存量更新时代：四川北路怎样从“失落的第三极”复兴？

最近，驾车从四川北路桥一路向北到虹口公园，3.7公里长的四川北路两侧景象已今非昔比，记得上世纪80年代末至90年代初，虹口推出标志性广告语：“看看逛逛其他路，买卖请到四川路”，1994年沿线仅区属商业网点就达401家。据称还为此打过一阵“官司”，估计是没有指名逛逛哪条路，最后这事也不了了之。当时南京东路、淮海中路、四川北路在上海“三街鼎立”，并称三大市级商业街，南京路侧重观光、淮海路主打时尚、四川北路则凭借亲民定位与市井烟火，商品交易额一度占全市20%，是上海本地人最认可的消费目的地。笔者那时住虹口，四川北路是周末常去的首选之地。三十年后，南京东路稳居全国商圈客流榜首，淮海中路始终是高雅时尚标杆，而四川北路却陷入空铺增多、客流稀疏的窘境。一条曾与南京路、淮海路齐名的老街，为何在城市更新中渐行渐远？

下图：四川北路上随处可见的空铺（图源：SIITD制作）

答案藏在商业街更新路径的选择里。同样面对商业升级，三条街走出了截然不同的道路：南京路与淮海路坚持肌理保护、渐进迭代，而四川北路选择了大拆大建、推倒重来。四维分化最终酿成今日的格局落差，它为今后存量时代商业街的更新留下了深刻镜鉴。下面，笔者对这三条商业街做一些粗浅的比较分析：

一、路网肌理：连续完整的商脉VS碎片化切割的断档

商业街的生命力，首先在于步行空间的连续性。商脉如血脉，断则气散。

南京东路与淮海中路虽历经多次更新，核心路网格局与街区肌理基本保持原貌。南京东路从外滩到人民广场，淮海中路从西藏南路到陕西南路，主街线形平直，横向支路疏密得当，步行系统完整连贯；即使有地铁施工、项目改造，也始终以不破坏主街商业连续性为底线。更新多在地块内部进行，沿街界面始终保持商业属性，行人可从一端从容漫步至另一端，在连续的橱窗与店铺中自然完成步行与消费动线。

下图：南京东路（从外滩到人民广场）主街线形平直，横向支路疏密得当（间距100-150米），步行系统完整连贯（图源：SIITD制作）

下图：世茂广场沿南京东路入口挑空，形成富有韵律的街道客厅（图源：SIITD制作）

下图：南京东路上尺度宜人的骑楼空间（图源：SIITD制作）

下图：淮海中路（从西藏南路到陕西南路）主街线形平直，横向支路疏密得当（间距100-200米），步行系统完整连贯（图源：SIITD制作）

下图：淮海中路商业街，线形笔直，肌理疏密有致（图源：SIITD制作）

四川北路则在两轮大规模改造中被切割得支离破碎。1995年与2002年，虹口区先后启动四川北路改造工程，拓宽海宁路等主干道，拆除大片老旧建筑兴建高层住宅与商办楼。3.7公里的主街被海宁路、海伦路等多条交通快速干道横向截断，每一个交叉口都是一次人流断点；加之沿线旧改地块长期施工围挡，进一步打断了步行动线。时至今日，整条街天然断裂为南段（海宁路以南）、中段（海宁路—邢家桥路）、北段（四川北路公园以北）三段，段与段之间步行体验割裂，消费者往往逛完一段就折返，难以形成从头到尾的消费流。

下图：四川北路（从苏州河到鲁迅公园）主街被海宁路、海伦路等多条交通快速干道横向截断（图源：SIITD制作）

下图：四川北路的沿街施工围挡（图源：SIITD制作）

更关键的是，道路拓宽直接压缩了人行道空间，车行为主的设计逻辑让商业街变成了交通干道。行人在狭窄的人行道上与非机动车混行，逛街的闲适感荡然无存——这与南京路、淮海路优先保障步行权、逐步推进步行化改造的思路相反。

下图：四川北路与海宁路交叉口，交通繁忙，完全感受不到商业街的氛围（图源：SIITD制作）

二、商业界面：沿街迭代的烟火VS街商消失的冷清

沿街商铺是商业街的灵魂。连续的沿街界面、丰富的店铺层次，是聚集人气、形成逛街氛围的基础。

南京东路与淮海中路的沿街商业界面始终保持高度完整。百年老店、老字号与首店旗舰店迭代更替，但“一层商铺、沿街开门”的形态从未改变。南京路的永安百货、第一百货，淮海路的妇女用品商店、长春食品店，建筑外观更新、内部业态升级，但沿街商业属性始终保留；同时通过支马路活化，将福州路、雁荡路、南昌路等纳入商圈体系，形成主街+后街的多层级商业界面。最高时期，南京东路商圈月均客流量超千万人次，连续的沿街商业正是核心吸引力之一。

