华夏幸福的三场赌局

　　2月1日，华夏幸福公告：公司及下属子公司52.55亿元债务逾期。

　　这一消息无疑是平地深处有惊雷。

　　考虑到1月29日，停牌的华夏幸福，拟购买朗森汽车产业园持有的天津玉汉尧石墨烯储能材料公司33.34%股权，战术性收购并不能掩盖华夏幸福巨大的有息负债。

　　有分析称，蹭概念，停牌是为了躲开下跌，相信上交所很快将盯上华夏幸福，关在里面的投资者也会惴惴不安。

　　华夏幸福最近的高光，还是来自于雄安概念的热潮，当时作为雄安新区概念股，实际控制人王文学合计持股50.82%的华夏幸福股份，4个交易日财富累计增值190.12亿元，加上他所持有的黑牛食品等三家上市公司股份，其身家超过600亿。

　　不想，四年后的今天，王文学和华夏幸福陷入了一场赌局。

　　王文学的幸福起点

　　金牛座的王文学，为人低调，在大多数报道中很难看到他的踪迹。1965年出生于河北霸州，虽然学历不高，但他懂得世事洞明皆文章。

　　早年当司机的经历，接触到了人海浮沉，在92南巡讲话后，在市委党校旁开了一家火锅店，生意兴隆不乏有官员来品尝美食。

　　90年代中期，王文学由于拥有良好的政商关系，如同贾跃亭一般，开始涉足装修产业，几乎揽遍了廊坊市内的政府装修工程。

　　1997年爆发了金融危机，王文学的资金链开始断裂，政府装修工程款项也没有收回来，讨债人频频到家里砸门催款。

　　坊间传闻，王老板在市政府领导办公室，当众烧毁了债务总计500万的合同和欠款。如此巨额资金一笔勾销，旁人都笑王老板傻，但千金买马骨的道理别人却不懂。

　　尽管豪气，但王老板只能一边经营饭馆，一边还债。

　　眼看着火锅店生意难以为继，王文学盯上了中国刚刚兴起的房地产市场，毫无经验的王老板，决定人生的第一次赌博，投入房地产开发大潮中。

　　他虽然不懂房地产，但他知道谁最懂。

　　在北京一次演讲论坛中，他虚心请教王石。当时，万科也对外提供房地产策划服务，于是王文学和他的团队，与中国最先进的房地产开发思维接上了头。日后，华夏幸福从万科挖了大量职业经理人，都与创始人早年的万科情结有关。

　　1998年7月，王学文成立了华夏房地产开发有限公司，成功开发了“华夏花园”项目。

　　这是王文学第一次涉足房地产开发领域，从未有过房地产开发经验，他大胆聘请万科为咨询顾问，出色地完成第一个华夏幸福花园项目。这个项目的成功，让王文学发现房地产行业比餐饮与装修业务获利更多。

　　随后，他在廊坊和燕郊再拍下两块地，决意专注做房地产项目开发。2000 年的时候，华夏幸福公司还只是在当地不知名的小房地产企业，而那时的万科已经是具有巨大影响力的房地产上市企业。

　　转型探索的二次赌局

　　想扩大企业规模的王文学在知名市场策划人王志纲建议之下，开始涉足产业新城领域。

　　固安离天安门50公里，对于住在北京的人来说，当时还极为遥远，很少有房地产商会考虑进入这里。

　　2002年，固安工业园动工建设，王文学当时只有3000万元。没想到，政策风云变幻。次年，由于各地开发区建设过热，国家开展土地整顿行动，叫停了全国的开发区建设。

　　王文学已经把全部身家押在固安工业园。一纸禁令，对他简直是一剑封喉。

　　好在跟随他多年的一位下属，平时喜欢研究政策文件，在禁令里发现了转圜空间。国家叫停开发区建设，但还是留了一个口子：省里认定的特定开发区可以保留。在廊坊市帮助下，河北省最终保留了固安工业园。

　　在申奥成功之后，北京政府对重度污染企业实施向外迁移策略，于是河北固安等地区迎来良好契机，华夏幸福公司顺势与固安政府构建产业园区。

　　2007年 5 月，大厂潮白河工业区正式签约。2009 年 1 月，华夏幸福公司与香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。

　　经过多番探索，华夏幸福公司终于研究出一条符合自己发展方向的商业模式。

　　2003 年至 2009 年期间，作为未上市兼且不知名企业，因融资渠道单一，仅仅是依赖银行借款来筹集资金，难以支撑业务发展。

　　产业新城需求的资金量是巨大的，华夏幸福为了打开融资渠道，华夏幸福公司与陈天麟达成股权转让约定，开启借壳上市路途。终于在 2012 年，华夏幸福公司踏上最后一班末班车，登上了资本的舞台。

　　除了充分利用上市融资途径之外，华夏幸福也多方面尝试各种融资渠道。截止至 2014 年，华夏幸福公司在国内开发 22 座产业新城，同时布局印度哈里亚邦和美国硅谷的产业新城。

