斗胆预测：继房贷贴息之后，楼市“王炸”大招或已在路上

房贷贴息刚落地，楼市接下来还有没有更狠的招？

大家嘴里念叨的“王炸”，到底指的是什么牌？

想弄明白这事，得先看看楼市眼下卡在哪儿，再看看那个传得最凶的“大招”靠不靠谱。

4月份的房地产数据相继公布，市场整体表现被认为可能是有记录以来最差的一次。

中指研究院数据显示，百城二手房价格环比继续下跌0.75%，已连续16个月下跌。

上月下跌城市为98个，本月则全部下跌，四大一线城市也在其中。

北京环比下跌1.1%，同比下跌4.86%。

回看2024年4月30日北京放宽五环外商品房购买限制的举措，也就不难理解：现阶段不仅小城市的房子卖不掉，连北京这样的超大城市也缺少接盘者。

多地二手房挂牌量再创新高。

截至2024年5月15日，重庆已超过27万套，天津突破19万套，苏州约17.78万套，北京约14.7万套。

值得一提的是，杭州全面取消限购首日，二手房挂牌量激增91%，其中涨价房源180套，降价房源2033套。

首套房利率降至3.1%意味着什么？

这是在当前基准利率3.95%的基础上减少85个基点，相当于贷款100万元、期限30年，每月月供减少475元，累计利息减少17.1万元。

网上“三年不买房省下一辆车”的说法并非调侃，而是真实发生的事。

一系列政策密集推出后，房子和土地依然卖不掉，且有愈演愈烈之势。

成都新政出台后，专家预期的抢房潮没有出现，观望依然是市场的主流心态；北京新政仅坚挺了十天，成交量便掉头向下；杭州取消限购后的首次土拍，所有地块均以底价成交，并未迎来限购放松后的热度。

房子留在开发商手中或银行手中，都不是软着陆，只有转移到个人手中才是软着陆，因为债务也随之转移。

那么，如何才能快速解决规模庞大的商品房库存？

从此前网络盛传的消息来看，大招似乎是国家队亲自下场回购房子。

此前热传的一则消息：相关部门正在考虑让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，改作保障房。

对此完全不必大惊小怪。

中国的房产、美国的股票、日本的债券，号称全球三大泡沫，日本回购过国债，美股也一直在回购，如今终于轮到中国房产。

天风证券研究所的研报指出，如果按要求把住房去化周期压降到18个月以内，则需净压缩7.4个月的去化周期，对应需要消化7.7亿平方米库存，大约需要7万亿元资金。

该研报也给出结论：如果真拿出7万亿元收购存量房，可能加剧地方政府和城投公司的债务压力，使其资金周转率下降，因此这是一个典型的低胜率、高赔率事件。

任何事情都要辩证地看，投入真金白银回购商品房，的确能救活一大批开发商，但问题是钱从哪来。

即便新增1万亿元特别国债全部用于收储，按五折回购、三成首付计算，也只能撬动5万亿元的商品房，这种操作显然行不通，因为算不过账。

目前大多数城市的商品房租金回报率不到2%，保障房更低，可能连1.5%都不到，而仅贷款成本一项，利率最低就要达到2%。

所以无论怎么算，国家亲自下场回购商品房做保障房都不可能有正向收益，只能往里贴钱。

这是否意味着收储行不通？

并非如此。

既然全国范围内收储是亏本的买卖，那么在条件允许的城市实施这一策略就是绝对可行的，在这些城市配套低息贷款（如抵押补充贷款PSL）或超长期国债，既花了最少的钱，也完成了重点城市的去库存。

央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，此前已设立1000亿元的贷款。

未来最可能发生的，是在有显著人口增量的中心城市和省会城市回购商品房，改为保障房，原因有二。

一是这些城市本身债务负担较小，有操作余地。

二是不能只考虑收购，不考虑出租。

放眼全国，大概只有二三十个中心城市和省会城市的收储保障房才有可能租出去，因为这些城市有庞大的租房需求；其他低能级城市需求较小，收回来的房子处置不掉，届时危及的将是地方政府的债务安全。

杭州临安区首批公布的收购房源面积原则上不超过1万平方米，说明目前还只是小范围试水，并没有形成规模效应。

这更像是定向招标、定向去库存，只有卖不掉的远郊楼盘才会被回购，市中心的好房子本就不愁卖，不需要回购。

收储工作绝非一年就能完成，至少需要几年时间。

既然不是一蹴而就，影响就注定十分有限，更无法与当年的棚改货币化政策相提并论。

如果只在头部的二三十个城市实行，且每年收储额度在1万亿元左右，对楼市的影响也完全可以预测。

收储会加速大中城市市场企稳，因为回购商品房人为干预了市场的供需关系；同时，收储也提供了更多租房供给保障。

按完成250万套商品房收购任务计算，未来保障房市场上将多出250万套房源，这无疑最大程度实现了租房自由，同时也压低了租金价格。

最后要打消大家的疑虑：即便未来几年国家真的完成7万亿元的商品房收购，市场也回不到过去，尤其是过去十多年那种令人窒息的逼空式上涨，不可能再出现，因为出生人口大幅下降、经济增速放缓，才是决定楼市长期走势的决定性因素。

回到开头的问题。

房贷贴息10月1日起执行，中央财政头一回直接给商业房贷掏钱。

100万贷款、30年期，月供能从4270元降到3437元，听着挺美。

可是门槛卡在150万总价，置换家庭还沾不上，顶多把成交拉高5%。

同一天还有条冷清的消息：PSL利率从1.75%降到1.5%，城市地下管网也进了支持清单。

没几个人留意，可这是2014年创立以来的最低位。

当年棚改货币化靠它累计投放超3.6万亿，顶起了2015到2018年的行情。

在王炸之前，还有两张牌可能先出。

第一张是5年期LPR下调，已经连续16个月没动，银行息差和汇率两头都松了口。

个人房贷余额36.29万亿，哪怕只降25个基点，一年也能少还900亿，比贴息总盘子大得多，存量房贷也能沾光。

第二张是京沪限购渐进松绑。

行内有句老话，京沪不动，全国难稳。

强二线早把限购撤光了，广深也松了几轮，就剩京沪守着老规矩。

社保年限先压一压，远郊先放开，改善家庭按首套算，节奏可控，信号意义比成交数字大得多。

第三张才是真正的“王炸”：PSL低成本资金配上国家级收储，把存量商品房收走，转成保障房。

如今是二手房压着新房走，500多万套挂牌量堵在那儿，二手房不稳，新房就难卖。

收储从供给端搬走库存，和棚改发钱让人买房的路子，完全是两码事。

深广的收储已经落地，全国也有几十个城市出了政策，之前进展慢，就卡在资金成本上。

PSL这把钥匙一到位，局面就不一样了。

契税减免、增值税免征年限改回2年、多子女购房补贴，这些工具箱里的家伙，随时能拿出来加码。

按节奏推演，一线核心板块先止跌，强二线跟着回暖，三四线核心区排在最后。

底部是6到12个月的时间段，不是一个点。

刚需别死等，优先挑核心板块、地铁沿线、现房，远郊概念盘绕开。

多套房的趁回暖出清三四线投资房，杠杆千万别加高。

说到底，贴息只是开胃菜，王炸已经攥在手里。

什么时候甩出来，是时间问题，不是意愿问题。