市区范围会扩大吗？老旧小区、城中村会拆除吗？温州最新规划公布

日前，市住建局发布关于征求《温州市城市更新专项规划（2025-2035年）》意见的公告。

这也意味着，温州的城市建设，已全面进入存量提质改造、增量结构调整并重阶段，实现从“量的扩张”到“质的提升”。

未来10年，温州的城市更新，将围绕以下内容进行。其中更新范围，还涉及永嘉、乐清、瑞安部分区域。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

本次规划范围，包括市域、中心城区、市区三个层次，以现状建成区为重点。

三个层次的规划范围

其中，中心城区范围与《温州市国土空间总体规划（2021-2035）》保持一致，涵盖鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、乐清市、瑞安市和永嘉县的76个街镇。

自“十四五”以来，温州在城市规划领域的中心城区范围，一贯如此。

中心城区（蓝色）、市区（红色）规划范围

值得一提的是市区范围，除了鹿城、龙湾、瓯海、洞头4个市辖区，还涉及瓯江北岸、瑞安东部部分区域。

其中，永嘉涉及瓯北全域，及三江、黄田部分区域，包括三江半岛、北外滩、温州北站高铁新城，以平原为主，包括建成区、待开发区域。

不过，同属瓯江北岸的乌牛，并没有纳入市区范围。

乐清涉及磐石全域，及柳市、北白象部分区域，包括白鹭屿、滨江新区，大部分区域位于沈海高速、绕城高速以南。

瑞安涉及塘下部分区域，大体为鲍田东片（塘永线以东），以产业园区为主，未来或将与温州湾新区相连。

不过，与仙岩相连的塘河新城，并不在本次规划的市区范围内。

市区范围新增区域示意图

可以看出，上述被纳入市区范围的区域，并不完全按行政区划进行，更多考虑城市更新内容与未来发展空间。

这样的划分，兼顾了“五城三园”中瓯江新城、东部科技城的建设范围，体现拥江发展、温瑞平原一体化两大战略。

这也意味着，对于永嘉、乐清、瑞安来讲，除县城外，靠近温州市区的部分区域，也将成为接下来城市更新重点区域，从而推进温州大都市区主中心一体化。

在当前行政区划调整严控背景下，温州通过规划层面扩大中心城区范围，推动城市建设，以形成事实上的一体化、同城化，从而打破行政区划限制。

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依照上述规划范围，温州的城市更新，将具体推进哪些工作？

根据规划，更新对象以城镇开发边界内建成区为主。

其中，居住类城市更新，包括危旧房屋、老旧小区、社区配套设施、城中村等。

此外，还有老旧街区、厂区、商业、基础设施、历史文化保护等其他类型城市更新。

推进城市更新的片区

其中，危旧房屋将推进动态清零，并完善完善房屋排查维护机制。

就像最近刚刚完成以旧换新100%签约、启动拆除的渔械新村，就是典型案例。

不过，这不代表老旧小区都会拆除，而是健全房屋日常维护机制，推动实现房屋长效管理。

其余老旧小区，将重点围绕建筑本体、管线管道、配套设施及公共环境等领域推进更新改造。

老旧小区

城中村改造同样是城市更新的重点，但很难再有当年“大拆大整”这样的批量拆迁。

本次规划提出，因地制宜采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式，分类有序推进改造工作。

也就是说，拆除新建仍是城中村改造的重要手段，但并非所有城中村都会拆除。

那么，具体是哪些城中村，今后10年内有望拆除新建，仍待有关部门发布进一步消息。

安置房与城中村

若城中村并非全部拆除，那么类似双井坊、小坝坊、山根这样的整体征收、微改造模式，或将出现在更多城中村改造中。

在温州轨道交通不发达的情况下，能否挖掘更多停车空间，能否引进更有力的运营商，将在很大程度上决定这种模式能否成功推进。

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在商业方面，温州将开展商业场景迭代焕新行动。

针对温州传统商圈式微、缺乏现代化商圈现状，本次规划提出推进城市核心商圈迭代焕新，充分发挥核心商圈辐射带动作用，盘活老旧商业综合体与商业街区资源，打造特色商业地标集群。

在消费场景创新方面，规划要求加快“商业＋文化”、“商业＋旅游”、“商业＋科技”等新消费场景建设，促进街区活力恢复和人气集聚。

尽管未提及具体商圈，但站在城市更新层面，结合以上表述看，五马—大南这一传统商圈，预计会是重点之一。

五马街

同时，温州还将开展历史街区融合活化行动。

针对温州历史文化街区，规划要求加强古城内更新片区空间联动，依托三十六坊和七十二半巷街巷空间，串联优质文旅资源，构建“东庙、南市、西居、北埠”古城格局展示环。

显然，在城市更新机遇下，温州历史文化街区若能实现改造提升，更好地发挥历史文化、核心商圈作用，有望真正推动老城复兴。

但问题同样在于交通。

在地铁审批难的情况下，温州现有轨道交通远离历史文化街区，再加上老城道路狭窄、停车难，今后预计会面临更严重的交通拥堵问题。

古城内有待更新的老建筑

至于温州现有轨道交通沿线，本次规划提到推动大型交通枢纽TOD地区一体化更新，鼓励轨道交通站点周边土地综合开发，但并未指出具体站点。

可以看出，在城市更新时代，温州在老城复兴、城中村改造等方面迎来发展机遇。

然而，受一些历史遗留问题、现实因素影响，温州的城市更新，依旧面临巨大挑战。

比起当年的城市扩张，如今的城市更新，更考验温州人的智慧。

古老与现代并存的温州