温度于一体的新一代产业空间已然成形，西安高新配套积淀的3TCOM品牌资产正成为引领未来产业社区发展的风向标。

3TCOM产业社区篮球赛

数字化服务平台则是3TCOM品牌理念构建的活力产业社区另一组成部分。西安高新配套推出的高新配套产业社区服务平台，整合园区物业报修、会议预约、政策服务、保障性租赁住房及企业商务出行等功能，并接入DeepSeek智能助理，为入驻企业及员工提供线上服务。其中，住房租赁模块注册用户超过5000人。

依托这一平台，园区服务进一步覆盖企业经营和员工生活的多个环节，与空间更新、社区活动共同3TCOM产业社区品牌的运营体系。客户扩租、持续入驻和租金回款等经营成果，也让这套运营体系具备了可以持续观察的市场基础。

从园区建设到资产管理：拓展长期发展空间

公募REITs上市，为西安高新配套推进由园区建设向招商运营、资产管理转型提供了新的资本工具。公司不断调整业务架构，将部分原工程条线员工转岗招商运营，在资产管理板块设置产业研究、招商、园区运营、创投孵化和资产管理五个单元，将出租率、租金收入等指标纳入日常经营管理。企业经营重心由项目建设和交付延伸至资产全生命周期。

这一转型形成了从产业研判、获取客户到提供服务、管理收益的完整运营链条。产业研究帮助识别重点行业及企业需求，招商团队负责匹配空间和客户，运营团队持续改进园区服务，创投孵化和资产管理则对接企业成长与存量资产经营。各业务单元围绕园区资产形成协作，为成熟项目持续运营提供组织基础。

随着平安西安高科产业园REIT发行，西安高新配套的角色进一步延展至资本市场支持下的资产运营。成熟资产通过公募REITs实现上市流通，存量资产获得市场化定价渠道，企业也可以在资产盘活后将相关资源投入后续园区建设、更新改造和运营能力提升，推动产业空间供给与企业服务形成良性衔接。

后续资产储备进一步拓展了这一模式的想象空间。截至2026年3月末，西安高新配套及同一控制下关联方持有的其他同类研发办公园区约107.94万平方米；公司自身持有运营的主要同类项目约77.52万平方米，整体出租率约87%。较为丰富的园区资产组合，也为未来根据基金扩募条件选择成熟项目提供了充足的资源基础。

招募说明书将3TCOM云汇谷产业社区非入池部分、3TCOM软件产业社区、3TCOM人工智能产业社区等列为未来可考虑购入的项目。其中，3TCOM云汇谷产业社区非入池部分面积约8.47万平方米，出租率94.39%。这些项目在区位、业态和运营主体方面与既有入池项目具有一定协同性，后续如符合相关条件并完成必要程序，均有望为基金拓展资产规模及收入来源提供更多选择。

对产业园运营企业而言，长期竞争力来自不断把产业优势转化为经营能力、把经营能力转化为可持续资产收益。西安高新配套已在园区建设、招商、产业服务和资产管理等多个环节形成积累。随着公募REITs平台建立，相关能力有了更直接的资本市场展示与检验渠道，也为区域科技产业与长期资本的对接增加了新的载体。

从投资价值构成看，平安西安高科产业园REIT的特点可以归纳为三个方面。其一，立足西安高新区的产业集群，研发办公需求与区域科技产业发展紧密相连；其二，以经营超8年的成熟园区为底层资产，具备租赁回款记录和专业运营服务体系；其三，依托西安高新配套的园区资产组合与管理能力，拥有可供未来筛选的扩募储备。产业基础、运营能力和资本平台相互联动，使产品在产业园公募REITs市场中形成具有区域辨识度的资产特色。

此次平安西安高科产业园REIT的发行，将西安高新区的产业发展成果进一步转化为可参与、可观察的资本市场产品。随着长期资金配置工具不断丰富，平安西安高科产业园REIT有望凭借成熟园区经营、产业社区服务和潜在资产扩募空间，持续展现其长期投资研究价值。

（上述预测分派率并非承诺收益，基金市场价格及实际分派可能波动，相关投资决策应以正式披露文件为依据。）

（作者 晟冉）