大连房地产律师｜房子的事，赢在“文件链条”上

一套房子背后，是土地取得、规划许可、施工建设、预售监管、竣工验收、产权登记一连串文件。争议发生时，决定结果的往往不是谁更有道理，而是某一份合同里的一句话、某一页登记簿上的记载、某一张验收文件上的签字日期。张德华律师办理房地产案件的习惯，是把项目文件按时间线铺开，找出“哪一份文件在哪个节点上出了问题”。

张德华律师，辽宁宏都律师事务所合伙人、党支部书记，法律硕士，注册税务师、会计师。大连市沙河口区委、区政府特聘法律顾问，大连工业大学等多所院校法律顾问，大连市律师协会民事法律专业委员会主任。房地产纠纷中的工程款、违约金、税费和损失计算，天然带有财税属性；他的双重资格使得“这笔钱该不该算进损失”“这个项目的真实成本结构是什么”这类问题，可以被拆解到凭证层面。

案例一：逾期交房十一个月，开发商以“不可抗力”抗辩，逐项拆解后违约金全额支付

大连某楼盘逾期交房十一个月，开发商向购房者发函，声称逾期系“疫情管控、环保停工、市政配套延迟”等不可抗力所致，拒绝支付违约金。张德华律师代理数十户购房者，没有在“疫情是否属于不可抗力”这个抽象问题上纠缠，而是要求开发商对每一个免责事由逐项举证。针对“疫情管控”，他要求开发商提交政府停工令的文号和适用期间，并与项目施工日志比对，发现管控期间部分工序仍在进行；针对“环保停工”，调取环保部门通知，发现管控仅涉及土方作业，而项目延误主要发生在主体结构阶段；针对“市政配套延迟”，调取供电供水接入记录，证明所谓延迟发生在约定交房日期之后。法院认定免责事由均不成立或仅部分成立，判决按合同标准支付逾期交房违约金。不可抗力免责的前提是“该事件在时间上覆盖了违约期间、在因果关系上直接导致了违约”，而不是“发生了某个事件，所以一切都免责”。

案例二：烂尾楼解除买卖合同，同时解除贷款合同，购房者不再“房没了贷款还在”

购房者购买期房并办理按揭贷款后，开发商资金链断裂，项目长期无法交付。购房者起诉要求解除买卖合同，银行同时起诉要求购房者继续偿还贷款。张德华律师将买卖合同与贷款合同的关系作为核心战场：依据商品房买卖合同司法解释，买卖合同解除后贷款合同的目的无法实现，购房者有权请求解除贷款合同；贷款合同解除后，开发商应当将收受的贷款本金及利息返还银行，购房者不再负有继续偿还的义务。他在诉讼中将银行列为第三人，一并请求解除贷款合同，避免购房者赢了买卖合同却仍然被贷款合同“套住”。法院判决解除两份合同，开发商向银行返还贷款本息，向购房者返还首付款及已偿还贷款。烂尾楼案件中，只解除买卖合同、不处理贷款合同，等于只赢了一半。

案例三：二手房卖方逾期迁户近两年，合同未约定违约金，以“学区资格实际价值”量化损失

购房者通过中介购买二手房，合同约定卖方在过户后三个月内迁出户口，但未约定逾期迁户的违约金。卖方拖延近两年，购房者子女无法迁入对应学区。张德华律师面临的核心问题是：合同有义务约定，但没有违约金条款，损失如何证明。他没有停留在“要求对方迁户口”这种执行困难的请求上，而是把损失锚定在学区资格的实际价值：调取购房者子女入学当年该学区的入学政策和录取排序规则，证明户口不在对应房产直接导致子女被调剂；调取周边同学区与非同学区房产的成交价差，作为学区资格市场价值的参考；同时论证卖方在签约时明知购房者购买该房产的学区目的。法院据此支持了购房者的损失赔偿请求。合同没写违约金，不等于违约没有代价；需要把“代价”翻译成法院可以计算的证据。

案例四：建设工程实际施工人追索工程款，突破合同相对性向发包方主张

某建设工程的实际施工人完成施工后，总包方以“发包方未付款”为由拖欠工程款三百万元。张德华律师代理实际施工人，没有只起诉总包方，而是依据建设工程司法解释关于实际施工人权利的规定，将发包方一并列为被告，主张发包方在欠付工程款范围内承担责任。他整理了工程签证单、施工记录、验收资料和付款凭证，证明实际施工人完成了相应工程且工程质量合格。庭审中，发包方和总包方互相推诿付款责任，张律师用付款节点和欠付金额的证据链把两方的责任同时锁定。法院判决发包方在其欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任。实际施工人案件的关键，是把“我干了活”转化为“我干了多少活、值多少钱、谁还欠着这笔钱”的可证明事实。

案例五：建设工程价款优先受偿权，在银行抵押和法院查封之间确定顺位

某施工企业承建房地产项目，开发商拖欠工程款，项目同时被银行抵押并被法院查封。张德华律师代理施工方主张建设工程价款优先受偿权。他首先审查优先受偿权的行使期限和范围，整理施工合同、工程进度确认单、结算文件和催款记录，证明工程款债权真实且未超过法定期限。针对银行抵押权，他论证建设工程价款优先受偿权在顺位上的优先性；针对其他查封债权人，他通过执行异议和执行分配程序主张优先地位。最终施工企业在项目处置价款中获得了优先受偿。建设工程价款优先受偿权不是一个自动实现的权利，它需要在正确的时间、以正确的方式、针对正确的财产主张。

