【大理观察】大理专门成立了一个 "城市更新研究院"：大理以后怎么改，有智囊了

大理观察

11月11日上午，大理经济技术开发区龙山商务大厦，一块牌子揭牌。州委副书记、州长陈汉和云南省设计院集团有限公司党委书记、董事长李跃虹一起，把红绸拉下来。大理州城市更新研究院正式揭牌成立了。

一个研究院揭牌，为什么要州长和省里最大的设计院董事长一起来？这件事值得多说两句。

过去几年，大理城市更新的新闻其实不少。下关老新桥市场要改造、古城北门要建新的综合集贸市场、床单厂老厂房从3000万估值涨到1.2亿、沙河埂片区和小关邑片区更新改造写进了政府工作报告。但这些事以前大多是一个项目一个项目往前推，碰到什么问题解决什么问题。现在专门成立一个研究院，意味着城市更新这件事，大理打算坐下来先想清楚再动手。

大理的城市更新，已经干了不少事

要理解这个研究院为什么重要，得先回头看看大理这些年都改了些什么。

下关老城区是城市更新的主战场。新桥市场那一片，房子老、路窄、买菜难、停车更难。今年11月初，市自然资源和规划局挂出批前公示，要在那里做城市更新，菜场和新房子放在一起。古城那边也没闲着，11月2日古城综合集贸市场项目批后公告出来，17.76亩地、18853平方米建筑面积，北门那些以路为市的摊子终于有正规去处。

再往大里看，大理市2026年政府工作报告里写得很明白：加快推进市民活动中心、沙河埂片区更新改造，高质量完成文献片区及南北市区排水防涝、城市桥梁体检改造、老旧小区和城市燃气管网改造，全年城建基础设施领域投资9亿元。州一级的"十五五"规划更细，龙尾关片区、喜洲片区、太和片区、古城西片区都列进了历史文化名城老旧街区改造提升项目，巍山古城、剑川古城也在名单里。

小区层面的事更具体。下关街道宁和社区今年组织过书记院坝协商会，把住建局、设计单位、施工单位、物业公司、业委会和居民代表叫到一起，面对面聊龙溪路人民银行宿舍、工商银行宿舍怎么改。兴盛社区欣欣小区以前没人管，停车难、物业费贵、物业服务差，后来在社区指导下成立了业委会，问题一项一项解决，还和社区一起在院子里建了个"幸福亭"。西大街社区那些设施老化、墙面斑驳、休闲地方都没有的老院子，这两年也在一个一个收拾。

这些事看着零散，但加在一起就是大理城市更新的基本盘。问题也跟着来了：下关老城区怎么改才不破坏原来的生活气？古城那些老院子是修还是拆？老旧小区改造完谁来管？9个亿的城建投资怎么花才最值？这些问题，靠单个项目的设计单位在图纸上想，是想不全的。

为什么要专门成立一个研究院

今年5月，国务院印发了《城市更新"十五五"规划》，国发〔2026〕12号文件。文件里有一句话定了调：到2030年，城市开发建设方式转型初见成效。什么叫转型？就是以后城市发展不再主要靠新征地、新盖楼，而是靠把已经建成的城区改好、用好。

这个转型对大理特别要紧。大理不是一个可以摊大饼的城市。一边是苍山洱海的生态红线，一边是国家历史文化名城的保护要求，再加上12个县市里有剑川、巍山两座国家级历史文化名城，老城的每一块砖都有讲究。国务院的规划里专门提到，要活化利用不可移动文物、历史建筑、工业遗产、历史文化街区，在严格保护核心价值和风貌的前提下引入新业态，同时避免过度商业化、同质化。

这几句话听起来简单，落到具体项目上全是难题。

举个例子。床单厂老厂房改成文创园区，这是工业遗产活化。但改到什么程度算"严格保护核心价值"？老机器留不留？外墙能不能开窗？租金定多少才不会把真正做内容的年轻人挤走？这些问题没有标准答案，得有人坐下来研究。

