佳兆业大胆复牌 债务危机真的解除了吗？

因为疫情、经营情况发生变化、财务人员流失等原因，赴港上市的房企中，有17家因为无法刊发年度、半年度业绩股票停牌。佳兆业却成为港股市场上首个复牌的出险房企。

3月9日晚间，佳兆业公告了2021年全年业绩和2022年上半年业绩，同时于3月10日9时在港交所恢复买卖。开盘后不久，公司股价跌超40%，资本市场显然不太看好佳兆业的回归。

一年半亏损超200亿

据佳兆业2021年年报显示，截至2021年12月31日止12个月，公司收入约为355.447亿元，同比减少36.3%；毛利约为46.283亿元，同比减少70.9%；毛利率“腰斩”，从28.5%下降到13.0%。

2022年上半年，公司收入约为134.314亿元，同比减少55.3%；毛利约为23.108亿元，同比减少75.1%；毛利率由30.9%下降至17.2%。

对于营收“缩水”的原因，可以看出主要系营收中“占大头”的物业销售减少，物业销售减少则又源于交付面积减少。2021年，佳兆业物业销售收益同比下滑40.3%至约305.657亿元；2022年上半年，佳兆业物业销售收益同比下滑59.0%至约113.472亿元。

利润方面，2021年，佳兆业公司拥有人应占年度亏损约为127.267亿元；2022年上半年，公司权益持有人应占亏损约为76.726亿元。换而言之，一年半时间内，佳兆业总共亏掉了200多亿。

对于巨额亏损，佳兆业在报告中列出的原因可以概括为几个方面：降价促销导致毛利率下滑、预期信贷亏损拨备、投资物业公平值亏损、汇兑损失。

期内，公司现金流恶化，负债千亿。于2021年12月21日，佳兆业包括短期及长期借款及永续资本证券在内的总借款为1330.565亿元，现金及现金等价物仅有163.705亿元。需要注意的是这163.705亿中，现金及银行结余只有30.602亿元，其余全是受限制现金及银行存款。因此该年度佳兆业现金短债比从2020年的1.56骤降至0.03。

2022年6月30日，佳兆业总借款为1328.41亿元，现金及现金等价物为108.841亿元，其中现金及银行结余为33.221亿元，仍然入不敷出。

销售减少、现金流枯竭、偿债无力，在2021年11月由锦恒财富发行、佳兆业担保的产品“暴雷”后，佳兆业的房子变得更难卖了，陷入恶性循环。2021年，佳兆业录得合约销售约923.52亿元；2022年上半年，佳兆业录得合约销售约104.97亿元，连2021年一半都不及。

基于此，两份财报开元信德会计事务所都给出了有关持续经营的重大不确定性。

债务重组何时落地？

虽然佳兆业是港交所上市的出险房企中较早复牌的，但并不意味着真正脱离险境。据港交所规定，对于连续停牌18个月的证券，交易所可以对其摘牌。佳兆业选择此时复牌，更像是为了避免被交易所摘牌所做出的举措。

横在佳兆业面前的，是巨量债务。据佳兆业2022年半年报，公司总借款中，约1065.371亿元须于一年内偿还，约人民币81.901亿元须于一年至两年内偿还，约63.298亿元须于两年至五年内偿还及约104.34亿元须于五年以后偿还。

半年报还显示，于2022年6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还数额约为231.585亿元的若干银行及其他借款。因此，于2022年6月30日，本金总额约为871.475亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

为了还债，佳兆业已经对部分资产进行了处置，同时与招商蛇口、长城资产展开合作，但显然还不够。“丰厚”的家底或许可以用来抵债。佳兆业2022年半年报显示，截至2022年6月30日，佳兆业于全国51个城市合共拥有220个房地产项目，总土地储备近2740万平方米，在大湾区的土地储备约1641万平方米，占本集团整体土地储备的60%。此外，佳兆业仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5394万平方米。

更重要的是，佳兆业仍未发布债务重组方案乃至债务重组进展。据观点网报道，2022年11月，佳兆业已推迟与境外债权人的债务重组谈判，因佳兆业希望先等待内地房地产行业的不确定性消退。

据悉，佳兆业高级顾问谭礼宁已接管与债券持有人的谈判，他希望能推迟谈判，直到房地产行业的政策措施变得更明朗，原定于10月开始的谈判可能要到明年上半年才开始。

如果消息属实，佳兆业与债权人之间的谈判与博弈，及重组方案的落地，还需假以时日。另一方面也需要注意的是，佳兆业能否在本月31日前顺利披露2022年年报亦有待观察。

8年前，佳兆业曾经从债务危机中起死回生，因此被业界称为“不死鸟”；8年后，“不死鸟”还能再度飞翔吗？