浙江
01
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
这些年，又有一股全新势力，正在加剧温州楼市的下行——法拍房。
尽管这是全国普遍现象，但令人意想不到的是，温州的法拍房规模，竟达到了全国前列。
据中指研究院发布的信息显示，今年1-10月，中国内地355城法拍市场累计挂拍各类法拍房源65.4万件，同比增长31.6%；
交易截止拍品77.2万件，成交18.8万件，同比增长34.6%；
成交总金额2552.8亿元，同比增长19.0%。
可以看出，尽管法拍房在整体楼市中占比不高，但增速可谓迅猛。
来源：中指研究院
其中，今年1-10月，温州法拍住宅成交3144套，位居中国内地城市第5名，仅次于重庆、成都、深圳、苏州。
同时，温州法拍住宅的成交金额达约28亿元，与福州并列中国内地第10名。
还有新上拍品、库存拍品、清仓率、成交折价等数据，温州大多名列前茅。
总体来看，温州的法拍房市场，是一个高活跃度市场。
这或许与投资炒房、“老高事件”等历史问题所留下的惯性有关。
而这些年，温州房价跌幅较大，也催生了更多法拍房上架。
02
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
既然温州的法拍房市场如此活跃，它对温州楼市到底造成了怎样的影响呢？
其实，法拍房看似热闹，但并不是一个大众化的购房渠道。
要知道，法拍房存在一定风险，包括原业主腾退、税费及隐形欠费、产权及过户瑕疵、付款期限短等一系列问题有待解决，可以说是一个技术活。
法拍房的相对低价，很大程度上体现了风险，从而劝退了大部分购房者。
据市房地产学会发布的信息显示，今年1-10月，温州全市成交各类住房66074套，法拍房占比不足5%。
可见，就规模而言，哪怕增长得再迅猛，法拍房只是楼市的补充，而非重要组成部分。
但问题在于，法拍房的低价成交，所产生的边际定价效应，不断砸穿房价底盘，最终影响了市场信心。
事实上，房价并非由优质房源决定，而是由最低成交价锚定的，在楼市下行期更是如此。
一套法拍房以一定折扣成交后，会迅速成为该小区乃至板块房价的新估值基准，购房者、评估机构据此调低预期，导致整个板块的房产估值被系统性拉低。
正如林里板块，最先出现约3000元/m²的超低成交价，就在法拍市场上，一度轰动市场。
后来，林里板块就真的出现了大量约3000元/m²的二手房成交价，成为购房者对该板块房价的固有印象。
今年以来，鹿岛万象天地、金悦澜湾成交了多套10000元/m²内的法拍房，也将这两个小区的二手房价，拉到了约10000元/m²。
还有一些中介经纪人，在发布短视频时，故意将法拍房的起拍价混淆为二手房价，从而加剧了房价乱象。
其实前些年，法拍房的成交价，往往低于二手房成交价，并不能代表整体二手房市场。
而近两年，大量法拍房的成交价，与二手房成交价越来越接近，甚至几乎没什么区别，从而被越来越多人视为二手房的参考依据。
03
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
不同于此前法拍房以企业经营问题为主，近年因个人贷款断供，被挂牌在法拍房市场上的房源，越来越多。
绝大多数断供者并非恶意逃债，而是在银行审批时具备还款能力，但后续因失业、重疾、生意失败、家庭变故等不可抗力陷入困境的普通人。
冰冷的司法拍卖流程，不兼顾个体困境，结果是一个家庭首付和多年月供尽数归零、征信崩塌，市场则多了一套低价砸盘的房源。
对于债务人而言，不仅房子没了，还会被要求承担连带责任，个人信用崩塌。
对于银行等金融机构而言，法拍房的低价成交，也会导致银行无法全额收回贷款。
当低价成交拉低板块房产估值，周边所有住宅的抵押物价值同步减值。
银行出于风控本能收紧信贷、加速催收，倒逼更多房源进入法拍，形成恶性循环。
最终，法拍房越来越多，价格越拍越低。
因此，看似占比不高的法拍房，对楼市带来的负面影响尤为重大。
较为活跃的法拍房市场，成为温州房价跌幅较大的原因之一。
而法拍房的供应量、供应节奏，地方政府无权干涉，难以对其进行调控。
既然如此，温州更应在稳预期上主动作为，包括规范信息发布，厘清法拍价与市场价的边界，对断供困难群体及时纾困等。
总之，不能让一套低价法拍房，定义整个板块的房价。
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