保护自己的权益，你应当了解的抵押权三大新规

抵押担保是保障债权人实现债权的重要担保物权之一，《民法典》关于抵押权的规定相较于《物权法》有了较大变化。今天，小状就结合案例带大家了解一下抵押权的三大新规。

一、可以约定到期不还钱，抵押物归债权人所有

张三向李四借款200万，并且以一套价值300万的房子作抵押，双方在合同中约定，如果张三到期没有还钱，房子就归李四所有，这样的约定是不是有效的呢？

《物权法》对此是明确禁止的，因此，张三和李四这样的规定，在物权法眼里是无效的。但是，《民法典·物权编》对此有了不同的规定，允许当事人约定，债务人不还钱时抵押物归债权人所有，但是，抵押权人不能因此直接取得抵押物的所有权，只能优先受偿。

也就是说，虽然张三和李四约定了如果张三不还钱，房子就归李四所有，但是李四不能在张三不还钱的时候就要求李四把房子过户给他，只能按照法律规定行使优先受偿权。

但是，这条规定还有一点不够明确，如果约定抵押物归债权人所有，是否还需要进行抵押登记呢？

根据《民法典》的规定，不动产抵押权采取的是登记设立主义，如果没有经过登记，就不能享有优先受偿权。但是，这一条规定相对而言是较为特殊的规定，如果也需要进行登记的话，就没有本条规定存在的必要，按照一般抵押进行处理就可以了。因此，小状认为，如果双方约定抵押物用于抵债的话，就无须进行抵押登记。

不过，在司法层面和立法层面没有进一步明确之前，小状建议，尽管在合同中约定以抵押物抵债，需要登记的，最好还是要办理抵押登记，否则一旦被法院认定抵押权未设立，就悔之晚矣了。

二、抵押人可以转让抵押物，但抵押权不受影响

张三向李四借了200万，并以自己的房子进行抵押。抵押权设立之后，张三想把这套房子卖给王五，是否需要经过李四的同意呢？

《物权法》规定，转让抵押物应当经过抵押权人同意。而《民法典》改变了这个规定，抵押期间，抵押人可以将抵押物出卖给第三人，此时，抵押人需要做的就是把转让的情况通知抵押权人。如果抵押人没有通知抵押权人也不影响合同效力，因为《民法典》同时规定了，抵押人转让抵押物的，抵押权不受影响。

所以，张三可以将抵押给李四的房子卖给王五，只不过王五在取得房屋所有权后就成为了新的抵押人，如果张三没有把借款还给李四的话，王五就需要承担担保责任。当然，如果张三和李四在抵押合同约定房子不能转让，张三就不可以把房子卖给王五。

不过有一个问题需要注意的是，尽管张三和李四约定抵押的房子不能出卖，但这毕竟是张三和李四之间的约定，第三人很难知晓。

因此，小状的建议是：对于抵押权登记机关来说，如果双方约定抵押物不能转让，应当在登记的时候把这一约定在登记系统内进行标记；对于买受人来说，在购买之前，应当了解清楚标的物是不是设立了抵押权，否则尽管取得了抵押物的所有权，也还背负着抵押义务，无异议一个烫手山芋。

三、抵押不破租赁需要在抵押前就已经出租并且转移抵押物的占有

在前述案例里，如果张三把房子出租给王五，实现抵押权的时候，房子的受让人可不可以要求王五从房子里搬走？

对于抵押权与承租权的关系，《物权法》原来的规定是，如果是先租赁后抵押的，租赁关系不受影响，如果是抵押之后再出租的，租赁关系不能对抗抵押权。

这就意味着，如果张三是先把房子出租给王五，而后再抵押给李四，在李四实现抵押权的时候，只要王五的承租期限还没满，仍然可以继续租。也就是，在原来《物权法》的规定中，王五可以继续享有承租权的条件只有一个，那就是在张三和李四签订抵押合同前就已经和张三存在租赁关系。

《民法典》对此有了完全不一样的规定，抵押不破租赁要求同时满足两个条件：

①抵押权设立前就已经存在租赁关系。这与《物权法》规定的"订立抵押合同前"有着明显的不同，尤其是不动产抵押。

如果张三在和李四签订抵押合同之后，办理抵押登记之前，把房子租给王五，按照《物权法》的规定，王五就一定不能以租赁权对抗抵押权，但是根据《民法典》的规定，只要房子还没办理抵押登记，即使已经签了抵押合同，王五仍然有可能可以租赁关系对抗李四的抵押权。

②抵押物已经转移占有。如果只是签订租赁合同，但是并没有转移占有的话，也不成立"抵押不破租赁"。

实践当中，有的抵押人为了避免抵押权人实现抵押权后取得对抵押物的占有，就与第三人签订一份长期租赁合同，但是没有真正将抵押物交由承租人占有。《民法典》实施之后，通过这种方式来规避抵押权的实现就行不通了。

因此，如果张三只是和王五签订了一份租赁合同，但是并没有将租赁物交给王五，王五也不能以租赁关系对抗抵押权。

总结一下《民法典》关于抵押权的三个新规：①不再禁止流押，抵押人可以和抵押权人约定，抵押权人未履行债务，抵押物归抵押权人所有；②抵押期间转让抵押物，无需取得抵押权人的同意，但抵押权不受影响；③抵押不破租赁要求抵押权设立前租赁关系就已经存在且承租人占有抵押物。

如果你对抵押权或者其他方面还有什么想要了解的，可以在下方给我留言，我会及时为您答疑解惑。