“新天津人”渐成楼市主力，改善需求带动市场升温

古有刘备三顾茅庐，曹操发布《求才令》，现有各城市发起“抢人大战”。

比如南京市，外地应届毕业生到南京面试将享受1000元的面试补贴；杭州市引进人才应届高学历毕业生生活补贴，租房补贴、购房补贴等；青岛市对硕士学历及以上的青年人才发放安家费，硕士研究生每人10万，博士研究生每人15万……

天津市自2018年5月实施的“海河英才”行动计划，截至2021年4月底已累计引进人才38.7万新天津人。

人才的竞争，在一定程度上反应了楼市的基本面。

01｜“新天津人”逐渐成为津楼市重要支撑力

贝壳研究院数据显示，近年来在贝壳上成交的天津购房人群中“新天津人”（购房者原籍非天津本地即定义为“新天津人”）占比总体上呈现持续提升态势。2016年占比47%，不到一半，五年后占比超六成，呈现快速增长态势。

图：天津二手房购房者户籍分布变动

“新天津人”原籍主要分布在北方临近省份，其中有三分之一来自河北。唐山籍和沧州籍占比在5%以上。河南、山东及黑龙江籍购房者占比分别为12%，11%和8%。

图：2021年二手房购房者中“新天津人”户籍分布

02｜“新天津人”购房年龄更早

区位敏感度高

2021年前三季度“新天津人”平均购房年龄为36岁，比天津总体小3岁，而比天津本地户籍购房者小8岁。“新天津人”购房者中80后占比超6成，90后占比超20%，而天津本地籍购房者中80后及90后占比仅54%。可见“新天津人”能更早地积攒首付而入市。

与本地人相比，“新天津人”购房更偏好河西、南开、滨海新区及武清区。

图：2021年前三季度天津

不同原籍购房者置业区域分布

03｜从“新天津人”购房区位分布

窥见天津对人口的吸引力所在

天津的教育资源优势

和平、河西及南开三个教育强区聚集了超过4成的外地购房客户。为了子女的教育，一部分人群选择在天津落户安家。天津重视教育投入，从结果数据看，2020年天津15岁及以上人口平均受教育年限11.3年，仅次于京沪，小学、初中等各类学校数量均排在全国重点城市前列，近两年天津本科录取率约在70%-80%，而全国仅约40%。

天津的环京区位优势

宝坻在建中京津城际、武清的通武廊规划，空间距离缩短，10%的外地购房客在天津临京的武清及宝坻购房。在武清的购房者中九成以上是外地户籍，有一半以上是在北京工作，工作地主要是亦庄开发区、朝阳望京以及大兴科技园。以亦庄开发区为例，从天津武清驾车到亦庄开发区约1.2小时，而武清房价不到亦庄开发区房价的三成，房价和位置优势吸引一部分北漂安家天津，双城生活。

天津的产业优势

有9%的外地客在滨海新区置业，滨海新区的购房者中四分之三是外地户籍。滨海新区作为国家级新区和国务院批准的第一个国家综合改革创新区，是中国北方最大的先进制造业基地，对技术技能人才有巨大的需求和承载力。据官方披露，当前全区人才总量达80余万。在十四五期间，随着现代产业体系更加完善，战略性新兴产业逐步落地，一刻钟便民生活圈臻于完善，滨海新区逐步形成优秀人才“强磁场”。同时滨海新区还有巨大的购房便利条件，不限购！

04｜2021年前三季度津二手房成交量增价稳

贝研究院数据显示，2021年前三季度天津链家二手住宅成交同比增加11%，与2019年同期水平相当。二手房价格止跌走稳，前三季度均价同比上涨5%，是近四年同期最高水平。

市场成交节奏加快

今年以来天津二手房市场买、卖双方成交周期在持续缩短。与年初高点比，9月买方成交周期缩短半个月，卖方成交周期缩短超过2个月，是去年年初以来的最低水平。房源快速成交率持续提升，即挂牌14天内就成交的房源占比由去年四季度11%的低点提升至今年三季度的19%，明显提升8个百分点，是2020年以来的最大值，市场节奏明显加快。

图：天津二手房买卖双方成交周期（天）走势

图：天津链家二手房快速成交率

（挂牌14天内成交的房源占比）

三季度以来，天津二手房市场景气指数持续回升，9月天津贝壳二手房景气指数为15，明显好于去年同期。

图：天津贝壳二手房景气指数走势

05｜多重因素支撑天津二手房市场升温

住房可支付性改善，购买力提升带动需求释放

2015-2016年天津房价经历了较快上涨，房价涨幅偏离居民收入涨幅，住房可支付性恶化。在2017年3月调控之下，房价走向平稳，同时居民收入水平不断提升，住房可支付性不断改善，2021年天津二手房房价收入比由2017年19的高峰水平降至15。

图：天津二手房房价收入比走势

宽松的信贷环境支撑需求释放

2021年以来，不同于重点城市购房信贷环境恶化，天津则保持稳定宽松状态。首、二套房贷利率稳定在2019年以来低位上，仅首套房贷利率在9月有小幅提升。

图：天津与全国平均首、二套房贷利率走势对比

城市横向对比来看，在重点20城中，天津的购房信贷环境几乎是最宽松的，首、二套房贷利率在5%出头，仅比上海高，平均放款周期仅需1个月，仅比烟台长，明显快于成都、合肥及重庆等4个月以上的水平。

表：城市房贷利率及放款周期一览

改善型需求释放带动市场升温

从总价分段来看，2021年前三季度，天津贝壳成交的二手房源中，200万以下刚需房源占比较去年同期下降1个百分点，200-300万中端改善房源占比相应提升1个百分点，300万以上高端改善占比稳定。从成交区域看，今年前三季度中心六城区成交占比提升3个百分点，其他区域占比下降。可见今年以来市场的升温主要由区位改善型需求所支撑。

从政策层面看，天津限贷政策的严格程度并不绝对逊色于一线中沪广深，2021年天津购房者平均贷款成数为48%，即天津借助贷款成交的购房者平均贷款成数不足五成，在监测的60城中仅高于京沪，低于绝大多数城市。

其次从天津购房者付款方式看，2021年天津购房者中全款支付的占比为42%，是60城中第三高，高于绝大多数城市。即天津购房者使用的杠杠水平低、对贷款的依赖度低，可见2021年市场的升温是坚实购买力支撑下的升温。

经历了2017年331严调控以及2020年初新冠疫情的洗礼，天津房地产市场开启了健康、可支持的修复之路。

注：

房价收入比=贝壳二手房差价套均总价/（城镇居民人均可支配收入*2.4）

贝壳二手房市场景气指数是基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期。单个城市二手房市场景气指数=调涨的次数/调价次数*100。

数据来源：贝壳研究院