下图：南京东路永安百货（图源：SIITD制作）

下图：南京东路第一百货（图源：SIITD制作）

下图：位于淮海中路的香港广场北座沿街的施华洛世奇门店（图源：SIITD制作）

下图：淮海中路-思南路口的H&M旗舰店（图源：SIITD制作）

四川北路则在更新中大量消解了沿街商业，更为可惜的是，一批承载城市记忆的特色商号永久退场。早年这里不仅有第七百货、福海商厦、春天百货三大老牌商场坐镇，更聚集了大批市井特色店：专营纽扣、花边、布料的大兴纽扣店是上海主妇的“宝藏小店”；沪江美发厅是当年时髦男女的打卡地，一定好食品店、叶大昌食品店的熟食糕点承载了几代人的味觉记忆。随着多轮旧改与道路拓宽，这些本土特色商铺或因拆迁撤店，或因租金上涨离场，沿街界面逐步被银行网点、办公楼裙房大堂、小区围墙替代。

下图：四川北路-多伦路交叉口的景象（图源：SIITD制作）

据澎湃新闻2024年的调研，四川北路核心段零售类沿街商铺占比已不足40%，大量传统特色商号永久退场，不仅拉低了商业密度，更切断了延续数十年的平民商业文脉。当逛街变成“走半天看不到几家有意思的店”，人流自然也就散了，当年“看看逛逛其他路，买卖请到四川路”变成了“买卖逛逛其他路，就是不到四川路”了。

下图：四川北路-海伦西路交叉口的老建筑一层都是传统商业（图源：SIITD制作）

下图：淮海中路老建筑里的新品牌（图源：SIITD制作）

三、业态结构：沿街为主的复合生态VS综合体扎堆的同质化困境

商业街的竞争力，不在于有多少座商场，而在于业态的丰富度与层次感。

南京东路与淮海路始终坚持“沿街商业为主、商务办公为辅”的结构。办公楼、酒店穿插在街区之中，但体量受控、出入口避让主街核心段，不破坏商业氛围；业态从平价餐饮到高端零售、从老字号到潮牌首店分层分布，满足不同客群需求。淮海路沿线的K11、iapm等综合体均与沿街商业无缝衔接，内部动线与街道动线相互导流，形成“沿街逛累了进商场，商场出来继续逛”的良性循环。

下图：南京东路上的百联ZX创趣场（图源：SIITD制作）

下图：南京东路商业建筑立面上的品牌装饰（图源：SIITD制作）

下图：位于淮海中路的K11入口艺术广场（图源：SIITD制作）

下图：火遍全球的「山下有松」淮海中路门店（图源：SIITD制作）

下图：淮海中路上永远都在排队的光明邨熟食店（图源：SIITD制作）

四川北路更新则走上了“综合体崇拜症”的弯路。二十年间沿线密集兴建壹丰广场、利通广场、盛邦大厦、吉汇大厦等十余座商办综合体，试图以“高端商场+甲级办公楼”实现消费升级。结果事与愿违：一是同质化严重，多数综合体定位模糊、品牌重复，在五角场、瑞虹天地太阳宫、月亮湾、苏河湾万象天地、北外滩来福士等的夹击下缺乏竞争力；二是办公楼空置率高、转手频繁，原虹口SOHO多次易主，盛邦大厦曾长期烂尾，未能导入预期中的白领消费群体；三是封闭的综合体替代了开放的沿街市井，原本熙熙攘攘的街边小店被空调外机、停车场入口和玻璃幕墙取代，路人难以与之对话，烟火气荡然无存。

下图：四川北路-衡水路口的壹丰广场和利通广场（图源：SIITD制作）

当一条街从“百家小店各有特色”变成“大综合体林立”，失去的不仅是业态丰富度，更是商业街最珍贵的市井活力。

四、空间形态：口袋绿地嵌入点缀VS大绿地阻断的屏障

公共绿地是城市的必需品，但放在商业街什么位置、做多大体量，直接决定了它是“活力节点”还是“人流屏障”。

尤其是2002年改造中新建、处于整条商业街核心腰眼位置的四川北路公园。这座占地4.24万平方米的大型绿地，恰好横亘在南段与中段之间，西侧沿四川北路主街以连续绿化为主，几乎没有沿街商业接口。行人从南段向北行进，到此处便从店铺界面转入长约数百米的绿化空间，逛街的连续感即刻被打断，消费者往往会选择在此折返，难以向北延伸消费动线。

