资产缩水、不敢消费！房地产开始调整，普通人买房要承担什么风险

饭桌上有人问一句“房子现在能买吗”，一家人能争上半天。

年轻人觉得房价跌了，正是上车的时候。老两口心里不踏实：自家住了二十年的老房子挂出去好几个月，看的人不多，这时候再把积蓄投进去，房价要是还往下走怎么办？

两边说的都有道理，可都只看到一半。

资产缩水、不敢消费，房地产开始调整，普通人买房要承担什么风险？这个问题现在问起来很具体。

房价还没回到从前，大家花钱照样紧着，政策倒是一项接一项出来了。这三件事是缠在一起的，先把它们理清楚，比猜房价涨跌有用。

“资产负债表”听着很专业，换成家里的话就是一本账：一边记着房子、存款，一边记着欠银行的钱。

多数家庭最值钱的就是房子。房价往下走，工资一分没少，心里却觉得自己变穷了。买菜多比几家，衣服能不买就不买，出门旅游也往后拖。

家家都这么过日子，商场饭馆生意就冷清，工作和收入跟着受影响，最后更没人敢买房。

所以这一轮稳楼市，已经不只是开发商一个行业的事。中房研协研究中心认为，稳定房地产市场不再仅仅是行业问题，而是关乎居民财富安全感和社会消费信心的宏观战略问题。

房价现在到底什么情况？要分城市看。

国家统计局最新公布的9月数据里，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%。

北京、上海这样的大城市先稳住了，更多二三线城市还在往下走，只是比之前慢了。自家那套房值多少钱，要看在哪座城、哪个片区，全国的平均数参考价值不大。

新房和二手房的冷热也差得远。前三季度全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，新建商品房销售面积也在下降，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

住建部等三部门已经明确表态，目前二手房交易总量已经全面超过新房。买二手房的人多了，挂牌卖房的人也多了。卖家一多，买家就有底气压价，二手房成交量上去了，价格不一定跟着涨。

大方向就是这样，具体到每个家庭，风险不一样，要看是谁在买房。

头一种是买首套房的年轻人。今年对他们来说有一项实打实的照顾：自2026年10月1日起，在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，对符合条件的商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的贴息支持，政策实施期暂定1年。

条件一共三条，一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。

贴息最长5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，按目前的首套房贷利率算，相当于优惠了利率的三分之一。

算一笔账：贷款100万元，头一年少付的利息接近1万元，平摊下来每个月少还七八百块。另外，使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。

不过贴息最多管5年，房贷却要还二三十年。真正决定还不还得上的是工作稳不稳、收入有没有保障。月供少了几百块，扛不住一次失业。

第二种是拿出养老钱帮孩子凑首付的老人。存款变成首付，就压在了房子上，哪天生病急用钱，很难马上变现。如果那座城市的房价还在往下走，这笔钱账面上还会少一截。

拿钱之前，先把看病的钱和几年的生活费留出来。要是孩子的月供得靠老人长年贴补才还得上，说明这套房已经超出这个家的承受能力了。

第三种是卖旧换新的家庭。房龄老、没电梯、配套一般的二手房，现在最难卖。现房销售推开以后，新房也能先看实物再买，二手房“看得见摸得着”这个老优势就没了。

所以换房最好先卖后买，至少给旧房定个实在的价格。新房定金交了，旧房却一直卖不掉，两头的钱就都被卡住了。

第四种是看中期房的人。最怕的是交了钱拿不到房，今年在制度上补了这个漏洞。

住建部等三部门8月底印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。

交不了房有了说法：开发商违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

新规有个分界线：通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。现在市面上在卖的期房，不少还按老规矩走。

各地细则也在陆续出台，已有北上广深、杭州、天津、武汉、宁波8城出台商品住房销售制度改革细则。

看期房要问三件事：项目哪年拿的地，楼盖到第几层了，钱打进哪个账户。售楼处让把首付转到监管账户以外的，就别买了。

政策还在往上加。9月底的国务院常务会议强调要“推出一批务实管用的增量政策”，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。管住交房、降低月供、稳定房价，这几项都是为了让家底慢慢厚起来，大家才敢放心花钱。

再说回饭桌上那个问题。能不能买，房价走势图上看不出来，得翻自家的账本：买了是不是自己住，月供每个月还不还得上，急用钱的时候能不能周转开。

三条都过得去，什么时候买都不算冒险。有一条过不去，房价再便宜也先别急着买。