1元起拍、11元成交一套房？揭秘低价拍卖房背后的“连环套”

来源：第一财经

一套位于鹤岗市、建筑面积68.36平方米的房产，在拍卖平台上以11元“拍出”——近日，该消息冲上热搜，令不少网友直呼“白菜价中的白菜价”。

然而，真相很快浮出水面。这个价格出自拍卖平台的“双11”活动，与市场价的差额由平台补贴，并非鹤岗房产的真实价格水平。目前，当地另一套原本计划“1元起拍”的活动已经中止。

“11元买房”是极端案例，但“超低价”房产拍卖的现象，近年来并不鲜见。

业内专家提醒称，目前市场上一些低价房拍卖，并非传统司法拍卖的“法拍房”，大多是商业竞拍。商拍房产来源比较多样，有的是个人或企业自愿拍卖，有的是中介募集而来，通常参与者多、规则灵活，但同样存在潜在风险。

“11元买房”的真相

房产超低价拍卖的噱头，并非首次出现。

早在去年，部分拍卖平台便出现过一波“超低价”房产拍卖。这些“1元起拍”的房产，涉及山东、广东、四川等多个省份，包含商铺、住宅等房源，保证金则从一万到数万不等。

而最新出现的类似现象，发生在鹤岗市。

近日在公开拍卖平台上，鹤岗一套房以11元的价格拍出。记者查询发现，该房源位于鹤岗市工农区，建筑面积68.36平方米，起始价1元，共吸引了1677人报名、累计1001次出价。

竞价规则显示，竞价开始后，报名用户可在活动标的详情页出价，每人每次只能加价0.01元，出价被其他用户超越后可再次出价；当任一用户出价达到11元时，竞价结束。

据媒体报道，拍卖公司工作人员称，这套房子系可正常买卖的二手房，平台做活动补贴了房款，房屋市场价在4万元左右，过户时还需缴纳2000元左右的契税。拍卖页面也显示，本房源是拍卖平台“11元抢旅居房”的活动，设置了固定成交价。

由此可见，本次拍卖更像平台设置好成交额的“抽奖活动”，并非一般意义上的竞价拍卖。

记者在拍卖平台看到，另一套原定11月10日“1元起拍”的房源，目前“已中止”，原因为“委托方申请”。截至中止时，共吸引22559人报名、22.31万次围观。竞买公告显示，该房源同样为拍卖平台“11元抢旅居房”活动，设置固定成交价。

“11元房产”虽是非正常个案，但近年来，“超低价”起拍的房产并不鲜见。

以前述房源所属拍卖公司为例，该公司页面还有多套房产，正在或即将以1.99万元、2.8万元、3.8万元等价格拍卖。其中一套起拍价1.99万元的房产，建筑面积73平方米，竞拍加价幅度500元，保证金1万元，拍卖将于11月11日10时结束。

此外，在其他城市比如乳山，拍卖平台上“1万起拍”的房源更多。比如乳山市银港花园一套建筑面积43平方米的房源，将于11月10日19时开始竞拍，起拍价1万元左右，竞拍保证金1万元，加价幅度100元，竞价周期1天，类似房源还有很多。

低价拍卖套路重重

值得注意的是，即便是上述一万元至几万元起拍的房源，背后依然存在很多套路及风险。

从实际竞拍过程看，这些商拍房源虽然设置极低的起拍价，但真正“捡漏”并不容易。记者此前观看了几场拍卖全过程，房源无一例外都是低价起拍，最后被拍到正常市场价格。

有当地人士还表示，这些房产拍卖背后有不少房产中介，如果房子出价一直很低，拍卖过程中会有“托儿”把价格加上去，通过制造热度引导网友出价，吸引潜在可能买房的人。

更需要关注的是房源及成交的真实性。记者发现，有不少显示竞拍结束、有成交价的房源，目前仍然在其他公开的房产中介平台挂牌。

以一套位于乳山、11月10日刚拍卖成交的房源为例，拍卖平台显示该房源建筑面积44平方米，“精品一楼带院”，起拍价约1.5万元，加价幅度100元，竞价周期一天。11月9日开始竞拍后，经过149次出价，最终以8.6万元成交。

而在其他房产交易平台上，该小区有一套与上述房源同样照片、面积的房源，目前还在挂牌出售中，公开挂牌价9.8万元。中介表示，该房源目前还在出售中，随时可以带看。

北京金诉律师事务所创始合伙人王玉臣律师表示，低价房拍卖很多时候不只是试水，更是一种营销方式，目的是吸引更多人关注房源。在实务操作时，往往不会按所谓的“起拍价”成交。