再举个例子。下关新桥市场改造，菜场和商品房放在一起，菜场要保留烟火气，商品房要住得舒服，两者怎么平衡？摊位怎么摆不堵路？居民买菜和小区进出怎么分流？这些事不是画一张效果图能解决的，得把周边居民、摊主、商户、街道都坐下来聊，得去别的城市看过类似项目怎么做的、踩过什么坑。

这就是研究院要干的事。它不是一个施工单位，也不是一个审批部门，是一个坐在项目前面、先把问题想清楚的智囊。它要研究大理的城市更新政策怎么定、建设模式怎么选、历史街区怎么保、老旧小区改完怎么管，还要把国内外已经验证过的经验引进来。

揭牌仪式上还有一个配套信息值得注意。在和省设计院集团谈城市更新研究院的同时，双方还提到要共建大理州装配式木结构研究中心。大理有白族传统木构建筑的深厚底子，装配式木结构又是这几年国家推广的绿色建筑方向。把这个研究中心和城市更新研究院放在一起谈，说明大理想的不只是把老房子修好，还在琢磨以后新建的部分能不能用上本地传统材料和现代工艺结合的路子。这件事现在还在前期，具体做什么研究、在哪个项目先试，目前没有公开消息，但方向和城市更新是一套逻辑：先把技术路线研究透，再动手建。

旅游城市做城市更新，有前车之鉴。有些古城十年前就开始改，最后改成了全国各地都能见到的样子：青石板路、统一招牌、奶茶店、文创店、卖银饰的摊位，走进去和任何一个古镇没有区别。本地人搬走了，老铺子消失了，节假日人挤人，平时空荡荡。国务院"十五五"规划里那句"避免过度商业化、同质化"，就是冲着这些教训去的。大理有三座国家级历史文化名城，古城、喜洲、龙尾关这些地方如果改不好，损失的是不可复制的东西。研究院存在的价值，很大程度上就是帮大理绕开这些坑。

揭牌仪式上有一个细节值得注意：研究院不是大理自己关起门来搞，是和云南省设计院集团一起建的。省设计院集团是全省最老牌的综合设计机构，做过大量城市规划和建筑设计。今年9月，云南省城市更新产业联盟专门走进大理，陈汉当时讲了一段话，说大理是全国知名历史文化名城、全国首批美丽城市先行区建设试点、全国民族团结进步示范州，城市更新承载着全州各族人民对美好生活的向往。10月15日，州交建集团董事长杨伟带队到省设计院集团座谈，双方就城市更新、项目策划、设计运营聊了一轮，当时就提到要牵头成立大理州城市更新研究院和大理州装配式木结构研究中心。11月11日揭牌，是两个月前那场座谈落地的结果。

省级设计力量下沉到大理，意义不在于挂一块牌子。在于以后大理做城市更新项目，从一开始就有省级的专业团队一起参与，不是等图纸画完了再请专家来提意见。

这件事和老百姓有什么关系

研究院听起来离普通人很远，但它研究的每一件事，最后都会落到老百姓的日常生活里。

第一个直接相关的，是老旧小区改造。下关那些二三十年的小区，管线老化、没有电梯、停车难、没有公共活动空间，这是很多老住户的心病。以前改造经常是政府定什么就改什么，居民意见听了但听进去多少不好说。研究院成立之后，按照国务院"十五五"规划的要求，城市更新要坚持"留改拆"并举、以保留利用提升为主，要推动居民参与。以后改之前先研究居民到底需要什么，是加装电梯还是先改管网，是建停车场还是先修活动空间，这些选择不是拍脑袋定的。

