河南
宏发上域，2021年单价68596元。今年11月，26362元。一平米，少了四万二千多。
这组数出在这几天传开的一篇帖子里。发帖的地产博主说，光明的神话破灭了，标题直接挂了61%。
【五六万一平的年头】
2021年前后，光明有楼盘的房价站上了五六万一平！
靠的是科学城的概念，还有一句传得很广的话：“光明代表深圳未来”。
博主列了好几条原因。产业没跟上，买房的多是从福田、南山外溢过来的通勤客。当年进场的投资客急着止损，二手卖家只好互相压价。
学区的溢价也退了。深圳搞教育均衡，名校分校不再稀罕。
他的结论是，光明二手房还要阴跌一两年。这是他的判断，不是算出来的。
那真金白银的成交，到底砍到了多少？
【302万成交，最后挂牌400万】
深房传麒山西区，82平，302万成交。
表上记的谈价率是负24.50%。倒推回去，最后挂牌价400万。一刀砍掉98万！ 挂牌是卖家的盼头，成交才是买家掏的钱。这套房今天值多少？看302万，不看400万。
恒大成一期有套152平的，也砍到了负24.42%。成交325万，倒推挂牌430万，少了105万！
行舟深房笔记整理了十月上半月，光明区的二手成交，一共42笔。
42笔里，37笔是正常买卖，15笔砍价超过一成。
另外5笔是法拍，我不往正常成交里算。丹梓龙庭那套142平的，成交148万，每平只有1.04万。
正常买卖里，单价最低的，是碧桂园星荟那套42平的。63万成交，每平1.5万。
不过贵的盘，让价小得多。龙光玖龙台二期有套96平的，成交505万。每平5.24万，谈价只让了4.7%。
【前年定了房，又退了】
一位在光明住了十年的广东网友，前年定过一套房。
后来越想越不值，把房退了。他在评论区说，幸好退了。
他还纳闷，这么偏的地方，房价凭啥要两万多起步。十月的成交里，每平不到两万的，有7笔正常买卖！
可是接盘的人在哪？博主的另一条说法，年轻人不愿再背几十年房贷追高了。
有条8个赞的广东留言，把光明的位置说得最直白：“光明说白了就是城乡结合部”。他接着写，通了地铁，到市区也要一个多小时。
其实2021年出到五六万的人，心里装着科学城建成以后的光明。眼前这一个多小时的通勤，没算进去。
我翻到的评论里，点赞最高的是69个赞。广东网友写得最狠：“5年内至少还会下跌30%”。照这条算，宏发上域的26362，五年后要掉到1.85万上下。
【61%之外，还有九个小区】
这十个小区，平均跌了多少？
十个跌幅加起来，再除以十，平均跌了52%。
宏发上域跌61.57%，垫底。光明大第跌32.10%，每平还站在4.8万以上。
结果十个里，八个跌过五成！新地中央花园跌60.90%，正兆景嘉园跌56.92%，光明峰荟跌55.08%。
准确的词是腰斩。61%只是最惨的那一个。
2021年带贷款进场的人，房子掉了一半。欠银行的数字，没跟着掉一半。
但这十个小区，只是光明和公明的一块，不是整座深圳。
表里没标，单价是挂牌价还是成交价。下面的账，我都按它给的单价折。
咱们拿光明峰荟算算：2021年每平64460元，今年11月28956元。
89平的房子，一个乘出来574万，一个乘出来258万。
十月初光明峰荟真有套89平的成交了，价格正是258万。
假设当年三成首付，交出去172万，贷出来402万。现在整套房258万，比那笔贷款还少144万。就算五年里还掉几十万本金，缺口也还在。
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