　　2015 年 7 月，固安园区经营成功得到国务院高度表扬，并要各级地方政府全面推广产业新城模式的发展。同年，华夏幸福公司签订来安和苏州等城市的园区，还入主中原地区，奔向东南亚。

　　到 2016 年 12 月，华夏幸福公司在全国实现了 15 个都市圈的全面布局，实现遍地开花的大好局面。

　　华夏幸福在这一阶段的区位选择，主要将目光放在北京周边区域经济欠发达的地方，这是由于，一方面华夏幸福在面对经济实力较差的县域政府时，在谈判过程中能显示出较为强势的态度；另一方面，由于环北京周边区域的特殊环境，有可能承接北京和天津这类中心城市的产业转移，这些将为华夏幸福的园区开发工作打下了坚实的基础。

　　例如固安县经济基础和产业基础薄弱，但它位于环北京区域，随着北京地区经济发展，它的经济效益将会外溢，而此时的固安县将受益于外溢效应得到优质的人才和产业。

　　这是PPP合作模式即公私合作伙伴关系首次运用，也是华夏幸福在产业地产领域的成功探索。

　　在部分同行看来，华夏幸福逐渐展现出政策套利者形象。有不少当地政府部门出身的公务员，被华夏挖角，华夏幸福与政府就像在谈恋爱，既保持距离，又如鱼得水。

　　下一次赌局在哪？

　　当今房地产行业是属于资金密集型行业，所以融资成为房地产企业发展的关键因素。开发一个房地产项目，首先从拍卖土地，敲定建设规划，实行主体建筑招标，样板房的建设和销售过程中，每一个环节均需要巨大的资金量支撑。

　　中国现有规划为房地产土地的转让实行竞价拍卖，涉及交易价格动不动几十亿，甚至上百亿资金。因此，地段较好的地块往往被资金量雄厚房企拍走，从而引来购房者的竞相购买，房价节节攀升，开发商获取更多的利润。

　　2016年9月，多个城市陆续出台限购限贷政策。2017年的楼市迎接来了新一轮的密集调控，全国大部分城市实施了限售政策。

　　2018 年,为进一步降低房地产行业的债务风险，政府出台了多项政策，致使房地产企业融资门槛加大，融资监管越来越严。融资能力是房地产企业至为关键的核心竞争力。

　　中国房地产企业在融资上一直非常依赖债务融资，造成房地产企业的资产负债率一直居高不下。在融资越来越难的情境下，房地产企业的资金链极为紧张。在2018年年会上，房地产行业的龙头企业万科高喊活下去，华夏幸福公司裁员退守债务激增。

　　2018年7月，华夏幸福公司引进战略投资者平安资管，转让19.70%股份，转让价格为137.7亿元。这件事引起社会广泛关注。外界的解读是华夏幸福公司为了缓解资金链危机。除了转让股权之外，华夏幸福公司在11月发行80亿元公司债，并且把环北京5块地以32亿元的价格贱卖给万科，撤掉重庆和天津事业部，三天裁掉千人等等多行动的自救行为。

　　随着经济发展竞争日趋激烈，产业园区也从高速度发展转向高质量发展战略。由于产业园区的发展是以单纯的工业发展为初衷，在建设过程中对产业发展与城市发展战略之间的关系考虑欠缺，暴露出了产业布局趋同、过于依赖国家政策等问题，忽视了人们对园区社会功能的需求，从而出现了园区内配套设施不完善，公共服务水平差，产业发展和城市化发展不匹配等问题。

　　部分产业园区生产能力差、产业环节间联系薄弱，陷入了“鬼城”、“空城”以及交通“潮汐化”的困境。而华夏幸福公司产业新城模式，要求公司在前期垫付土地基础设施费用以及后续系列产业服务、规划咨询服务、物业管理等相关费用，与此同时公司在园区及周边地区开发大量住宅等配套设施，这对公司资金链的要求极高。

　　整个新城开发建设的财务风险度背负在公司的现金流之上，若资金链一旦出问题，危机极大。 从华夏幸福公司的产业新城盈利来源中，可以看出回收现金最关键的两点，第一是当地政府是否有足够能力支付，第二点是园区配到的房产能否顺利销售。

　　在2月1日的发布会上，王文学将华夏幸福的危机原因归结为几大原因：

　　首先，错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元；

　　其次，新拓展区域尚在培育，效果不及预期（长三角大湾区）；第三，前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，经营不效率，考核机制不健全，抓规模不重效益。

　　回首来时萧瑟处，王文学的人生中有很多次赌局，但这次他似乎站上了悬崖。

　　多轮疫情使华夏幸福雪上加霜，2021当年到期应偿付金额1000多亿，华夏幸福目前货币基金200多亿均受限，资金枯竭。

　　王学文恳求金融机构，期望债权人加入债委会，同时他又加入了石墨烯这一场赌局中，不过这一次，他能赌过命运么？