63.7亿元拿下普陀长风地块 宸嘉发展凭什么逆势扩张？

断供许久的普陀长风板块终于迎来新供应。

2022年6月上海恢复集中供地首日，惠州奥林匹克花园置业投资有限公司、湖北省华融置业有限公司联合以63.7亿元底价竞得普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块，房地联动价98000元/平方米。

股权穿透图显示，惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（以下简称“惠州奥林匹克花园置业”）控股股东为宁波惠奥贸易有限公司，后者控股股东为宁波日兴康生物工程有限公司（以下简称“宁波日兴康”），最终实控人为许璟；湖北省华融置业有限公司则由海南嘉科置业有限公司控股，最终实控人为宸嘉发展有限公司（以下简称“宸嘉发展”）。

根据规划公示的内容，项目地块内拟建5栋22-31F商品住宅，1栋保障房，还将建有文化艺术展馆、办公楼、综合楼、变电站等，预计推出的户型有107平方米3房、265平方米4房、365平方米5房。

背后“金主”：国华人寿

在众多房企忙于寻找资金、保交楼的当下，宸嘉发展逆势扩张，上海土拍中“虎口夺食”，显然有些特殊。

公开资料显示，宸嘉发展成立于2020年11月，内地总部位于上海。公司业务板块包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营和物业管理，设有上海、深圳、武汉、成都四个区域公司和一个项目管理中心。

据中指研究院公布的2022上半年房企新增货值排行榜，宸嘉发展以154亿元的权益额排在第15位，成为上半年地产圈的一匹“黑马”。

宸嘉发展之所以能“高歌猛进”离不开国华人寿的支持。虽然拿下普陀长风地块的另一家公司，惠州奥林匹克花园置业与宸嘉发展看起来并无关联，但变更记录显示，惠州奥林匹克花园置业大股东宁波日兴康原名为“上海日兴康生物工程有限公司”（以下简称“上海日兴康”），是国华人寿的原股东之一。2015年，上海日兴康、上海合邦投资及上海汉晟信投资分别持有的国华人寿20%、20%和3.86%股权被天茂集团收购。天茂集团、国华人寿董事长则为有着“中国巴菲特”之称的刘益谦，宸嘉发展董事长为刘益谦女婿陈佳，两者有着千丝万缕的联系。

通过接盘国华人寿多个项目，宸嘉发展不断壮大自己的实力。以宸嘉发展在武汉的代表作，宸嘉100-嘉佰道项目为例。2017年1月，国华人寿子公司武汉平华置业有限公司拿下汉口滨江国际商务区地块，投资100亿打造成武汉国华金融中心，建设涵盖商业综合体、五星级酒店、5A级办公写字楼、高端单元式办公、文化建筑的地标性商业集群，平华置业的全资子公司国升置业成为项目的开发商。2018年，武汉国升置业发生股权变更，控股股东由平华置业变更为上海晟拜实业有限公司。2021年1月25日，上海晟拜实业有限公司退出，控股股东变更为宸嘉发展（武汉）有限公司。

而宸嘉发展在武汉的另一项目，长江新区康养综合体，则是国华人寿2020年在武汉江岸区以23.38亿元底价拿下的P（2020）072号地块。在项目的宣传中，国华人寿将投资80亿元建设，旨在打造国内首创，集高端康养、文化艺术地标、商业服务为一体的城市型国际高端康养综合体旗舰。

除此以外，靠着国华人寿，宸嘉发展还在深圳、成都、长沙拿下多个项目。2019年，福晟集团陷入债务危机，同年9月，国华人寿旗下的上海霁达投资管理中心（有限合伙）（以下简称“上海霁达”）接盘了深圳福晟地产有限公司65%的股权，成为控股股东，2021年，上海霁达退出，宸嘉深圳公司进入。宸嘉发展因此接手了深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围多个旧改项目。

不止深圳，在长沙，宸嘉发展接手了阳光城于望城区月亮岛板块的项目阳光城和顺江天悦，并将其更名为宸嘉和顺嘉臣道，项目2022年首开就创下了热销5亿，去化近9成的佳绩；在成都，宸嘉发展抄底将成都锦江区顺江路项目收入囊中，即位于当地一环核心的阿玛尼艺术公寓；在南京，宸嘉发展盘下了深陷停工风波的泰禾禾悦广场，并将其更名为佰汇广场。

前中海老将聚集地？

宸嘉发展一路“攻城略地”也离不开高管们的支持。

据天眼查显示的信息，公司法定代表人、总经理为郭斌，执行董事为崔帅，监事为梁飞，巧合的是，三人此前均在中海任职。其中，崔帅曾是中海上海公司总经理，梁飞为副总经理，郭斌在上海中海房地产有限公司等上海子公司担任董事等相关职务。

2020年中海、万科、华润“围标”事件发生后，崔帅作为中海的重要当事人，在两个月后被免去上海总经理一职，调任华南区域担任设计总监。彼时市场就有传闻称，崔帅在中海大概率离职或“隐身”。

天眼查信息显示，自2020年下半年开始，崔帅、郭斌、梁飞相继退出中海的相关子公司，不再担任董事、总经理等相关职务。2020年11月3日，崔帅新任职宸嘉发展有限公司的执行董事。同样，郭斌也在11月7日便以高管持股平台海南乾欣投资合伙企业（有限合伙）入股宸嘉发展5%股权，并在随后担任宸嘉发展相关职务。

据国华人寿官方微信号消息，2021年7月，成都市锦江区区委书记一行人莅临国华人寿调研指导时，崔帅曾陪同刘益谦接待，而此时他的职衔是宸嘉发展总裁。郭斌则为宸嘉发展集团副总裁、长沙公司总经理，在今年8月长沙嘉臣道项目发布时亮相发言。

近年来布局上海的房企很多，在上海“水土不服”退回大本营的房企也不少。将总部设在上海，又集齐中海老将，宸嘉发展能否闯出一番天地？