宁波的中高端改善客户要注意了

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老司机的VIP会员，绝大部分都是改善客户，而且多集中在300-500万区间。根据宁波现在的房价，我把改善分为四层：

第一层：初次改善，250万-350万。随着房价下跌，现在超过250万就已经来到了改善区间。有些板块房价不到2万，250万已经能买到130平+的四房，这已经属于初改的范畴了。

第二层：中端改善，350-450万。这是改善的主力区间，一部分新楼盘和大量次新房在这个价位段成交。客户看重形象、户型、学校和配套。

第三层：中高端改善，450万-700万。在当前的经济形势下，这个价格区间的买家都颇具实力，已经超越大部分人，他们看重资源、环境、配套和服务。

第四层：高端改善，700万+，上不封顶。此价位段完全属于豪宅范畴，类似车市里买百万豪车，品牌和地段是第一位的。

老司机的主力客户刚好卡在中改和中高改之间，虽然仅一字之差，但他们其实是两类人，买的是两类不同的房子。

中端改善，需求的核心其实是两个：产品+配套。

产品包括户型；也包括形象，如小区大门、外立面、公区；还包括装修标准，有没有四件套，用了多少石材等。

配套主要是学校，其次是地铁，再就是社区商业，以及小区内会所设施。

这两个核心指标做到了，这个中改楼盘也就名副其实了。

但中高端改善不一样，总价上去了100万，如果还只盯着产品和配套，大概就买错了。

中高端改善，要追求更稀缺的资源，比如更稀缺的地段，更稀缺的景观，更稀缺的配套等。

昨天就有一位VIP会员问我，某楼盘的170平产品如何？

我说户型不错，但我不建议买，核心原因是这个楼盘的地段和资源，撑不起这个定位。

我说，你买140平的没问题，因为总价不到400万，很符合这个楼盘的定位；但如果你买170平，总价到500万，买它可能就不合适了。

他要我推荐一个楼盘，我说170这个面积段，你可以去看看港埠三区。

港埠三区有172平的产品，为什么老司机会推荐它？

因为港埠三区有三项稀缺资源，足以撑起它的高端改善定位。

第一个稀缺资源是江景。从宁波二手房成交来看，江景房始终都是炙手可热的改善型产品，平均单价要高出20-30%，并且诚心挂牌的很少，可以说奇货可居。

港埠三区的江景特别优质，因为它南面朝江，这是江景房中的上品。南向采光和江景放在同一个生活面上，家人经常停留的客厅，可以同时享有这两项条件。对于改善客户，这是一种在家中就能持续感受到的居住体验。

拿172平、202平的江景房源来说，横厅承接会客、用餐和休闲，窗外的江也随之进入一家人的共同生活。

港埠三区现房实景照片

第二个稀缺资源是地段。港埠三区地处三江口、老外滩延伸段，这里千年以来都是宁波都市的核心，同时也是百年宁波开埠史的活历史。

以港埠三区为圆心，方圆3公里内有东门口、鼓楼、老外滩、日湖、万象城、老江东、体育馆等等，三江六岸就在家门口。

对于熟悉这一带的宁波人，换房可以延续原有的生活圈，同时把住所安在江岸边。熟悉的亲友往来与生活联系可以继续，日常居住又多了一份临江的环境。

滨江公园就在家边，散步、慢跑、陪家人出门，有了经常可去的地方。家中能看江，闲时能到江边活动，滨江资源同时进入室内感受和户外生活。一处公共江岸的价值，就这样落在了平常的居住日常里。

宁波三江口实景照片

第三个稀缺资源是平台。港埠三区联合in银泰商业，依托自持的11万方商业，打造宁波首个银泰inPARK。集合商业街、ShoppingMall和城市公园，必将成为三江口新的时尚高地。

未来，购物、聚餐与滨江休闲可以在家附近衔接起来。对其他消费者而言，这里可能是一次专程前往的周末去处；对港埠三区住户而言，则是更容易经常使用的生活配套。

郑州银泰inPARK实景照片

随着后续商户、品牌和活动内容的更新，家附近还能陆续出现新的消费与休闲选择。入驻以后，家门外的生活内容仍有继续丰富的空间，这也是专业商业运营能够给居住带来的价值。

港埠三区还配套引入了洲际酒店旗下高奢品牌——英迪格，目前已开业运营2年，已成为宁波高端酒店的新坐标。也提供了现阶段可以使用的服务：亲友来访可以安排附近住宿，家庭聚餐、朋友会面也多了一个去处。港埠三区的业主在此消费，还可享受业主专属折扣。

英迪格酒店实景照片

此外，港埠三区也是浙江航运龙头——宁波远洋的总部所在地，并且计划引入甬江海关，联合上下游企业，打造宁波第二航运中心。

港埠三区商务楼群实景照片

此外还要强调一点，港埠三区是由宁波舟山港集团和江北区政府联合打造，开发平台的实力异常雄厚。

江景、地段和平台，这三项稀缺资源，是支撑港埠三区高端定位的基石。

对于中高端改善来说，产品和配套只是基础，是必选项，但不是加分项。

真正的加分项就是上文提到的稀缺资源，稀缺的江景、稀缺的地段、稀缺的平台配套，这是其它楼盘难以模仿的，是港埠三区真正的护城河。

宁波现在有不少大户型、高总价楼盘，它们产品做得很好，但缺乏真正的稀缺性和独特性。它们用产品的光环，遮蔽了高端楼盘所必须的稀缺资源，长远来看，其价值必将面临考验。

港埠三区现房实景照片

港埠三区这种护城河极宽的项目，随着时间的推延，人们将会越来越发现其独特性、稀缺性和价值性。

据老司机了解，刚刚过去的九、十两个月，港埠三区取得了非常优异的销售业绩。目前他们172平和202平正持续热销。两种户型的位置、景观都很好，在我看来，是宁波目前在售的、最具性价比的江景大宅。

建议预算在450万以上的高端改善客户，都去港埠三区看一看，你会发现，这个楼盘真的不一样。