公摊面积增加需额外付20万 建发宝山地王项目央玺给业主“挖坑”

2016年8月17日，建发、首开、中粮联合体以67.9亿元竞得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01纯宅地，楼面价53727元/平方米，溢价率115%，是宝山区当之无愧的“地王”项目。该项目由建发负责开盘操盘，并定名为“央玺”。

作为建发“央”字系标杆产品，建发拿地不久后就遭遇楼市调控，央玺“磨蹭”了快三年才入市。除了首开去化失利，开盘前还遭遇楼盘失火，交房后又有业主反映小区新电梯问题频出：坠降、异响、雨水浸泡……

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据网易房产报道，2022年底，曾有业主爆料，央玺在开盘前存在“错误”引导，导致购买户型完全一致的上叠业主需要额外支付20万元公摊面积费用。业主代表此后虽然多次向上级部门反映，但开发商却屡次“踢皮球”应付，还一度不履行交房义务。

如今，业主虽然已经顺利收房，开发商依然没有妥善解决核心问题，受影响的上叠业主至今无法办理产证。
公摊面积当成套内面积？

央玺业主的一封联名信显示，业主们曾于2021年6月认筹上海建发央玺上叠叠拼。据项目信息，此时入市的是央玺二期产品，备案名为润园，房源共计288套建面约119-133平方米的新中式叠拼别墅。

业主称，销售在介绍上叠时，确实有提过上叠的实际测量面积比预测面积大，有的大了将近1平方，有的则大了将近3平方，需要补差价。销售还特别强调测量是房管局测的，不会出错。

本着对建发资质和对房管局的信任，业主们在2021年7月19日开盘选房当日签署了实测面积确认书，确认了总的实测建筑面积和需要补交的房款，随后又签署了预售合同。

然而让业主们集体傻眼的是，2021年12月，房管局出示公告因为计算错误弄错了几幢房子的公摊面积，业主们这才意识到所谓的实测面积增加并不是套内面积增加，而是公摊面积增加，一名业主家新增的公摊面积足足有2.77平方米，需要补交19万多。至于业主们在选房当日签字补房款也根本不知道要补的面积全为公摊面积，且当日展厅公示里只有增加后总的套内面积和公摊面积，没有预售合同里原本的套内面积和公摊面积的显示，致使业主们并不知道两者的套内面积其实是一样的。

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据悉，受此事件影响的业主共有72户。让这72户业主倍感不解的是，小区中另有和自己家房型完全一致的其他56户上叠业主，因被计算错误，在开盘选房当日公示房型的是120平方米，只需要补交1平方米不到的公摊面积的房款。如今房管局也出了声明告知这些房子户型和72户业主的房子完全一致，即122平方米，增加了将近3平方米，但他们只需要补缴1平方米不到的房款。对此，建发解释称因为在销售过程中有过错，所以同意了按照少补的面积来收费。

为什么一样大小的房子补款却不同？有的业主称房子大小不一样，也有业主表示，因为摇号时号码在后面没办法选到120平方米上叠。业主们因此对建发销售过程的公正性产生质疑，认为其故意隐瞒、欺诈销售及建发自己的过错导致不公平待遇，业主的诉求是按照和其他56户业主一样收取近1平方米的公摊补差款。

不过，对于业主们的质疑，测量队给出了回应。公摊面积不同，在于叠墅北门电梯厅的分摊。原本认为下叠有北门，所以由下叠住户承担公摊面积，但之后实地勘测发现，下叠没有北门，就把相应面积划分给了上叠。但对于上叠业主来说，自家入户门是在3楼，一楼是电梯厅，没有上叠入户门，电梯也不是上叠住户独用的。上叠住户没有因为设计的更改，得到更多的权益点，为什么要全部承担这块北门电梯厅的公摊呢？房管局前期回复称，因为下叠用户电梯用得少，所以把电梯厅全部分摊给了上叠，但如何界定并没有给出明确标准。

建发上海“狂飙”

与央玺业主因公摊面积维权形成鲜明对比的是，建发房产作为最有实力的厦门国企之一，在过去一年上海市场上越发凶猛的表现。

2022年首轮集中供地中，建发与华发联合体以56.44亿元总价拿下闵行七宝镇古美北社区地块、浦锦街道地块，单独以约21.96亿元拿下金山新城地块；第二次集中供地中，建发联合华发再度摘得闵行浦锦街道一宗地块，总成交价9.65亿元；三批次土拍，建发52亿元拿下闵行梅龙镇古美北地块，一年中在上海已砸下超过百亿，足迹遍布宝山、金山、闵行，但是未像兄弟企业华发那样在市中心有项目。

而更早以前，2021年2月20日，建发和融创还因为高溢价拿下普陀石泉社区地块遭到普陀区政府约谈。

销售方面，据克而瑞上海销售排行榜显示，2020年，建发房产全口径销售额为89.19亿元，排名22；2021年，建发房产全口径销售额为125.17亿元，排名15；2022年，建发房产全口径销售额为206.40亿元，排名11。销售金额的增加和排名的上升足可见其在推货去化方面发力。

但一路“狂飙”也有失速的时候。据中国经营报报道，2017年位于松江区的建发玖珑湾交房时，业主们就因开发商承诺的“灵动空间”产生纠纷。“灵动空间”是开发商将原来规划中的天井逐层搭建成房屋，“免费”赠送给业主，但在收房时600余套房源的“灵动空间”均未兑现。更早以前，2015年10月，有购房者在买房过程中怀疑销售人员承诺赠送的10平方米或为违法建筑，在坚持不要赠送面积情况下，开发商5万元定金全额退还。

在拔高销售额的同时更好服务购房者，显然也是建发一路向前需要做到的地方。