下图：占地4.24万平方米四川北路公园，横亘在南段与中段之间，西侧沿四川北路主街以长达数百米的连续绿化为主，没有沿街商业，逛街的连续感被打断。（图源：SIITD制作）

下图：四川北路公园的沿街绿化界面（图源：SIITD制作）

对比之下，南京东路与淮海中路的绿地均采用小体量嵌入式布局。南京路沿线的世纪广场、九江路小绿地，淮海路沿线的淮海公园，均位于主街一侧或后街位置，不横向切割商业动线；绿地规模可控，兼具休憩与景观功能，逛累了可以进去歇脚，歇完了回到街上继续消费，是商业动线的“加油站”而非“拦路虎”。

下图：位于淮海中路与重庆南路交叉口的知音音乐广场（图源：SIITD制作）

五、破局之路：四川北路复兴的五条操作性建议

四川北路的冷落，本质是“大拆大建”理念与路径的代价。时至今日，它不可能复制南京路的旅游型流量，也不需要对标淮海路的高端时尚，而是要回归自身禀赋，走差异化的复兴之路：

第一，重点深挖历史禀赋，打造文旅商融合的特色街区。在上海已公布的1058处优秀历史建筑中，虹口占了近1/10，尤其是四川北路以及一些支马路拥有上海最密集的近代历史建筑群：像山阴路、多伦路、溧阳路、四达路、长春路、昆山路、武进路等一带，汇聚了一大中国近现代政治、军事和文化名人遗存；再如溧阳路沿线保存数十栋花园洋房，还有中共四大纪念馆等红色文化地标。近年在甜爱路搞的主题街区就很有影响力，虹口有条件更新营造像徐汇的衡复地区、长宁的愚园路、武夷路、新华路那样成片的集历史风貌、时尚消费和人文氛围的特色区域，因为底板、基础和条件都是具备的。要以“主街+支马路”模式串联资源，打造“历史建筑+历史名人+市井烟火”一体化漫步线路，将文旅客流导入主街消费；活化存量历史建筑，引入特色书店、非遗工坊、名人主题展陈等业态，今潮8弄的更新案例也值得扩大，形成连片文旅商融合片区，避免资源“各自为战”。

下图：多伦路文化街现状（图源：SIITD制作）

第二，缝合商脉断点，重构连续步行界面。如针对四川北路公园这一核心断点，推动沿街界面适度商业化，在绿地西侧增设沿街便民商业、文化展点与休憩驿站，变“绿色屏障”为“活力节点”；优化海宁路、海伦路等交叉口的步行体验，增设人性化过街设施，降低干道对步行的割裂感；清理沿线施工围挡与闲置围墙，补种临时商业花车与市集点位，逐步修复商业连续性。

第三，回归市井定位，重塑“亲民便民”差异化优势。放弃单纯对标高端商圈的思路，重拾“老百姓的商业街”底色。重点发展特色餐饮、便民服务、平价零售、老字号集合等业态，打造服务周边30万居民的生活型商业街；激活多伦路、山阴路等支马路，形成“主街便民、支马路特色”的分层格局，用烟火气与亲切感重建本地客群的消费黏性。

下图：多伦路文化街现状（图源：SIITD制作）

第四，盘活存量载体，推动综合体差异化转型。空置商办楼功能可从单一办公转向多功能复合，增加社区服务、文化演艺、体育健身、养老服务等功能；壹丰广场、利通广场等综合体压缩零售占比，从“购物商场”转向“生活中心”；可出台专项政策鼓励存量物业改造，降低改造成本与审批门槛，用功能置换替代空置闲置。

第五，唤醒商业记忆，以老字号复兴重建情感联结。梳理大兴纽扣店、一定好食品店等消失的特色商号，通过老字号回迁、主题市集、记忆展陈等方式重现市井商业记忆；在沿街界面预留低成本铺位，扶持本土特色小店、手作业态，避免清一色连锁品牌的同质化，重建“接地气、有温度”的商业氛围。

三十年河东河西。四川北路从“三足鼎立”到渐趋沉寂，不是因为地段没落、客群消失，而是城市建设中走了“重形态、轻商脉，重建筑、轻业态，重‘高大上’、轻‘小特美’”的弯路。南京路与淮海路的持续繁荣，也不是靠先天优势，而是始终守住了“商脉连续、业态迭代、有机更新”的基本逻辑。

商业街的生命力，从来不是靠几座华丽的商业综合体撑起来的，而是人们一步一步逛出来的、一家一家店沉淀出来的。对于四川北路而言，找回自己的市井底色，缝合断裂的商脉，用历史积淀与烟火气重新聚人，这恐怕才是可行的复兴之道。

原创作者：上海产业转型发展研究院首席研究员 夏雨

责任编辑：胡珊