10万亿经营贷，要兜不住了？

用来救小微企业的经营贷，成了炒房的杠杆利器。

过去三年，超10万亿经营贷相当一部分流入楼市，当贷款集中到期续贷时，房子评估价大幅跳水，炒房者面临房子法拍。

11月9日，中指研究院数据显示，2026年1—10月，全国355城法拍市场累计挂拍各类法拍房源65.4万件，同比增长31.6%，其中最大的增量来自于住宅类。

监管严查 银行压降规模

11月9日， 厦门银行丰泽支行 因个人经营性贷款“三查”不尽职金监总局地方监管局罚款30万元。

今年开年至8月，国家金融监督管理总局及各地方监管局针对商业银行 “违规经营贷”（含个人经营贷管理不审慎、违规发放、资金挪用/流入限制性领域等）罚没总额为3474.87万元。

被罚银行从国有六大行、股份制银行、城商行、农商行全覆盖，受罚银行同步落实机构以及追责经办人的双罚制，严重责任人直接银行业禁业。其中，交通银行上海分行因“置换类经营贷管理失效”等原因被罚611万元；农行浙江分行银“个人经营贷三查不严”等原因被罚880万元。

此外，多家银行已经开始上调利率，并大幅压降规模。

近日，深圳、宁波等地银行个人经营贷市场格局出现明显分化，个别机构实际放款利率突破4%。此外，北京地区多家银行个贷经理也透露，自10月起，利率迎来上调。

此外部分股份行、中小银行个人经营贷款余额出现收缩，其中杭州银行个人经营贷款余额降幅达10.22%；成都银行个人经营贷款余额较上年末下降6.85%。

10万亿存量风险外溢

利率上升，规模压降，最主要的原因就是风险持续外溢，集中暴露。

经营贷的风险累积，始于2020年。

数据显示，截至2023年底，全国商业银行经营贷余额已高达22.18 万亿元，较2020年底的11.59万亿元激增10.59万亿元，三年实现近乎翻倍的增长。从上市银行看，19家头部机构2023年经营贷规模合计达5.67万亿元，同比增幅高达30.7%。

规模狂飙的背后，部分中小银行经营贷不良率已突破6%，远超行业平均水平。此外，2020年违规发放的经营贷多为3-5年期限，2025-2026年进入集中续贷期。而当前房价持续下行，房产评估价大幅缩水 —— 深圳某业主房产评估价从700万跌至480万，跌幅达31%，另一位业主的商铺评估价从600万骤降至200万。

多名银行人士向每日经济新闻记者确认，由于房价持续下调，银行一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。这就意味着，部分将住房按揭转成经营贷的业主购房者面临巨大的资金缺口，若不能偿还，于银行来说，多了一笔不良贷款，于购房者来说将面临房子被法拍，成为被执行人。

经营贷为何能用于买房？为何蕴含着大量的金融风险？

起底违规经营贷

经营贷原本是解决企业经营中对资金需求。

2020年时，各地为了恢复经济纷纷降低了经营贷的利率。比如农业银行一年期以上的产品是3.5%；中国银行一年期以上的产品是3.6%；工商银行三年期的产品贷款利率是3.3%。那个时候的经营贷利率比住房按揭还低，直接导致购房者使用经营贷购房，或者将原来的按揭转成经营贷款。

同样贷款300万元，可以看到利用经营贷买房可以少还六十几万元，这样的利差成了推高房价的“动力”。

杭州、合肥，尤其是深圳，是利用经营贷炒房的最火热的一线城市。2020年2月开始深圳房价开始大涨，到了3月份，深圳的二手房价同比大涨9.7%，而经营贷买房也早已形成了一套完整的产业链：

具体做法是，成立一家公司，公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。

深圳各区一度出台各类贷款贴息政策，在6-12个月不等的时间里，享受贴息贷款利率，经营贷能从正常年化利率4.75%做到约1.9%。尽管在2020年4月后相关政策收紧，但经营贷与房贷之间的利差，仍然吸引投资者不停地“加杠杆”。

银行“助推”中介灰色操作

经营贷增长、违规流向楼市背后，也是银行激烈竞争、不断内卷的结果。

近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈，同业竞争压力比较大，相应的审贷标准也相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”，申请经营贷，存续期满一年以上的公司就行，申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。

至于资金流向，银行人士表示：“钱到了申请者手里，具体怎么用就难查了，比如说企业卖塑料就打款给原料化工厂，有了合同，钱就打过去了。但如果分散地过几次手，那得跨行跨地区地查，这么多申请的人银行没有这么多人手”。

三年前很多中小微企业经营都很困难，有银行个贷经理甚至私下表示，经营贷拿去炒房风险可控，做生意的话指不定就成坏账。

在违规经营贷发放过程中，信贷中介也起着至关重要的角色，每日经济新闻的2025年又进行了一轮深度调查：西部地区的某信贷中介大厅人头攒动，业务繁忙。

但如果你不是个体工商户，不是小微企业主，甚至压根儿没有从事实体经营，但在一些信贷中介的“包装”之下，经过办执照、“养”流水、找实体等造假“三件套”，“零帧起手”也可以获批经营贷。

信贷中介公司内的繁忙景象 图片来源：每日经济新闻

或推高法拍房挂牌量

违规发放的经营贷为何又蕴含着大量的金融风险？

首先，大量经营贷沦为 “炒房贷”，导致银行信贷资产与房地产市场深度绑定。一旦房价继续下行，抵押物价值进一步缩水，将引发大规模续贷违约，直接推高银行不良贷款率，甚至引发区域性金融风险；

其次，经营贷资金违规流入楼市，人为推高房价，加剧房地产泡沫，违背 “房住不炒” 定位，破坏房地产市场的良性循环；

最后，经营贷本应支持实体经济发展，但违规挪用导致资金 “脱实向虚”，让真正需要资金的小微企业和个体工商户融资难、融资贵问题雪上加霜。

大量历史遗留的违规贷款进入续贷大考，法拍、不良债权随之批量浮出。

11月9日，中指研究院数据显示，2026年1—10月，全国355城法拍市场累计挂拍各类法拍房源65.4万件，同比增长31.6%。其中住宅是法拍房放量的核心载体：成交13.7万件，同比增长46.6%；成交金额1467.3亿元，同比增长27.9%，占全部法拍成交金额的57.5%。

内容来源： 每日经济新 闻、中国金融信息网、不良资产头条