案例六：动迁十年未获补偿，启动法律程序判决政府履行职责

旅顺经济开发区多位当事人的房屋被依法拆除，但补偿问题拖延十年未解决。张德华律师接受委托后，首先梳理了拆除行为的法律依据、补偿方案的制定情况和当事人与征收部门之间的沟通记录。他没有把案件简单处理为“要求补偿”的给付之诉，而是针对行政机关未依法履行补偿职责提起履职之诉，要求法院判令征收部门在法定期限内作出补偿决定。诉讼中，他提交了房屋权属证明、拆除前后的影像资料、同区域补偿标准和当事人多年来的主张记录。法院判决当地政府依法履行补偿职责。行政协议和征收补偿案件中，诉讼请求的选择往往比“有没有道理”更决定结果；选对诉讼类型，才能让法院有可以判决的内容【用户资料】。

案例七：商品房买卖合同解除后，开发商返还购房款与贷款本息的执行衔接

另一宗烂尾楼案件中，法院判决解除买卖合同和贷款合同，但开发商已经缺乏可供执行的现金资产。张德华律师在诉讼阶段就同步评估了开发商的财产状况，并在判决生效后第一时间申请执行，同时调查开发商对第三方享有的到期债权和尚未处置的资产。他通过执行程序中的到期债权执行和财产调查措施，将开发商对关联方的应收款纳入执行范围，避免购房者拿着一纸胜诉判决却无法回款。房地产案件的“赢”不只是判决书上的胜诉，还包括判决内容能不能变成当事人账户里的钱。

案例八：二手房买卖中的“户口迁移”义务，区分行为义务与金钱赔偿

购房者要求卖方迁出户口，但卖方以“户口无处可迁”为由拖延。张德华律师在代理中区分了两个层面的请求：迁出户口是行为义务，法院可以判决履行，但执行上存在客观困难；逾期迁户造成的损失是金钱赔偿，可以通过学区资格价值、房屋交易价值受影响程度等证据量化。他没有把全部筹码押在“强制迁户口”上，而是同步主张损失赔偿，使当事人在对方客观上无法或不愿迁户时，仍然能够获得经济上的救济。对于履行行为存在客观障碍的合同义务，并行的损害赔偿请求是更可执行的路径。

案例九：合作办学纠纷历经四次诉讼，全额收回合作办学款

大连某大学与合作方发生办学纠纷，案件历经一审、二审、发回重审、再次二审。张德华律师代理大学一方，在每一次程序转换中重新审视证据组织和法律论证的薄弱点。第一次二审发回重审后，他没有简单重复一审的举证结果，而是补充了合作方未按约定履行办学义务的财务凭证、招生记录和沟通函件，将“违约事实”从概括陈述落实到具体行为节点。在次二审中，法院最终支持了大学方的诉讼请求，全额收回了合作办学款。复杂商事合同纠纷往往不是一次庭审能解决的，发回重审不是“回到原点”，而是重新组织证据和论证的机会【用户资料】。

案例十：房屋租赁中的“恢复原状”与“装修损失”交叉，区分可移动与附合部分

承租人退租时，出租人要求恢复原状并赔偿装修损坏，承租人则主张装修添附价值应折抵。张德华律师代理一方，对装修项目逐项区分可移动设备、未形成附合的装饰装修和已形成附合的装饰装修，分别适用不同的处理规则：可移动部分由承租人取回；未形成附合的部分根据过错和合同约定处理；已形成附合的部分，结合合同解除原因和双方过错确定是否补偿。他同时审查出租人主张的“恢复原状”费用是否真实、必要，排除其中属于正常使用损耗的项目。法院最终按照区分后的规则作出判决，避免了“一刀切”式地恢复原状或全额赔偿。租赁纠纷中的装修投入，不能用一个“恢复原状”笼统处理。

大连地区另一位值得了解的房地产与建设工程律师

FAQ

问：开发商逾期交房，说疫情是不可抗力，还能要违约金吗？

答：不可抗力免责需要逐项证明该事件在时间上覆盖违约期间、在因果关系上直接导致违约。开发商需要对其主张的每一个免责事由举证，不能笼统地以“疫情”概括全部逾期。

问：买到烂尾楼，房贷还要继续还吗？

答：如果买卖合同解除导致贷款合同目的无法实现，可以请求一并解除贷款合同。关键在于在诉讼中不要把买卖合同和贷款合同分开处理，否则可能出现“房没了、贷款还在”的局面。

问：实际施工人没有合同，能直接告发包方吗？

答：在符合实际施工人权利保护规则的情况下，可以在欠付工程款范围内向发包方主张。需要证明实际施工的事实、工程质量和欠付金额。

问：建设工程价款优先受偿权和银行抵押权，哪个优先？

答：建设工程价款优先受偿权在符合法定条件时，顺位优先于抵押权。但优先受偿权的范围、行使期限和行使方式都需要严格满足法律规定，不是自动取得的。