重磅信号！未来3年楼市走向定调！

2021年7月20日，《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》（简称《决定》）正式公布，高层作出实施三孩生育政策及配套支持措施的重大决策。

三孩政策出台后，楼市就彻底变了天。调控措施越来越严不说，高层也是频频表态。

2021年7月23日下午，住建部联合8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，房地产市场进入整治关键阶段。

通知明确，“因城施策”突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面。管控面趋于全面系统。

这次会议再次强调坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

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生育率下降

房价上涨成众矢之地

近几年，我国迎来人口老龄化+人口出生率下降的大难题。数据显示我国已有2亿6千万老龄人口；而2017年至2020年出生率分别为1723万、1523万、1465万、1003.5万（公安部数据）。

至于人口出生率急剧下降背后的原因，很多人就归结为——房价太高。

据中国人民大学一项研究结果表明，房价对生育孩子的概率有着显著的负影响：房价每上涨1000元，生育一孩的概率将降低1.8%～2.9%，生育二孩的概率将降低2.4%～8.8%。

针对于此，人口经济学家梁建章多次发表观点认为：我国不仅要开放三胎，还要全面开放生育。

2021年7月20日，三孩生育政策及配套支持措施发布，总结以下重点：

①结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除；

②地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾；

③地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。 前两条的影响相对不大，影响最大的还第3条“给多孩家庭购房优惠政策”。

不过，具体细节的制定还得看地方政府。 三孩政策出炉时，梁建章曾建议，在高房价地区实施一孩房价九折、二孩七折、 三孩五折。

他表示，中国的大城市是不缺地的，例如上海至今还保留了1800平方公里的农田，如果把大城市的土地更多地用来开发住宅，反而可以在全国范围内节省用地，因为大城市的开发密度和效率是高于小城市和农村的。

梁建章的建议说来也是简单粗暴，就是土地跟着孩子走。但明眼人一看就知道，这并不具备实操性，只是看起来很美好罢了。 影响现代人不生孩子的原因有很多，但“房价上涨”往往是众矢之的，最受诟病。

西南财经大学公共管理学院曾发表研究报告称，商品房均价每上涨1%，女性生育孩子的意愿数就下降约0.2个。2016年那波大涨刚好赶上全面二孩政策的放开，而且是政策出台的过程中房价上涨，所以影响并没有很大。

到了2019年以后，人口颓势逐渐显现出来了，出生人口为1465万；到了2020年，出生人口下降了265万，总数只有1200万。

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力争3年楼市调控效果好转

人口形势已经很严峻了，所以这几年高层对楼市的调控也在不断加码。尤其是进入2021年后，楼市调控基本没停过，其中最明显的变化，就是金融部门的参与度明显更高，很多金融机构开始与房地产市场做切割。

此次住建部联合8部门发布《通知》，坚持“以问题为导向”，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。综合运用法律、经济、行政和信息化等多种手段，既解决当前房地产市场突出问题，又注重完善体制机制，从源头上规范房地产市场秩序。

从管控内容来看，下一阶段房地产市场整治更加细化、全面，系统性更强，覆盖房地产市场开发、销售各个环节，同时覆盖租赁和物业市场痛点。具体体现在以下四大方面。

在房地产开发方面，重点整治企业违法违规开工建设；未按房屋买卖合同约定如期交付，以及房屋渗漏、开裂、空鼓等安全质量问题。这意味着未来在开发阶段，能否如期交付、交付后容易出现的质量纠纷等，将受到重点监管。

在房屋买卖方面，重点整治捂盘惜售，囤积房源；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；捆绑销售车位等扰乱市场秩序的行为。

住房租赁方面，对克扣租金押金、违规开展住房租赁消费贷款业务、存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。

物业服务方面，重点整治超出合同约定或公示收费项目标准收取费用、擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占和挪用业主共有部分经营收益、物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目等。

至此，房地产市场监管全面覆盖土地获取、开发建设、市场交易、租赁和后期物业服务全周期，后续房地产市场秩序规范将从严从紧。

值得注意的是，未来针对上述重点整治内容，多部门联合，将持续加大惩处力度，房地产市场制度化、常态化整治机制逐渐建立起来。

这波打击面相当广，针对的不只是买家、卖家和中介，还有开发商和部分金融机构。 值得注意的是，8部门此次就整治房地产市场秩序提出了一个时间点——“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”

可以预判，未来3年，各地房价将会普遍丧失上涨动力。

通过今年深圳、北京、广州等多个城市的调控效果，我们可以再次明确一件事——我国楼市归根结底还是政策市。只要高层想控房价，那就有办法控制住，无论是卡金融脖子还是直接给新房限价，甚至是针对二手房出台参考价，都打到了七寸，收到了效果。

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深圳紧急行动

在住建部表态后，2021年7月23日下午3点，宝安区住房和建设局（以下简称“宝安住建局”）召开宝安区房地产经纪机构座谈会。

据了解，今年以来，宝安住建局共巡查房地产经纪机构门店264家，涉及违规并责令整改的经纪机构有22家，联合街道查封涉嫌代理住宅类违法建筑（小产权房）交易的房地产中介31家。

查处的违规行为主要有代理住宅类历史遗留违法建筑（小产权房）销售行为、提供“特殊”购房途径、房源广告不规范、未公示资质证书、未公示相关材料等，并给予相应的处罚。

针对宝安房地产市场情况，宝安区住房和建设局副局长廖远滨同志表示，自7.15新政和2.8二手房成交参考价以来，政策得以精准的实施，房地产交易市场的行业乱象得到有效遏制，房地产中介市场秩序得到进一步改善。

但结合宝安住建日常巡查情况及信访投诉线索发现，涉及中介服务行业以及个别从业人员违规行为屡禁不止。

目前的问题主要体现在：证照不齐全、现场信息公示不完善、违规代理不符合资格房产、发布不实房源信息、违规收取佣金、虚假宣传、无证上岗、违规收取“喝茶费”、违规推介“经营贷”“首付贷”、提供“阴阳合同”、出卖公民个人信息等问题。

这些问题不仅损害了消费者的权益，也严重扰乱社会秩序和破坏社会和谐,并且扰乱从业者的经营秩序，同时也造成中介企业管理难、经营难、发展难的问题。

针对房地产中介市场乱象行为，廖远滨表示，将采取多部门联动协作机制，进一步加强监管，引导房地产经纪机构自觉规范经营行为。

对发现的房地产中介机构违法违规行为，将采取责令限期整改、约谈告诫、行政处罚、公开曝光等方式进行全面整治。

对存在严重失信行为的，记入“行业黑名单”管理，对涉及违法犯罪的，将移交司法部门依法依规进行处理。

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