拿下310.5亿上海徐汇滨江地王 香港置地低调进击内地市场

在众多还未入市的“十万级”豪宅中，香港置地启元无疑是最受关注的一个。

项目所在的“徐汇滨江西岸金融港”地块由香港置地联合体于2020年2月以310.5亿总价竞得，刷新内地成交纪录，是当之无愧的“地王”。

地块总建筑面积近180万平方米，按照出让规定，地块将以甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。

而除了项目，背后的开发商同样值得关注。从重庆起步，逐渐向北京、上海等一二线城市延伸，香港置地进一步在大陆张开商业版图。

加码内地

香港置地由保罗·遮打及占士·庄士顿·凯瑟克创立于1889年，公司以高端住宅开发及投资持有物业为主，是老牌英资财团——怡和集团最重要的成员企业之一。历经133年发展，香港置地坐拥中环金融商贸区，持有及管理约45万平方米甲级商用物业，成为中环最大业主。

1993年，李嘉诚旗下的和记黄埔进入重庆，拉开了外资房企进军山城的序幕，2004年，香港置地也在重庆嘉陵江畔落下一子。入渝18年间，香港置地相继开发了江与城、约克郡、公园大道、壹江郡等住宅项目，商业方面，则打造了长嘉汇和光环购物中心。

梳理住宅项目不难发现，江与城、约克郡、长嘉汇、公园大道等开发体量均超过百万方，以改善型物业为主导。据铭腾数据，2019到2021年，香港置地连续3年蝉联重庆市场1000万级以上大平层业态销冠；2021年，千万级以上别墅销售金额与成交套数均居重庆市场第一，足见香港置地在打造高端物业上的功底。

至于长嘉汇和光环购物中心，前者被誉为“商业地产圈最有诚意之作”，开业当天商家开业率超85%，客流便高达16万人次；后者是国内首个“城市自然共同体”商业，开业2天内，超57.07万人到此打卡，创造了近3200万元营业额，香港置地2021年年报更是以光环购物公园作为了封面。

2015年，香港置地才开始从重庆转向南京、上海等一二线城市，开始外拓步伐。

公开资料显示，2015年5月，香港置地与旭辉达成合作协议，以入股50%的形式参与旭辉名下陆家嘴地块的开发，并将该项目命名为“LMC置汇旭辉广场”；2017年2月，香港置地联合招商蛇口、碧桂园开发南京越城天地，总投资160亿元；2018年1月，香港置地竞得南京新街口东铁管巷地块，打造为金陵中环；同年，香港置地落子杭州，与仁恒置地共同开发杭州前湾国际社区。

进入2021年，香港置地动作更加频繁。2021年6月，香港置地经过212轮鏖战，以43.16亿元总价竞得武汉光谷中心城P（2021）033号地块，溢价84.36%；同月，香港置地联手招商蛇口、徐汇城投竞得上海徐汇区斜土街道xh128D-06地块，总价47.33亿元；8月，香港置地以5.7亿元竞得苏州金鸡湖核心位置两宗相连地块；11月，香港置地以约3.7亿元拿下合景泰富四川成都一项目的50%股权；12月，成都第三批次集中供地中，香港置地以22.33亿元总价摘得成都青羊区两宗地块。

财报数据显示，截至2021年12月，香港置地在中国内地的投资项目增至35个，覆盖了7个城市；近两年来，香港置地在亚洲的投资增加了一倍。香港置地CEO黄友忠在接受福布斯采访时表示了对内地市场的长期看好，他表示：“中国的市场动态正发生变化。在过去，你只需要有行动的勇气，因为快速的城市化无论如何都会拯救你。但随着城市化进程的放缓，你需要用合适的方法来做事情，因为如今的人们都在寻求更高的质量。”

知名地产分析师严跃进表示，在当前市场下行压力大的情况下，民营房企遇到了重大困难，尤其在土地竞拍方面，给了以香港置地为代表的港资、外资弯道超车或者说“捡漏”的机会，这种情况下他们的竞争优势也更加明显。同时，他们的积极布局也从另一方面体现对国内房地产市场未来的长期看好。

净负债率18%，大笔销售收入未确认

受投资增加的影响，香港置地债务有所增加。香港置地2022年半年报显示，截至6月30日止6个月，公司净债务为61亿美元，高于2021年底的51亿美元。

具体来看，香港置地流动负债同比下降7.49亿美元至25.58亿元，长期借款增加7.33亿美元，在手现金同比大幅下降68.43%至7.42亿美元。

但相比内地房企，香港置地仍是家“健康”的公司。报告期内，香港置地净负债率为18%，2021年末为15%。截至2022年6月末，公司承诺的流动性为26亿美元，2021年底为40亿美元。公司平均债务期限为6.4年，55%债务利率为固定利率，平均对冲期限为7.3年。

2021年9月，香港置地还宣布了一项5亿美元的股票回购计划，截至2022年7月22日已投资4.91亿美元，已发行股本减少4%。另外还拨出5亿美元用于回购股票，直到2023年底。

盈利方面，香港置地净利润由2021年上半年的亏损8.65亿美元，转正至2022年上半年盈利2.92亿美元，基本净利同比增8％至4.25亿美元，原因是来自房地产发展业务的盈利贡献上扬。

香港置地还有大笔销售收入未确认。2022年，香港置地在内地的应占合约销售额为4.19亿美元，而2021年同期为13.6亿美元，同比下降近70%。但其上半年已销售未确认的应占合约销售额为24.25亿美元，2021年全年该数据为28.53亿美元，几乎接近去年全年水平。

加速去化大背景下，港资也发生业主维权问题。上海闵行区网上信访受理（投诉）中心显示，2022年4月，香港置地虹庐湾业主投诉项目存在外立面减配、与沙盘不符等情况，涉嫌虚假宣传和偷工减料。针对上述问题，部分业主已与开发商、物业进行沟通，但开发商说明沙盘系先期做出故未作调整，且无法给出其他合理解释，拒不整改。资料显示，虹庐湾开发商为上海怡汇置业有限公司，系香港置地和万科上海共同开发。

此外，另一个不容忽视的问题是，疫情影响下，香港置地写字楼空置率也有所提高，从2021年底的5.2%上升到2022年6月末的5.4%；写字楼租金为每平尺112港元，低于2021年同期的118港元；零售物业租金每平尺168港元，也低于2021年同期的180港元，无疑也会对其全年净利润产生影响。