城中村改造，终于要来了！

2023年4月28日，在中国最高层会议上，国家明确提出：中国的超大特大城市要积极推进城中村改造。

这个计划被称之为“第二次棚改”，只不过是把“棚户区改造”改成了“城中村改造”，但其基本内容是基本差不多的。

虽然在5月6日，经济观察报以住建系统相关人士“没听说”来否认会重启“第二次棚改”，但城中村改造确实要来了。

5月23日杭州市宣布将会从6月12日开始，全面推进城市更新，其中就包括了危旧房的改造、老旧小区的整治改造和城中村的改造。

所以“杭州版棚改”即将启动了，杭州当然属于“中国21个超大特大城市行列”，所以杭州可以启动“城中村改造”。

作为新一线城市的杭州，这几年借助互联网红利的推动，房价迅速攀升，2022年杭州房价以4.2万/平米逼近一线城市广州的4.6万/平米。

甚至市场都普遍认为，杭州将成为“中国第五城”。

然而随着“互联网反垄断”时代的到来，杭州“阿里系”出现裁员和降薪，互联网红利的逐渐消失让杭州房价“倍感压力”。

2023年4月杭州二手房成交量仅有不到6000套，同比暴跌32%，仅有武汉的50%和成都的25%。

在这种背景下，杭州不得不连续出台“救市政策”来撑住房价：

3月钱塘新区取消限购，4月临平取消限购，5月大专学历放松落户和余杭区部分街道取消限购。

6月杭州版棚改正式推出亮相。

杭州再一次用行动告诉开发商和买房人，大胆的拿地，大胆的买房，只要市场不行就会再次安排救市政策。

杭州距离全面取消限购，估计不远了。

其实杭州的“城中村改造”计划推出并不是第一个，武汉早在年初就已经把2023年定为“城市更新年”，并制定了“三年城市更新计划”。

估计在未来三年，武汉的“城中村拆迁量”会比较大。

而北京的“城中村改造”其实是最早启动的，因为北京是住建部2021年公布的“第一批全国城市更新试点城市”。

2021年11月3日，北京市城乡结合部建设领导小组公布了《北京市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划》。

根据这个规划，北京“绿化隔离地区将会迎来大规模的城中村改造。

北京“绿化隔离地区”主要指“一绿地区”和“二绿地区”。

一绿地区主要是指沿着五环路的“城市公园环”，二绿地区是沿着六环路“郊野公园环”。

这两个地区是北京“城中村”最为集中的地区，北京的各种行政乡、行政村，都主要集中在这个5-6环之间的绿化隔离地区。

比如像朝阳地区的豆各庄乡，金盏乡，孙河乡等，城中村相当密集。

2022年4月30日，北京市又公布了《关于进一步加强第一道绿化隔离地区规划建设管理的实施办法》。

在这个实施办法中，强调“到了2035年，北京一绿地区要确保全面实现城市化”，这意味着北京 大规模的“城中村改造”，将会首先在一绿地区地区启动。

北京的“一绿地区”主要就是特指北京“4-5环”之间的区域，包括部分朝阳东五环外和海淀北五环外的区域。

这个区域目前还存在大量破破烂烂的“城中村”和“农民”，这让北京这座“全球城市”看起来有点形象不好。

这一次“北京五环以里的城中村+海淀朝阳的五环外的部分城中村”，可能全部都要“拆迁安置”了。

村民全部变成了市民，彻底消灭“城中村”。

北京很多“村民”，可能又要成为“拆一代”了。

根据北京日报的数据透露：北京“一绿地区”涉及的范围将高达310平方公里，未来一共要分成27个“实施单元”，来进行“城中村改造”。

2023年3月31日，北京市政府官网终于挂出了《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》的征求意见稿。

这个意见的出台，意味着北京城中村改造的前期准备工作接近尾声。

什么是“集体用地”？

简单来说，就是北京的“城中村”，北京虽然是超一线城市，但是北京确实也是中国最大的“农村”。

因为北京存在数量庞大的“城中村”，这些城中村的土地性质大多数都是“集体用地”，而不是城市建设用地。

所以像北京这么大的城市，也是存在各种各种的“城中村”的，存在 大量的农村用地和农村户口。

北京希望能够在五环内，也就是“一绿地区”，彻底实现“城市化”，消灭“城中村”。

但是要想做到这一点，并不是那么容易，甚至可以说有点难。

因为北京五环内的房价已经非常高了。

这个时候要想彻底实现“城市化”，消灭“城中村”，如果还用传统的拆迁模式，估计成本会非常高。

所以在这种背景下，调整《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》那就势在必行了。

在本次出台的“意见”征求意见稿中，最大的变化就是“征地补偿安置方式”的调整了。

北京这一次的 《办法》 强调要以“房屋安置方式”为主，要做到安置房先行，而且强调安置房一般应为具备入住条件的现房。

这就意味着北京的“宅基地和集体建设”征地，确实要做到从“货币拆迁”过渡到“真正的异地搬迁”，给钱的可能性应该比较低了。

简单来 说，就是在其他地方先盖好 “安置房”或者政府购置“安置房” ， 然后再启动 “搬迁和征地”，居民直接 “用地换房”。

这种方式能够节省“拆迁支出”，同时避免居民把“补偿款”花掉，直接用房换房，用地换房，经济成本是最低的。

如果要给居民“货币补偿”，按照目前北京的房价，大多数居民是压根买不起房的，对于居民来说，用地换房也是最划算的方式。

在北京目前如此高房价的背景下，彻底告别“拆迁”是一个必然的趋势。

原因非常简单，北京实在是“拆不起”了，房价实在是太高了。

综上所述，我们认为中国大城市的“城中村改造”确实就要来了，从武汉到杭州，再到北京，未来还会有更多的大城市参与其中。

但是各个城市的城中村改造模式并不一样，强二线城市可能主要以货币化拆迁为主，以房票安置为主，对楼市的刺激更大更猛。

但是北京则主要是“以房换房”，稳步推进，对楼市的刺激会更小，因为像北京这样的高房价城市，确实已经“拆不起了”。

所以尽管大家都是“城中村改造”，都是第二次“棚改”，显然一线城市的改造要更加缓和，对房价影响更小。

【直播预告5月24日下午8点】

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