中央再提房地产税，试点城市或剑指深圳！

近两年备受关注的房地产税在沉寂了一段时间后，如今再次被中央提起！

许多房地产行业人士本以为这项艰巨复杂并且可能将给房地产行业带来重击的政策，已经被搁置，但事实证明，纯粹是想多了。

10月15日，《求是》发文：要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

10月31日，财政部发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。

支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，更好发挥财政职能作用，对深圳利好明显。

与此同时，财政部发文：加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，推动解决大城市住房突出问题。

中央一系列发文，让房地产行业内部解读为这是在为推出房地产税试点城市做铺垫，而新一轮首批试点城市，剑指深圳！

我们不妨先来看看有关《意见》重要文件，涉及了深圳财税动向的哪些相关问题：

01

关于深圳住房：财政部加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助 ，推动解决大城市住房突出问题。

关键词：中央财政补贴、公租房、保障性租赁房、老旧小区改造。

考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。

根据第一财经记者统计梳理，至2020年，人口净流入最多的十个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。其中，深圳净流入达到1179万人，位居第一。

在大量人口净流入之下，深圳目前的承载力也逐渐趋于饱和，特别是住房、教育、医疗的短板较为明显，所以加快保障性租赁住房是非常有必要的。

第一财经记者根据《分县资料》，还梳理各大城市家庭住房数据发现，深圳有76.8%的家庭租房居住，家庭租房比例位居各大城市第一。即，深圳每4个家庭就有3个租房居住。

这也是中央财政会在住房保障方面加大对深圳资金投入，支持深圳在全国税制改革中先行实行的原因，解决深圳外来人口住有所居的问题。

有观点认为，在解决深圳住房问题的同时，也必须让多套房产持有者增加持有成本，达到贯彻“房住不炒”的目的，因此，此时拿深圳作为房地产税试点城市，是顺理成章的事。

关于房地产税：财政部支持深圳在全国税制改革中先行先试

关键信息：积极承担国家重大税收改革工作和研究课题。

财政部表示，发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

对此，中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示：中国税制改革中，通过试点来推动改革行之有效，比如2012启动的营业税改增值税就是在部分城市、行业试点来全面推开。

此次《意见》赋予深圳税制改革先行先试权力符合实际，深圳作为改革先锋，经济社会发展快，管理水平高，税收征管能力强，未来在税制改革中有能力率先改革，为其他地方提供经验，为全国税制改革铺路。

中山大学岭南学院经济学系教授林江则更明确地表示：在税制改革方面，深圳将继续做好改革排头兵，进行探索。此次《意见》并未明确未来税制改革中包括哪些税种，但不排除房地产税试点等。

02

其实，早在2021年，关于房地产税对深圳试点的可能性，有许多专家早做出了预判。

财经专家 刘晓博：

因为房地产税太复杂，地域性太强，先搞试点，可以避免大的失误。

新一轮试点，最好能选12个左右的城市，包括一线城市、二线城市、三线城市和四线城市，不仅要有人口流入的城市，还要有增长缓慢和流失的城市。

只在深圳、海南这样的沿海地区、特殊地区搞，能取得的经验非常有限。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：

国家拿深圳来做试点，可以理解。

从存量市场的占比、城市发展的水平、发达程度以及市场化程度等多方面来看，深圳对于改革的承受力相对来说较高。

据2021年克而瑞深圳专题《房地产税改革试点》房地产税改革试点解读。

◆试点城市的选择可能需要具备四个特点：

• 一是房价上涨较快，房价收入比偏高；

• 二是税收征管能力相对较强；

• 三是房产的产权较清晰；

• 四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。

前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。

2021年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。

鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限竞房长期占据40%以上的成交比重，共有产权房同样占据较大的成交比重。基于征收房地产税的难易程度考量，预计北京大概率不会入围首批试点城市。

关于此次中央发文，涉及房地产税开征首批试点城市，是否剑指深圳？行业专家们对此作出的判断可谓高度一致。

财经专家 刘晓博：

从稳定预期的角度看，房地产税这个变量越早点透明、变得可以预期，反而越好。所以我支持早点搞新一轮试点，让全国人民对未来房地产税如何征收，早点做到心中有数。

轻徭薄税，避免影响老百姓的消费能力、生育欲望，是开征房地产税的关键。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁提出8条推论：

1、深圳人口持续净流入推动住房需求持续增长；

2、深圳未来保障性住房建设将大大加快；

3、深圳的公共租赁住房市场将获得强力扶持；

4、深圳的旧改、城市更新将会有突破性进展；

5、保障性住房建设将成为解决深圳住房问题的关键；

6、深圳明年实施房地产税试点的可能性加大；

7、深圳目前执行的重大房地产调控政策仍将持续；

8、深圳的“弱态楼市”仍将持续。

中房研协认为：

房地产税立法或许还需要更长时间，但深圳的房地产税试点工作或率先向前迈一步。

03

那么，深圳实行房地产税试点对惠州楼市可能带来什么影响呢？

根据各方预测，本次试点主力范围预计为一二线城市，尽管惠州现阶段被列入试点机会不大，但如果将惠州纳入考虑范围：

假设惠州后续被囊括在试点范围内：

【预计对惠州整体影响程度有限】

理由是，房地产税由房价、税基、税率决定。而目前：

一、当前惠州房价水平处于湾区低位，即使征收房地产税，相比其他一二线城市，在房价层面将拉开较大的差距，征收的金额将远小于一二线城市。

二、当前惠州置业需求大部分为刚需购房，占比约60-70%，1、是面积较小，2、置业套数以首套房为主，均非房地产税重点征收对象。综上，房地产税试点即使落位惠州，对惠州整体影响程度有限。

假设深圳被列入试点，惠州未被列入试点：

【短期或迎来投资需求外溢利好】

假设深圳被列入试点，调整带来的二手房源增加，距离改变深圳地少人多的大格局仍存在难以逾越的差距，深圳作为全国人口“收割机”，寸土寸金的格局整体难以改变，预计深圳楼市大格局不会因房地产税试点而产生较大的动荡。

此外，若深圳试点开征房地产税，惠州或迎来深圳投资需求外溢利好。

惠州作为广深佛莞之后，领跑发展的广东第五城，交通建设持续发力，轨道建设取得突破性进展，赣深高铁的开通，深度发展深圳-惠州产业协同创新，全力承接深圳外溢产业，贯彻融湾入圈，深惠一体化大方针。

因此，若深圳作为试点，房产投资成本增加，其投资需求部分外溢，将成为惠州楼市利好。

整理编辑：深惠君

资料来源：财政部、克而瑞、世说新房、第一财经等