他还表示，此类房源如果存在产权瑕疵，需自行诉讼解决、成本较高，还可能存在未披露的税费、物业欠费、抵押债务等问题。非司法拍卖的方式，也可能缺乏保证金监管机制，或存在卖家自抬价格、虚假竞拍的风险。

58安居客研究院院长张波告诉第一财经，商业拍卖本身是盘活存量住房、处置特殊房源的合法渠道，不能因单次营销事件就全盘否定，但可从几个维度进行规范。

第一，明确性质边界，区分真实拍卖与营销活动。对于设置封顶价、先到先得、平台补贴差价的活动，明确标注为“平台补贴促销活动”“限量非市价”，明示补贴主体、活动规则，不得混淆拍卖与营销的边界，保障消费者知情权。

第二，可建立价格信号隔离机制，避免极端个案影响市场预期。平台与房价统计机构应建立“异常低价样本”剔除规则，将营销活动价、司法拍卖低价、关联交易价等明显偏离市场正常水平的样本单独标注，不计入城市/小区均价与价格指数。

第三，强化各方主体责任，落实房源核验、网签备案、交易资金监管等基础制度，拍卖房源需先完成产权核验，成交后纳入统一网签管理，购房资金按规则进行监管，保障交易安全。

“小城市”的楼市现状

近年来，不只是传统的“网红”城市鹤岗、乳山，低价房的故事正在更多地方发生。

张波表示，国内还有不少因低房价引发关注的小城。一类是资源枯竭型收缩城市，包括黑龙江双鸭山、七台河，辽宁阜新、铁岭，以及宁夏石嘴山、陕西铜川、云南个旧等地。这类城市多因煤炭、矿产等资源枯竭出现产业空心化，青年人口持续向省会与沿海城市外流，存量住房供给过剩，低价房源多为老旧公房、回迁房。

另一类是远郊度假滞销盘，典型如山东乳山银滩、龙口东海片区。这类区域的房源并非城市全域低价，而是早年集中开发的海景度假盘，因配套不完善、季节性空置率高、本地接盘群体不足，导致二手价格持续走低，本质是异地投资需求退潮后的存量积压。

上海易居房地产研究院副院长严跃进称，这些低价房与特定房源、小区及地段密切相关，是市场深度分化格局下的“局部特征”。一些房龄较长、配套较弱的老旧小户型，因流动性极差，单价跌至数万元，这种情况确实客观存在，但不能代表城市楼市的全部现状。

以鹤岗为例，当地楼市已不是“白菜价”三个字能概括的。当前，鹤岗楼市呈现出一个关键特征：新房市场品质化转型与二手房市场的流动性难题并行，市场分化加深。

鹤岗2026年政府工作报告显示，“十四五”时期，当地新建居住建筑全部达到绿色建筑标准，商品房销售面积连续六年正增长。数据显示，从2019年到2025年，鹤岗市商品房销售面积从3.58万平方米上升至16.8万平方米。

张波表示，即使在鹤岗这类小城，楼市也存在着价格分层。一类是超低价的老工业区房，例如矿区棚改回迁房，单价多在1000～1400元/平方米，极端房源挂牌价可低至500元/平方米上下，这类房源普遍老旧、配套薄弱，基本没有买家。

另一类是市区普通二手房，58安居客平台监测，当前鹤岗二手住宅挂牌均价约2136元/平方米，不同市辖区还存在一定差异。品质改善盘则是当地的价格高点，优质项目均价已突破4800元/平方米，部分去化良好的项目价格近几年已无下降。

此外，当地二手房市场虽然价格低、流动性较差，但近几年靠低价房话题出圈，吸引了一些远程工作者、自由职业者、避暑旅居人群等外地人口购房，他们看重低生活成本与宜居环境。

张波表示，从安居客线上找房需求看，鹤岗的外来购房占比稳步提升，2025年至今外地购房者占二手房交易总量三成多，几乎每三套成交中就有一套来自外地客群。本地改善需求也在同步释放，超低能耗住宅、全配套品质社区关注度上升。

不过，鹤岗本身的人口趋势未反转，常住人口仍处于收缩区间。外来购房群体以旅居、远程办公等为主，大多全款购置、不加杠杆、不参与置换链条，需求是一次性、分散式的，能带动单项目去化，但无法支撑一轮完整的市场周期。

严跃进也提示称，超低价房产背后也有一些风险。第一，中小城市非核心区的老旧住房，潜在接盘群体有限，交易周期漫长，折价出售压力较大。第二，隐性持有成本不容忽视，包括房龄老化带来的维修成本，部分房源还可能涉及产权瑕疵、交易税费等因素。