天津
10月份数据出来了。
天津新房共签约59万平米，环比量涨7%，同比量涨1%。
好消息是，成交量已经“三连涨”。
8月涨8%，9月涨6%，10月再涨7%。
且最新10月份数据，刷新了下半年以来成交新高。
但也要清醒看到，涨幅并不过激。
换句话说，政策有用，但并没有想象的大。
一方面，天津新房本身就不如二手房盘子大，现在二手房占比超七成，新房仅两成多。
另一方面，新房确实在改善化，符合贴息的范围不及二手房广。
若抛去非市场化签约的公元乐府，天津10月的成交量也就比9月高一点。
值得关注的是，成交结构变了！
| 环城盘集体“冲榜”
全市面积榜前五，全被环城楼盘包圆。
城投水西之城、绿城梅江泓庐、中建理想城、上东金茂观棠、中储城邦，环城四个区均有占席。
西青区表现最亮眼，一举包揽了冠亚军。
绿城梅江泓庐以91套、1.1万平米，位居全市第二。
城投水西之城则冲上全市“三冠王”，10月签约104套、1.2万平米，签约金额超3.3亿元。
带动得全区成交量跟着水涨船高。
10月，西青成交8.6万平米，赶超武清，跻身区域排行榜第二。
环比量涨55%，仅次于静海，涨幅同样名列前茅。
加上在中储城邦、金隅金成府等以价换量下，北辰也环比量涨了11%。
整体环城四区环比量涨14%。
成交占比也比9月时增加了2.2个点，达到了32.7%。
| 市区价格回落，环城涨价
正因为环城和远郊份额的提升，全市整体均价有所回落。
2026年10月，天津新房成交均价为17845元/平米，环比下跌5.8%，同比微涨1.2%。
16个区，仅津南、西青、东丽扛住了。
分别环比9月，价涨了7.7%、6.6%、1.3%。
占比不足两成。
静海价格跌幅最大，从9月时的13379元/平米，直接掉到7672元/平米，环比价跌42.7%。
甚至低过宁河，捅破了全市“地板价”。
主要原因就在于公元乐府的大量非市场化签约，拖拽了全区均价。
市区也跌了。
六个区，价格跌幅在-0.3%到-8.3%不等。
最为走量的仍是城投创意之城、金地上湾玖峯、金茂樾满津华、津铁格调罗宁花园、天津金茂府等这些“熟面孔”。
| 政策提振，贴息房源涨5.7%
10月是房贷贴息政策正式实施的第一个月，天津不仅第一时间响应，还执行分区认定首套，将利好大扩围。
到底效果如何呢？
从10月成交数据来看，天津150万以下新房成交占比为43%，比9月份提高了6.7个百分点；120平米以下成交占比66%，比9月份涨了3.4个点。
双项都满足的占比达36.9%，较9月涨了5.7个点。
贴息政策发力，一定程度上提振了市场。
| 供应环比大跌超六成
令人大跌眼镜的是，供应量降了。
天津10月仅供应23万平米，是今年3月以来的最低水平。
环比9月大跌63%，同比去年同期跌39%。
可见，828新政确实影响了不少开发商的推盘节奏。
有的不敢开，有的想开开不了。
以致于，10月份全市入市首开的新盘，仅绿城凤麟泰岳和格调清晏。
大多数市场成交都是在消化之前已经入市房源。
土地市场的冷意更明显。
去年前10月卖地51宗，今年仅29宗，直接少了四成多。
延期、停牌近来频发。
另有小道消息，已宣告停牌的内江路地块又要重新上架。
这都会影响后期的市场供应。
预计明年年底前还会有一波“准新规盘”集中入市，但到2028年新盘会断崖式减少。
天津的市场需求量极其稳定。
去年前10月全市成交量是532万方，今年1-10月为541万方。
同比涨了2%。
按月均54万平米估算，今年保住650万方问题不大。
现在新盘减缓，却给了滞重现房去化机会，尤其缺钱的开发商会靠它们跑量回款。
所以，最后这两个月，也可以多多关注这类楼盘，蹲一下年底大促。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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