第二个相关的，是历史街区保护。大理古城、喜洲、龙尾关这些地方，老房子里还住着本地人，不是空壳景区。城市更新不能把原住民都迁出去改成商业街，也不能看着老房子漏雨没人修。怎么在保护风貌的同时让本地人继续住得舒服，怎么引入新业态又不把街区变成千篇一律的网红店，这是研究院要研究的难题。国务院规划里专门点了"避免过度商业化、同质化"，这句话大理读进去没有，以后看项目就知道。

第三个相关的，是城市更新里的钱怎么花。9个亿的城建投资，还有沙河埂、小关邑这些片区改造，钱从哪来、花到哪、改完之后谁来运营，都需要专业测算。以前有些城市更新项目改完很漂亮，但因为没有运营主体，几年后又变回老样子。研究院如果能把投融资模式和后期运营研究透，改一片就能成一片。

其实大理在居民参与这件事上已经有一些自己的做法。下关街道的"书记院坝协商会"就是一个。龙溪路那几个银行宿舍改造的时候，不是设计单位自己画完图就施工，是把住建局、街道、设计方、施工方、物业、业委会和居民代表拉到一个院子里，面对面聊。谁家要加装电梯、谁家管线要改、停车位怎么划，一条一条过。这种做法不新鲜，但真做到位了，改出来的小区才不会居民一入住就后悔。欣欣小区成立业委会之后，停车难、物业费贵这些老问题才开始慢慢解决，靠的也不是政府大包大揽，是居民自己组织起来。研究院以后要研究的，应该把这些已经在基层跑通的做法总结成可复制的模式，而不是另起炉灶搞一套新东西。

当然，研究院刚揭牌，首批研究课题是什么、覆盖哪些片区、什么时候出第一批成果，目前没有公开的详细信息。这些要以州住建局和研究院后续发布为准。但方向是清楚的：城市更新这件事，大理正在从"边干边想"转向"想清楚再干"。

城市更新不是把老大理变成新城市

这些年走过很多城市，会发现一个有意思的现象。有些地方旧城改造改得非常现代，马路宽了、楼新了、商业街漂亮了，但本地人说，这不是我以前住的那个地方了。也有些地方什么都保留下来，老街是老的、老房子是老的，但墙皮脱落、管线乱拉、年轻人都走了，老城变成了一个没有生活气的标本。

好的城市更新应该在这两个极端中间。它不是把老大理拆了建一个新大理，也不是把老大理封起来不让动。它是让下关老城区的阿姨买菜还是走那条熟路，但路不再坑坑洼洼；让古城白族院子的老人还是住在自己家里，但家里有了卫生间和暖气；让床单厂老厂房保留着机器和管道，但里面坐着做设计、做音乐、做内容的年轻人。

大理这座城市最值钱的东西，不是那些新建的楼，是苍山洱海之间几百年积累下来的生活气息。城市更新研究院要做的，本质上是帮大理守住这笔东西，同时让住在里面的人过得更舒服。

一块牌子刚挂上去的时候，大家往往看的是仪式。真正值钱的，是这块牌子后面那间办公室里，以后会拿出什么样的研究报告，会影响哪几个项目怎么改，会让多少老住户在小区改造的时候真正说了算。对做生意的人来说，这件事也值得关注。城市更新是个长周期的赛道，规划设计、老旧小区改造、历史街区活化、文创园区运营、绿色建材，后面都会跟着一批具体项目。研究院把方向定清楚了，谁能进这个赛道、按什么标准做，也就有了参照。

这些要时间来验证。但至少方向是对的：以后大理的老街区、老院子、老菜场怎么改，先有人坐下来研究了，不再是拍脑袋画图、拆完再想。

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本期责编：何志杰

来源说明： 本文基于AI整理于 大理州融媒体中心、云南省设计院集团官网、风花雪月网、腾讯新闻、中国政府网《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号）、大理州人民政府网、大理市人民政府网。文中涉及的研究院首批课题和具体改造项目以官方后续发布为准，不点名具体开发主体和施工单位，仅供读者参考；转载请注明加油大理

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